项目都快完工了，EB-5投资进去更安全抑或是坑？｜过桥贷款利弊辨析

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项目方C（JCE－就业创造企业），想问EB-5基金A（NCE－新商业企业）借款，A的钱还没到位（正在募集中），但是C又等不急要马上用钱开工建设。所以，C就先找了一个贷款方B，暂时借了一笔钱，等A的钱到位后，再还给B。这笔贷款就是过桥贷款。

II. 移民局态度

移民局一直担心，过桥融资是项目方的一个借口，只是在一个成熟的项目中利用EB-5资金替代其他融资进而降低资本成本，这就不能达到EB-5真实创造就业的目的。

对于过桥资金所创造的就业，移民局的态度是，EB-5项目文件需要证明，EB-5资金和就业创造有关联（nexus），也就是说，如果没有预期中的（but, for）EB-5资金（来替换），则没人会提供过桥贷款。这也就是说，项目文件要证明，EB-5资金的注入和就业的创建之间是有“nexus”的。

换而言之，过桥资金，只要被计划为要被替换的临时资金，最好再加上计划使用EB-5资金来进行替换，再随后使用募集来的EB-5资金进行替换，那么EB-5就有可能享有过桥资金所创造的就业机会。

在实际操作中，有经验的律师会要求，过桥资金都进项目后，EB-5资金再进项目，然后再从项目公司（JCE）这里来替换掉过桥资金，也就是还给过桥资金提供方。

III. 安全性。

我们谈安全性，其实谈两个问题。

1. 绿卡的安全性

根据#II部分的分析，我们可以看到，这一类已经快完工或已经开业的项目，此前已经创造出来的就业能否被现在才进去的EB-5投资人所用的问题，答案是看什么资金被EB-5资金所替换掉了，是否是临时资金，项目伊始是否有计划使用EB-5等资金来进行替换。

如果是，移民局这头大体是OK的。

2. 资金或项目安全性

不少投资人会认为，项目已经快完工了或者开业了，项目肯定会更安全。

答案也许是：不一定。

通常，一个项目快建完，是比刚刚开始施工的项目，确定性更高，也意味着相对更安全。但是，我们也得问下自己，都快完工了为何还需要EB-5资金，项目融资还有缺口吗，EB-5进来是替换什么资金的？

当下，我们能看到正在发生的是，过去一些老项目正好到了还款的关头，由于利息高涨或者业务不善，再融资失利，导致项目拍卖，被高级贷款方拿走整个，EB-5资金作为夹层贷款而一无所得。前段时间的霍普金斯酒店和南港写字楼就是这样的情况。

对于，这一类正在募集EB-5资金的项目也可能会有类似状况，项目开工已经不少年头了，是不是现在或者不远的将来需要再融资了，那么会怎么样，EB-5资金还安全吗？听说，前段时间有个正在募集EB-5资金的项目，就有这样状况发生。

所以，我们不能简单说，项目快完工或开业，就一定更安全。即便就业可能不是问题。

还是回到项目的实际情况做分析吧，别只看一两个宣传的点。

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