地產经纪被偷拍有偿协助按揭诈骗为买家提供假就业记录月结单和T4

2024-02-04 14:02

随著利率升，地產买家获得按揭贷款的资格变得越来越困难，但是这并不能阻止一些地產经纪进行销售，加拿大广播公司CBC一项秘密调查揭露了本地部分地產经纪、按揭经纪和银行员工联手，为按揭诈骗提供便利，当然这一切都是收取费用的。

CBC隐藏的摄影机将一个按揭诈骗网络揭示在人们面前，犯罪者向潜在地產买家提供虚假就业记录、工资单和税务申报的伪造文件，这样买家就可以获得他们本来没有资格获得的按揭贷款。

这是一项有利可图的生意，地產经纪表示，整个诈骗网络对捏造的按揭贷款申请收取按揭贷款金额的百分之一的费用，销售完成后还可以获得其他佣金的补充。

在加拿大出售房价65万元的房屋时，地產经纪通常会获得1万6千元到3万2千元的佣金，而按揭经纪可以从贷款方获得超过2500元的佣金。

虽然有部分买家也在寻找这些诈骗集团，以获得本来难以获得贷款，但是媒体瞭解到，部分地產经纪正在利用不知情的买家。新移民面临的风险尤其大，因为他们可能完全不瞭解购物流程，新移民也不太可能立即获得加拿大主要商业银行的按揭贷款，因为他们在加拿大的就业和信用记录更有可能受到限制。

法律和金融犯罪专家表示，根据安大略省《房地產和商业经纪人法》以及《按揭贷款经纪、贷款人和管理人法》，CBC发现的内容是非法的。提交欺诈性按揭贷款申请也违反了加拿大《刑法》。

对买家和市场的影响

按揭经纪公司 True North Mortgage 执行长 Dan Eisner表示，这项犯罪行为也对整个加拿大人產生了影响。他说，随著利率飆升及房价下跌，这些新移民买家最有可能拖欠付款，可能会通过恐慌性销售给房地產市场带来进一步下行的压力。

True North Mortgage 已检测到并阻止了向该公司提交的多份欺诈性申请，以及偽造的税务和就业文件，例如 T4 和就业信函，其中引用了虚假的公司名称和电话号码，并且有真人听电话，还有真实的网站可供查询。他说，随著房价进一步下跌，这些买家面临更大的风险。「如果人们以欺诈手段获得按揭贷款，并且他们认为自己的后备计划是在我买不起的情况下卖掉房子，那么后备计划就会消失，这也会让诚实的买家在争夺各种房屋时被排除在市场之外。」

安省房地產委员会（RECO）在一份声明中警告，如果经纪参与按揭贷款欺诈，他们应该做好被起诉的准备。对於地產经纪来说，伪造按揭文件或者协助伪造资料可能会被处以最高5万元的罚款，最高2年的监禁，或者暂停甚至吊销其经纪执照。RECO表示，过去5年已经对7名地產经纪进行了纪律处分，并根据《省级犯罪法》对其他几人提出了指控。

安省房地產协会主席胡达克 (Tim Hudak) 在回应媒体调查的新闻稿中表示：「违反法律并违背安省消费者信任的房地產经纪人应该被赶出该行业。」

信用调查机构Equifax Canada身份调查主管戴维斯（ Carl Davies）表示，抵押贷款欺诈是一个日益严重的问题，信用局每个月向贷款方标记1万5千份至2万4千份可以的按揭贷款申请。

戴维斯称，该机构发现并被标记为怀疑诈骗的申请中，有67%实际上与不实陈述有关，这无疑是今天在该领域看到的最大的欺诈指标或最大的欺诈风险。

记者带著隐藏摄影机冒充买家

为了充分瞭解按揭诈骗通常从哪里开始，两名CBC记者带著隐藏摄影机进行卧底，两人走访了地產经纪代理的10处房產，有研究显示这些房產可能存在欺诈行为。

记者告诉每位地產经纪：他们有足够的钱支付20%的首付，但是不确定自己是否有资格获得按揭贷款，因为其中1人有未申报的现金收入。

经纪们都承认这对夫妇没有资格获得购买房屋所需的按揭贷款，但是十分之六的地產经纪都提出可以帮他们提供伪造的文件，为按揭贷款欺诈提供便利。

「收入不是问题，」一位地產经纪向他们展示为其他客户提供的虚假文件时说，「可以变成你们的收入，即使你打现金工，或者是家庭主妇，也可以提供收入证明，只有信用资格没法伪造。」

另一位地產经纪表示，根据规定该对夫妇肯定没有资格获得贷款，他们会製造一些文件显示有足够的收入。第三位经纪表示，他们会製作一些T4，就像工资单一样，可以使用任何公司的工资单并将自己的名字写在上面。

6名地產经纪中的其中3位被发现为HomeLife Miracle Realty Ltd. 提供按揭贷款欺诈便利，该公司在大多伦多地区拥有5间经纪公司，在安省剑桥有1间。

记者同时与其他几名买家进行了交谈，他们表示，为同一间经纪公司工作的经纪迫使他们进行欺诈性按揭贷款申请，或者在他们不知情的情况下提交了申请。HomeLife Miracle Realty Ltd. 持牌经纪人沙阿（Ajay Shah）表示，他不会纵容旗下经纪此类行为，该地產公司有3000名地產经纪，被CBC记录在案的3名经纪仅代表该公司销售金额的极少部分。

沙阿表示，如果有不当行为的证据，他会採取行动。「当然我最多只能解雇他们，他们的经纪执照我无权剥夺，只有RECO有权吊销地產经纪的牌照。」

專家稱業界需要更好的監聽

法務會計 Jennifer Fiddian-Green 表示，這些調查結果顯示房地產行業需要更好的監管。

「我們需要監管機構進行更多監控，並進行實踐檢查，所有這些，」她說。「我們需要前線人員保持警惕和敏捷，以便我們能夠做出反應。」

抵押貸款經紀人曼德（Sanjeet Mand）同意，由於缺乏執法，這種犯罪行為在房地產和抵押貸款行業猖獗。曼德說，當一些房地產經紀人告訴他，他們只與願意提供虛假文件和欺詐性申請的按揭經紀人合作時，他就失去了推薦機會。

為了測試按揭貸款經紀人在沒有地產經紀推薦的情況下提供虛假文件的頻率，CBC節目組還給全國五個熱門房地產市場的25名按揭貸款經紀人打電話，包括大溫哥華地區、卡加利、愛民頓、大多倫多地區和滿地可。

大多數按揭貸款代理人表示，他們不會幫助欺詐性抵押貸款申請，但五分之一的人表示願意。

一名按揭經紀表示，我的團隊會要求收取3000元，而我會收取按揭金額的1%，並表示願意幫助應對欺詐行為。

在安省，金融服務監理局（FSRA）負責對按揭經紀進行紀律處分，該機構表示，這種情況下的經紀將被視為違反了《按揭貸款經紀、貸款人和管理人法》，該法案禁止經紀協助不誠實、欺詐、犯罪或其他非法行為。

大銀行貸款詐欺行為猖獗

CBC的調查還發現，在加拿大最大型銀行工作的員工正在透過虛假就業和稅務文件支持欺詐性按揭貸款申請。一位地產經紀在回答有關按揭欺詐從何而來的問題時說，買家可以從銀行得到一切法務會計 Jennifer Fiddian-Green 表示，銀行需要在審核按揭申請時更加警覺。「要仔細看文件，做一些盡職的調查，確保這些文件是真實的，打個電話給雇主，進行谷歌搜索並找到它並不需要太長時間。」

True North Mortgage 的艾斯納表示，他的公司打電話給每位申請人的雇主，但許多其他貸款機構卻沒有這樣做。

沒有人可以求助

雖然這種犯罪的後果很少落在肇事者身上，但它可能對潛在購屋者造成毀滅性影響。克里斯（Chris）和 Bibi Harding 於 2021 年從圭亞那移民而來，當他們發現一名豐業銀行員工代表他們提交了欺詐性抵押貸款申請時，他們感到震驚。

「我們所有的資訊都被篡改了」，Bibi回憶起那天她去分行提供社會保險號碼並得知她和她丈夫的帳戶有虛假就業資訊的情況。

分行出納員為他們印製了他們的就業資料，顯示克里斯在一家硬木地板公司擔任營運經理。同一份資料稱 Bibi 在一家稅務公司工作。

「兩者都不是真的」。克里斯 (Chris) 在祖國經營生意，自抵達大多倫多地區以來一直沒有找到工作。比比只在一所小學工作過。