深圳“老破小”支棱起来了：多套房子挂牌当天就成交，机构称泡沫已消除

记者：梁争誉

编辑：刘婷

来源：时代周刊（ID：timeweekly）

图它近，图它便宜，还图它吃喝玩乐都齐全。囊中羞涩的买房人正在把目光锁定在“老破小”。

近期，首付比例下调、房贷利率下调等房地产市场利好政策的效果缓慢显现，二手房交易活跃起来。

根据深圳中原研究中心统计数据，5月深圳二手住宅过户3963套，为近37个月第二高。值得注意的是，从成交房源的楼龄来看，20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比24%，15-20年楼龄的成交占比也有23%。

老房子乃至“老破小”，因为交易税费低、性价比高，又受到买房人关注。

“每个人诉求不一样，有些人需要学区，有些人要环境好，我只要吃住行方便。”在去年年底“上车”了“老破小”的深漂吴静（化名）向时代周报记者表示，不想因为买房搞得经济紧张，只考虑在能力范围内买房，所以她和对象在东莞、惠州和老家之间选择了深圳“老破小”，“主打一个自己能住。”

关注“老破小”的买房人越来越多。吴静在小红书分享了“上车”故事，不少年轻人在评论区留言找“同款”。曾经排在买房鄙视链末端的“老破小”，排位悄悄上升。

△深圳知名“老破小”八卦岭宿舍

吴静今年32岁，她的房子27岁。

2023年年底的某一天，吴静收到中介发来的一条房源链接，她当天看完当天就买了。

这是一套在龙岗布吉的小房子，建筑面积约55.05平方米，套内面积约50平方米，2房1厅，布局得当，采光不错，含税总价约148万元，月供约4600元，是吴静两口子月收入的1/4。

“房子喜欢，价格在预期范围内，月供跟租金差不多，而且一百来万降也降不到哪里去，涨也张不到哪里去吧。”吴静说。

为什么买“老破小”？吴静用四个字总结：囊中羞涩。

“别人买房都是六个口袋，我们是尽自己能力去做这件事情。谁都知道买房要买地段好的，要买户型好的，我这点钱能占到其中一个也不错了。”和过去大多数人买房想着升值不同，吴静买房是奔着实际居住去的，“不想通勤太远，也不想太大要搞很多卫生，只要吃住行方便。”

关于这套房子，她最满意的是户型，方方正正的，一个4.8平方米的厨房不算大但也够用，“我和‘队友’都喜欢做饭，希望厨房也大一点，幸福就是二人三餐四季。”

“这套房除了楼层高一点，其他都是比较满意的。菜市场就在楼下，下班回家就能顺便带上，步行到地铁口、公交站8分钟足够了，周围商超都能满足日常需求。美中不足的是楼龄老了一点，但是装修一下，外面旧关我里面什么事呢？”吴静说。

买房之后，吴静开始走上攒钱提前还贷的路子，“先辛苦几年，少背一点房贷。买房子的本质是为了享受生活，而不是让房子左右我们的生活。”

在“吴静们”的助攻下，深圳的“老破小”交易回升，部分典型楼盘的成交周期明显缩短。

位于罗湖螺岭片区的旭飞华隆园，地处罗湖东门，于1993年建成，面积段在30-40平方米之间，是典型的“老破小”楼盘。凭借螺岭外国语的学位支撑，旭飞华隆园颇受青睐。

在贝壳找房平台，旭飞华隆园今年合计成交6套房，其中4套的成交周期较平均成交周期明显缩短。一套建筑面积约29.2平方米1房，挂牌仅1天便成交了，成交价140万元，比挂牌价下调30万元。另一套建筑面积约41.74平方米1房1厅，挂牌5天、带看5次即成交，成交价172万元，与挂牌价持平。

可供对比的是，根据贝壳找房数据，旭飞华隆园今年一季度的成交周期是121天，而螺岭片区的成交周期是220天，深圳全市的成交周期是205天。

位于福田华强北片区的“老破小”学区房金茂礼都，近期成交亦颇为活跃。

时代周报记者查询交易记录获悉，金茂礼都在贝壳找房平台最新成交的3套房源，成交周期分别为17天、1天和2天。时间线拉长，今年一季度金茂礼都的成交周期是78天，较上季度减少61天，看房人数212人。

△图源：贝壳找房APP

深圳中原研究中心统计数据显示，今年，20年以上楼龄的二手住宅成交活跃，1-5月的成交量占整体成交比例分别为42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%，在二手市场占据主导地位。

“老破小”重回牌桌的筹码是，高性价比。

过去，房地产市场调控严格，购房成本、置换成本高企，因此“一步到位”的大户型单位更受市场欢迎。最近几年，随着市场深度调整，房价回落，“老破小”的性价比开始显现。

今年4月，上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称，二手房价格泡沫已基本消除。

该机构选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，衡量二手房价格泡沫。2018年年底开始，二手房价格开始拉升，2018年四季度为39454元/平方米，2021年一季度为62284元/平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫膨胀至58%。2023年上半年，二手房挂牌量激增，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度泡沫仅为5%。

△一线城市“老破小”二手住宅价格泡沫

“这意味着历时三年时间一线城市‘老破小’二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。”该机构表示。

事实上，曾经被“爆炒”的深圳“老破小”也已走下神坛。

“老破小”因为总价低、区位优势明显，叠加学区、拆迁等概念，在市场上升期成为炒作对象。2017年至2021年，市场活跃，“老破小”涨幅惊人。但随着近几年房地产市场深度回调，加上大学区制、城市更新政策的推广完善，泡沫逐渐被挤出。

前述交易活跃的旭飞华隆园曾经卖出“天价”。时代周报记者查询贝壳找房了解到，2021年1月，该平台成交旭飞华隆园一套29.93平方米单位，总价358万元，单价约11.96万元/平方米，成交价仅比挂牌价少2万元。最近一年，旭飞华隆园成交均价下跌31.7%，5月的挂牌均价约5.47万元/平方米，4月的成交均价约4.12万元/平方米，相比最高点跌去65.6%。

八卦岭宿舍是比旭飞华隆园更老的“老破小”，因为学区、拆迁双重概念叠加，价格波动更为剧烈。

八卦岭宿舍建于1983年，是深圳最早建成的小区之一，大多为30平方米左右的小户型，早期主要用作员工配套宿舍。在旧改启动、名校落户双重利好的刺激下，八卦岭宿舍房价“起飞”。

2021年年初，八卦岭宿舍的成交价普遍超过14万元/平方米，最高去到14.61万元/平方米，一套建筑面积约16.8平方米的单位成交价245.5万元。目前，八卦岭宿舍的最新成交价在4万元/平方米左右，较最高点跌去72.6%。

根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察，近期深圳“老破小”只是局部火热，并未见大规模的活跃，“买房主要看目的，哪里的房子都有优势和劣势，需要购房人自己权衡。如果预算足够，可以有其他选择，我不太建议买‘老破小’。”

“‘老破小’的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的，居住估计难有舒适性可言。另外就是升值空间有限，如果希望通过旧改跃升，这个等待的时间估计比较长。”何倩茹补充称。

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