年轻人，正在逃离老破小

公众号新闻

2024-05-08 10:05

在一个周期波动的环境，什么样的房子兼具性价比和产品力？政策调整如何影响购房者的选择？5月9日(本周四) 上午11:30，尽在36氪微信视频号、微博、百家号直播间及36氪App未来直播室。

初入大城市的年轻人，第一次感受“浪漫”，往往从房地产中介的电动车后座开始。在之后漫长的岁月中，大部分留下的人，似乎与老旧小区结下了不解之缘。

以北京城内为例，除了保留了大量历史遗迹之外，这座城市存在更多“老破小”。2023年，清华大学城市规划系副教授刘佳燕在研究中统计得出，北京城六区内建设于2000年及以前的老旧小区占比约六成，集中在城北的二环至四环之间。

这座路网密度低于纽约、东京、香港的城市，呈现“宽马路、疏路网”的面貌，加之建筑退界大，也决定着这里肉眼可见更多的老旧小区。上世纪五六十年代盖的房子，很多是低、多层的单位房和自建房，也有八九十年代单位的福利分房，以及当时刚出现的商品房。

时代风口下，很多中国互联网公司掘地而起的扎堆区，是老破小的聚集区，也是很多年轻人北漂 “蜗居”的起点。

从中关村到后厂村，从酒仙桥到望京，循着互联网公司、新兴产业企业的总部所在地，打工人对于居住的普遍共鸣是，楼龄新、性价比高的房子不多，但可选择的老破小有很多。

作为百度、新浪、腾讯等互联网大厂在北京的崛起之地，中关村因为高校和科研所扎堆、地理位置优异，使得字节跳动、地平线、商汤科技等大厂依旧驻留于此。

随着中关村人满为患、地价飙升，后厂村、酒仙桥、望京也逐渐成为互联网大厂的聚集地。尤其知名的，是聚集了600余家国内外知名IT企业总部和全球研发中心的后厂村。

沿着大厂的迁徙路线，“中关村-五道口-清河-北七家”也是几代互联网人的居住搬迁轨迹。

清河是后厂村打工人的居住聚集地之一，这个地区的发展历程和居住现状，犹如北京城的缩影。

刘佳燕教授观察，清河街道有近20万人，包含了29个社区。建国后，清河街道有北京的毛纺织基地、三大毛纺厂。这里上世纪90年代末开始快速城镇化进程，商品房小区拔地而起。如今的清河街道，有各种类型的住宅，除了毛纺厂留下的职工大院、商品房和安置房小区，还有城中村、部队大院等，居住人群也非常复杂。比如，在城中村里，既有批发市场的商户、外卖小哥，也有中关村工作的白领，还有考研的学生。

时代发展过程中，随着居住价格的上涨，部分互联网人的居住历史还有“在魏公村上班、租住在北七家的农村自建房”。有网友回忆：自建房为了在有限的面积多盖房子，窗户与窗户的距离不到半米，阳光是稀缺的。到了冬天，一些房东的自制供暖只提供到晚上十点。

无论是初入职场、还是步入买房阶段，这类聚集老破小的区域，总是打工人逃不掉的选项。

过去，在各行各业不缺乏造富神话的时代，“老破小还是远大新”是年轻人在大城市安家考虑的第一个问题，如今，越来越多人放弃前者。

“房子是陈旧的，但生活是自己的”的观点，逐渐被重新定义。老化的公区、串味的烟道、打不死的小强、三代人的隔音、擦不干净的缝，也不适用当下的主流居住环境。

数据是真实世界的映射。第三方统计数据显示，以北京为例，2023年25-29岁年龄段客户占比提升较大，同比提升1.4个百分点，“95后”购房者开始崭露头角。25-29岁客群工作年限不长，购房资金或大部分来自于父母的支持，因此在总价分布上多数集中在200-600万的中低段位。在预算有限的前提下，此类客群更在乎住房空间大小和楼龄，环线因素优先级总体靠后。

截至2024年4月中旬，北京挂牌的17万套二手房中，房龄超过20年的有8万套，其中老公房大约2万多套。市场上二手房挂牌积压，其中最多的就是老破小。

在库存积压的情况下，老旧类型小区价格下跌更为明显。有媒体发现，2024年1月，北京西三环丽泽桥附近，建成于八十年代的小区，一套60平方米、两室一厅的顶楼，成交价260万。

卖掉老破小，置换更舒适的新房，成为主流选择。同时，随着限价政策的调控效果以及不断调整的供地节奏，很多新房所在区域更靠近产业核心地带和成熟商圈，甚至重构了地段价值。

以丰台中关村科技园为例，随着高精尖技术人才和企业不断涌入，丰科园成为北京逐步兑现区域价值的版块之一。区域内最核心的产业是轨道交通+航空航天两个千亿集群。据统计，目前接近30万产业人口聚集在丰科园，商业配套方面，先后建成的万达广场、花乡奥莱、永旺梦乐城，逐步增添了区域的烟火气和归属感。

在下行的市场环境下，丰科园跑出了“独立行情”。据机构统计，2017年-2023年，区域内二居、三居的二手住宅价格，从每平方米5.8万元，上涨至6.1万元；四居产品从每平方米6.3万元，上涨至7.6万元。

在一个周期波动的环境，什么样的房子兼具性价比和产品力？政策调整如何影响购房者的选择？在本次互联网购房节的筹备期，基于北京互联网公司总部的区位分析，以及对于头部房产大V的访谈，36氪对目前的互联网购房群体有了更深层次的理解和洞察。

在此基础上，36氪第三届互联网购房节遴选了市场上的四大价值潜力新盘，5月9日(本周四) 上午11:30，欢迎进入36氪微信视频号、微博、百家号、36氪App未来直播室，参与36氪互联网购房节的直播答疑与互动。本届互联网购房节，还将有房地产头部达人亲临现场，为您带来独家深度解析，共享购房智慧。

四大潜力新盘抢先看

丨中建·玖玥府

落址四环中轴醇熟板块，玖系进阶美学社区，高规格立面界定美学封面、原创《道遥游》主题美学园林恢弘匠筑，配置约1500㎡高端会所，建面约79-154㎡高品质全龄户型迭新生活方式，国际一线品牌精装配置，以越级产品力敬献城市理想人居。

主力户型：79平米（建面）三室两厅一卫，98平米（建面）三室两厅两卫，108平米（建面）三室两厅两卫，134平米（建面）四室两厅两卫，154平米（建面）四室两厅三卫

价格参考： 66000元/㎡，总价450万/套—1000万/套之间

效果图

丨中建壹品•花香壹号

央企中建壹品立序北京主城四环丰科版块的首个迭代作品。项目雄踞千亿科创热土丰科，以千年花乡文脉为基底，打造一座纯粹高品质洋房住区，建筑面积约88-139㎡精奢三-四居，超高得房率，挚献四环丰盛生活。

效果图

丨中海寰宇未来

潮立海淀北科创轴芯，择址朱辛庄丰盛资源集核处。8号线、昌平线双轨地铁交汇、两大商业环伺、近达2座城市绿芯公园，全龄书香学府在侧、三甲医院护航家人健康，交通、商业、产业、医疗、教育等多元丰盛汇集于此。项目汲取世界灵感，打造现代极简建筑；洞察城市青年生活向往，以中海精工设计团队，精琢高智精英居所。

主力户型：约107-115平米（建面） 3室2厅2卫；约145平米（建面）4室2厅2卫

价格参考：三居约750万，四居约950万

效果图

丨城建·国誉燕园

坐落于北六环内昌平区马池口镇，百步海淀界，千米北京大学新燕园校区。项目整体规划建设29栋住宅楼共1788户，产品建筑面积约66-127㎡二至四居，精工水岸洋房，容积率1.8，绿化率40%，目前已全盘封顶，预计2025年10月交房入住。

主力户型：78平米（建面约）三室两厅一卫、98平米（建面约）三室两厅两卫、117平米（建面约）四室两厅两卫

参考价格：销售均价39000元/㎡

效果图

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来源: qq

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