应对区域发展新挑战 | 《财经》社评

中央层面启动新一轮房地产政策调整之后，各地正在抓紧落实，房地产市场普遍出现企稳向好势头。假以时日，房地产有望从投资拖累项再度转正为投资推手。不过，涉及房地产市场，以中国之大，和各地发展现状的差异，不会全国同此凉热。当前及今后一段时间，人们需要关注不同区域和不同层级房地产市场走势的分化，及其可能带来的影响区域经济协调发展的一系列冲击效应，以便提前做好预案，更稳妥地加以应对。

在新一轮针对房地产市场的托举政策中，银行资金和财政资金主动下场收储房源，以及保障房地产项目顺利完工引人关注。在市场信心不足的时候，政府有形之手主动发挥拉抬作用实属必要。

在这一过程中，各地房地产市场的分化有可能会加快。那些房地产市场吸引力大的一线和新一线城市，本来房地产泡沫相对而言就比较小，由于财力更为雄厚，处置起来更为容易。而一线和新一线房地产市场放开限制和提供优惠措施本身，又会对购房资金产生分流效应，加剧三四线城市房地产的相对过剩。

在配合政府收储市场房源方面，银行系资金也显然更青睐一线和新一线城市，因为房源有着相应的刚需，成本回收周期短，需要的风险拨备要小。一线和新一线城市公租房、人才公寓等保障性住房的更多推出，和租住同权政策的进一步推进，加之本身就业岗位的相对充分，创业机会的相对充足，无疑会对中高端人才和年轻人群形成新的吸引力。这反过来又会让人们更看好一线和新一线城市的发展后劲及前景，进而提升这些城市房地产市场的成色。

反观一些三四线乃至一些二线城市，现阶段正处于房地产泡沫相对更多、有过剩倾向的产能相对更多、老龄人群相对更多的状态，此轮针对房地产放松和托举可能会加剧房地产市场的分化，可能更不利于三四线城市消化房地产存量，进而对三四线城市的人才流向、后续经济增长内生动力的养成都有一定的影响。接下来，三四线城市新产业赛道的养成、地方债务的化解、金融领域系统性风险的防范等可能都会面临新的阶段性的挑战和压力。

考虑到上述挑战和压力，相关部门应加大中央财政资金向三四线城市的转移支付力度，实现各种保基本，以帮助它们更好地应对各种收缩效应，更好实现房地产软着陆和相关行业相对过剩产能的消化，以维持当地经济增长和社会发展的势头和后劲。

此外，在上一轮房地产景气和承接产业转移的火热年代过后，对于今后一段时间三四线城市的发展和造血功能的提升，人们也要有新思路。一方面不能坐等沿海地区围绕新质生产力的新一轮发展的溢出效应，否则有可能又会陷入承接成熟产业然后内卷的旧坑；另一方面也不能在财力有限、耐心资本不够雄厚的情形下盲目开拓新赛道，以避免积累新的债务和风险。

在全国统一大市场建设的过程中避免区域发展差距拉大是中国式现代化的题中应有之义。因此，加大一些生产要素比如用地指标的交易范围和力度，从而在一定程度上加大发达地区对发展中地区的反哺力度，不失为一个出路。

而三四线城市和地区也可以根据自身产业优势和资源禀赋，和沿海地区展开新形式的产业链合作，不求拥有完整的产业，但求做精做强某一环。比如不一定非要都发展新能源汽车整车产业，把其中某一环做好可能更容易实现比较竞争优势。

此外，要更多发挥市场资金的作用来发展特色产业县市。实践证明市场资金在捕捉需求、把握商机、配置资源方面更为敏锐、更为精准，像山东曹县等自带网红效应的特色产业县市的蓬勃发展就充分证明了这一点。

在服务业领域，三四线城市和地区也可以根据不同的文旅资源禀赋拓展小而美的特色赛道。目前，由于前些年的大基建和城市化，三四线城市的通达性和服务的易得性都没有太大问题。目前需要的是服务的细化和升级，这需要当地政府推出更优惠的政策引导服务业领域相关人才的回流。

近来不时传出有老人卖掉大城市的房子去小城市养老的新闻。这种资源的双向流动是非常宝贵的。但是类似康养小镇等的落地，需要中央层面的财政配套、政策倾斜和各种科教文卫软资源的倾斜。比如医疗报销的全国联网和更加便捷化，医疗资源不再根据城市的行政级别，而更多根据市场需求来加以配置。对于社会资本办医，在强调公益性的同时，如何以适当的方式加以补偿等等。