冯仑再度研判2024年楼市：给做住宅投资的人两个方向

封面图 | 《无价之宝》剧照

问：

中原地产研究院统计数据显示，2023年全年房地产政策优化调整累计高达1008次，在2022年历史首次突破1000次后，连续两年维持高位。可以说，2023年楼市利好政策层出不穷，各地打响的「第一枪」此起彼伏。问一个老生常谈的问题，冯叔能否预测下2024年的房价走势？

冯叔：

我们来看一下2024年的市场，重点说下住宅市场。第一，减量缩量、减少规模。2023年整个规模大概只有2019年的2/3，也就是10万亿左右的规模。我预判2024年大概还会缩减，住宅体量维持在8万亿左右，整体规模比起2019年大概减少一半。

第二，新房供应的区域分布会和以往不同。过去的20万亿销售是大水漫灌，所有城市的住宅供应都在增加，房价普遍上涨，而且买卖交易都很活跃。但到了2024年，这些有限的增长应该会集中在人口数量上涨、经济稳定、教育配套较好、交通便利的经济发达地区或次发达地区的核心位置及重点增长区域，一般二线城市或经济发展放缓地区，不在住宅增长的供应区域里。

另外，我认为2024年房价总体是稳中有降。江浙川渝深广这些地区住宅价格是稳定的，基本上是平稳的价格，上涨的空间很小、下降的幅度也会很小，这是我的一个判断，其他的地方基本是稳中有降。

如果在这个阶段做住宅投资，我建议从两个方向去考虑：一是经济最发达区域的核心位置，人口还在增长，住宅品质好，价格能挺住，未来还有升值空间；二是一些细分产品做得很好，可以买来租赁。

比如，在地铁口等交通位置不错的地方，有些大开发商品质不错的楼盘，现在售卖价格比较低，租赁价格正在上升，会有一段时间。如果你不着急卖掉房产变现，只是出租，经济发达地区的租金回报率会有所上升，可以买一些大开发商的高品质住宅，作为长期投资项目进行出租，这也是今年的一个机会。

问：

1月8日，恒大汽车在港交所发布公告称：本公司得悉公司执行董事刘永灼先生因涉嫌违法犯罪，已被依法刑事拘留。他2003年开始服务中国恒大，备受器重，是许家印的「得力干将」。2021年，他的薪酬为6849万元，而在2022年他拿到了4398万元。反观恒大汽车，截至2023年上半年末，资产总额428.52亿元，负债总额756.92亿元，净资产-328.4亿元。为什么企业负债这么高，还有钱给高管发高薪酬？

冯叔：

恒大汽车掌门被有关部门收进去做调查，就有人质疑他的薪酬为什么这么高，恒大集团都快破产了，还在给高管发高薪酬。这牵扯到两件事，一是公司治理，二是公司有没有钱。

从公司治理的角度，恒大汽车和恒大地产一样，基本上就一个人说了算，没有一个强大、专业、负责任的董事会，可能只是友情出演的独董或恒大集团派过来听命行事的董事，所以恒大汽车和恒大集团的管理文化一脉相承。恒大地产CEO都能发5、6千万甚至1个亿，那么恒大汽车CEO发个3、4千万，在他们整个系统和治理结构里，他们认为是对的，是没问题的。

那么公司有没有钱呢？当然得有钱，恒大汽车是亏损的，没有经营性现金流，但他们有融资性现金流，也就是说借的钱，或者股票虚高后卖股票的钱。

如果没有经营性现金流，现金流不为正，高管哪怕是低薪、中等薪资都牵扯到道德风险，更何况在公司亏损、没有经营性现金流的时候，大手笔地发几千万年薪。我认为这属于管理人的道德不自律，或者说董事会治理失效带来的道德风险，这是不正常、不好的现象。对于负责任的经理人、有效治理的公司来说，不应该这么做，这是一件遗憾的事情。