唯有土地与明日同在 - 2024买房避坑指南（上）

虽然说土地的价值是永恒的，但这世面上的地产和房子，因为地理位置和居住环境的不同，我们购买的时候，还是要理性思考，分析利弊，才避免踩坑！

李老斯一共给大家总结九项购买房产时要避开的坑。

由于篇幅有限，今天先来讲前面三点，后面的六点会发在我们的公众号文章和知乎上，欢迎大家追踪！

首先呢，咱们得聊聊第一件事，就是不仔细阅读产权报告。

有些人会觉得产权报告就跟汽车的那种报告一样，分成clean，salvage 和rebuild。

但实际上，房屋的产权部分可不简单，就算是最简单，限制最少的产权报告也可能有好几十页，而新房的话，经常会有两百到三百页。

这些文件得仔细看，才能了解清楚房屋有啥限制。

总的来说，产权报告详细罗列了所有关于这房子的限制，就是说title insurance公司不给保的条款都已经在报告里列出来了。

常见的问题有些是比如有不准养鸡鸭或者某些动物，停车有什么样的限制，或者不能持枪等等。

但有时候产权报告里还会加一些比较奇葩的限制，比如说不能租房，比如这房子是作为surface water run off，每年都会被水淹，或者因为跟邻居有不清楚的土地划分，不能加fence。

市场上大约百分之五的几率，title report里可能会出现类似于这种比较大的问题，这些问题如果没能被即使发现或解决，可能让房屋价值掉个几万到几十万美元。

之前有位客户想要找李老斯买shoreline的海景房，这三个房子是在一个斜坡上，左边是上坡，右边是下坡，3号房子往右200米就是海，2号房子是当时这位买家想要购买的房子。

大家可以从上面的图中看到，由于地势的原因，1号房子挡住了2号房子的海景。可怜的2号房子也因此只有30度的海景了。

因为view是房子价值的一部分，李老斯询问了listing agent是否可以加盖。

得到的答案是2号房子并不到这个区域的限高(35ft), 可以往上面加盖一层得到180度海景，加盖的成本也不是很贵。

但是李老斯在仔细阅读title report的时候，居然发现原来3号房子和2号房子原本属于同一个房主，但是分拆成两块卖了。

房主为了不影响3号房子的海景价值，居然硬生生给2号房子加上了一个不能加盖的限制。

经过这件事后，这位客户非常感激李老斯通过阅读产权报告发现了不能加盖的问题。

如果当时听信了listing agent，认为只要不超过区域的限高，就可以加盖一层，那就亏大发了！

所以能有一位认真负责，且具有经验去发现title report里各种条条框框限制的agent是多重要啊！

合同写得不规范或者不完整

让我们来看第二个要点，那就是合同写得不规范或者不完整。

我们通常处理的合同由八个表格组成，每个表格平均有二十四个填空或者选择项。

如果你的经纪人没有认真仔细地编写这份合同，或者没有经过充分的专业培训， 就有可能在填空和勾选的地方，勾了本不该勾的选项，结果让你承担额外的责任和义务。

那作为买家真的是吃了哑巴亏呀！

其次，如果遇到了纠纷，如果合同里没给你留出足够的空间，那可就麻烦了，想要退出这份合同可能要花九牛二虎之力，而且还不一定能成功退出。

还有的情况是，有些情况下卖家可能有一些特殊的要求，那么这时候合同需要很好的体现出来。 

如果合同写得不够规范和详细去体现卖家的要求，那可能会导致卖家可能会优先考虑别的offer。

所以作为买家，如果你自己对这份合同不够了解，那你一定要找一个非常规范、经验丰富的经纪人来写合同，这个真的很关键。

李老斯这一年接待了十几个人，都是因为合同写得不规范，导致损失了几千块到十几万块不等。

所以，你可千万别小看写offer这件事，一点细节上的不完美，可能就会影响你的购房经验和未来的日常生活。

我们再来聊聊第三个问题，那就是不做房检，或是过分相信卖家提供的检查报告，还有认为新房不需要做检查。

其实房屋检查实际上就是给你一个“提前知道”的机会，让你在购房之前对潜在问题有清晰的了解。

通过这个过程，你可以更好地规划维修和维护的预算，避免未来不必要的支出。

想象一下，如果你事先不知道房屋存在的问题，可能会在购房后被迫花费大量的金钱来解决，这是我们都不愿意看到的。

因此，房屋检查就像是为你的未来购房经历奠定了一个可靠的基础，让你在新家里过上无虑的生活。

有些人以为新房一定没啥问题，但事实上新房也可能有不少隐患。如果你不细致地检查，可能会导致你损失好几万块。

李老斯就碰到过这种情况，有一次陪客户做了新房做了房检之后，居然得花两万块来修。

还好当时签的合同里有inspection contingency，客户可以重谈价格或者退出合同。

还有一位朋友自己买的新房，因为建商提供warranty就没有做房屋检查。结果住了不到半年，房子就漏水了，漏得像水帘洞一样。

虽然保修可以报销所有维修的费用，但是漏水期间她只能搬出去住，生活上的不便，严重影响了心情和工作。所以即使是新房，还是得认真搞个检查。

另外房屋检查质量可是层次不齐的。早些年的检查员得经历不少培训，但现在的有些检查员可能就只上了个基础的培训，就开始干了。

有的检查员根本水平有限，或是检查的时候不够细心，爬个屋顶嫌麻烦，这样就很难真正检测到房屋存在的问题。

有时候，卖家在做房屋检测的时候也会故意回避一些大问题，避重就轻地提及一些琐碎、微不足道的事情，让你感觉他们检查得很仔细。

比如，报告看起来可能有30、40页，乍一看，好像又详细又专业，但实际上他们可能把一些严重的问题都掩盖了。

正因为这个原因，李老斯和我们的团队每年都会花好几十个小时在房屋检查方面接受培训，确保我们能够帮你找出一些特别微小的问题。

李老斯的常规做法是，如果我们在检查中发现的问题在报告里都没提到，那就说明这个检查报告不值得信任。

毕竟李老斯经过培训，也帮客户一起做过上百场的房屋检查，所以可以给出非常专业的建议。

李老斯以前还专门搞房屋翻新的活，对每项修理和改造的花费都有专业的认识。有一天，有个客户看了一套照片看着漂漂亮亮的房子，就火速跑去实地考察。

李老斯细心观察了房子，发现天花板、窗户上方的墙壁，甚至外墙上都有水渍。

李老斯立刻判断出这房子屋顶应该是漏水了，马上提醒了这位买家。

虽然李老斯没法直接爬上屋顶，但通过观察墙壁的情况，李老斯猜测长期的漏水可能已经让木头框架都浸泡坏了。

李老斯告诉买家，如果木架构件有问题，后面可能会有更大的麻烦。

为了确保买家清楚地知道可能存在的问题和修理费用，李老斯当场就给出了一份清单。根据的经验，修理可能需要花费6万块。

因为买家超喜欢这个房子的地理位置和布局，他们还是坚持要求下单但是保留房屋检查的合同出口。

最后，房屋检查师上屋顶一看，确认了李老斯的猜测是对的，而且他预估的修理费用也和李老斯相当，就在6万左右。

今天的内容就先写到这里，如果你后面的内容感兴趣，请别再犹豫，扫下方二维码关注西城李老斯，我们每周都会有更新！