你会去买“老破小”吗：为什么中国房屋寿命只有30年？

公众号新闻

2024-05-30 00:05

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“我国是世界上新建建筑量最大的国家，每年20亿平米的新建面积，消耗了全世界40%的水泥和钢材，但房屋的寿命只能持续25-30年。”

——仇保兴

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

楼市似乎又火了起来。

不管是5月17日首付最低15%，取消商贷利率下限的史诗级救市政策出台，还是5月27日以来一线城市大尺度解绑，交易额暴增的同时，也让一些潜在购房者欢欣鼓舞。

处于置换链底部的“老破小”也引起巨大关注，尤其是杭州。自5月9日全面取消限购的政策出台后，目前杭州“老破小”日均成交同比上涨38%，深圳、温州、台州等地的购房者专门前往杭州扫货。

这些老旧小区的房龄至少在30年以上，总价基本在100—160万元，地处市中心，交通便利，生活气息浓厚。除了自住需求，购房者更有赌的成分。

年初杭州浙工新村“原拆原建”项目引发全民讨论，加上全国“旧改”的风向，猛推了购房者一把——房龄越老，越有投资的空间。

然而，除了楼市政策的推波助澜，“老破小”还以另一种方式“出圈”了。5月27日，安徽铜陵市一栋建于98年的5层房屋坍塌，再次引发了有关老旧小区安全性的讨论。

根据七普数据显示，中国32%的城市家庭房屋修建于2000年以前；另根据住建部2020年披露的数据，全国共有老旧小区（房龄超过30年，是旧改的主要对象）近16万个，涉及居民超4200万户。

此外，从建筑材料使用寿命来看，我国不少房子也到了要更新换代的时候。

过了“最佳保质期”后，城市里的房子将何去何从？

标准：规定50年，实为30年？

我国官方规定，建筑的设计年限有四类：临时性建筑为5年；易于替换的结构构件为25年；一般城市建筑物，如住宅、办公楼、学校、医院等，为50年；博物馆等特殊建筑为100年。

由于中国各房地产公司盖房时所使用的原料种类繁多，不同房屋的具体安全寿命还取决于房屋类型、结构材料、墙体屋面和装修材料等。

在结构上，钢筋混凝土强度高、耐久性好、抗火性能强，砖混凝土结构造价较低，抗震性能不如前者。钢结构和木结构通常用于建造高层建筑和别墅等。

这其中，钢筋混凝土又可以分为预制板混凝土和现浇板混凝土两大类。在上世纪70年代至90年代，官方及国有企业建造了大量的公房，早期砖混结构较为常见：由砖墙承重，混凝土或木结构作为楼板和屋顶。

后预制板混凝土又因其施工速度快、成本相对较低等优点，被广泛使用。千禧年前后，随着技术的进步和对质量要求的提高，现浇混凝土又因整体性与适应性等优点，成为了现代城市建筑的主流。

除了主体结构，房屋的附属部件也有单独的生命周期。比如住宅电梯，单独一部的报废年限为15年，有备用梯的为18年。

还比如防水工程，屋面设计年限不低于20年，室内不应低于25年。和防水类似的还有外墙保温工程，规定使用年限不应少于25年。2014年，官方还首次规定了建筑电线电缆的使用寿命不应少于70年。

由于不少类似上述的标准，都是在房地产发展过程中被进一步推出完善，尤其是上个世纪80年代市场经济刚起步，规范标准体系跟不上建设速度，因此，实际的房屋安全情况远比理论更为复杂。

2010年6月，前杭州市市长、时任国家住建部副部长的仇保兴的一番公开发言，引发了不小热议与担忧，他说：“我国是世界上新建建筑量最大的国家，每年20亿平米的新建面积，消耗了全世界40%的水泥和钢材，但房屋的寿命只能持续25—30年。”

如此算起来，1974年以前建造的房屋，已经超过了50年的“理论期限”，而1994年以前建造的房屋，可能也已在当下超过了30年的“实际寿命”。

危害：人身安全、资源浪费、环保

近些年一些非后天人为原因造成的房屋坍塌事件屡见不鲜，一些地方快建滥建的“80后”“90后”楼房频成事故主角。

2014年，浙江奉化一幢只有20年历史的5层居民楼如麻将般突然倒塌，造成1人死亡；2022年4月，湖南省长沙市望城区一建成十多年的6层居民自建房发生倒塌事故，54人死亡、9人受伤，直接经济损失9079万元；2023年11月19日，江西抚州南丰县一30年房龄的七层住宅楼倒塌，万幸无人伤亡。

除了最为直接的人身安全问题，“短命建筑”的危害也体现在经济成本、资源浪费、环保等各方面。

当前我国的人均寿命已接近80岁，如果房屋的平均寿命只有30年，意味着一个人若要确保一辈子“住有所居”，至少要反复购买2—3次住房，这无疑大大增加了住房成本。

楼市发展过程中，大量的“改善型需求”，也是因为现有住房在“短命”规律作用下，不得不寻求“改善”。即便是原拆原建，“短命建筑”引发的经济补偿与“权证在、物业亡”现象也会形成一连串社会不稳定因素。

此外是环保问题，有统计显示，在高峰期，建筑资源的消耗比重占到了全行业的29%；平均每万平方米的建筑施工，会产生500至600吨建筑垃圾，如果是拆除，这个数据能达到7000—12000吨。

随着城市化进程的加速，我国的建筑垃圾已占到城市垃圾总量的1/3以上。而大多数建筑垃圾的处理方式，都是被施工单位运往郊外或乡村，露天堆放或填埋，既消耗大量征用土地费、垃圾清运费，还产生了各种粉尘、灰砂污染环境。

建筑质量不达标、寿命过短，无疑大大增加了相关方面的压力。

成因：工艺不足与野蛮增长

究竟是谁缩短了房屋的寿命？杭州土木建筑学会副秘书长陈旭伟认为，需要从规划设计、建筑质量和实际使用三方面进行评估。

从时间上看，房建可以大致划分为两个阶段，分别是上世纪的“前房地产时期”，以及21世纪头10年，尤其是2008年全球金融危机之后到2010年代中期的“高周转期”。

前房地产时期，房屋寿命短主要是工艺问题。

“不可否认，改革开放后，为了解决老百姓住的问题，很多地方确实建造了一批快餐式的房子。上世纪末，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从‘稻田’直接上了脚手架。加上技术和资金方面的原因，建筑工程质量很难得到保证。”

考虑到建筑成本，当时一些本该采用钢筋和水泥的地方或减少或取消，甚至以泥浆代替使用，也会严重影响房屋质量和使用寿命。

“步入新世纪，随着建筑水平的提高，如今城市中的大部分商品房，已采用抗震性更强的框架结构。但‘80’‘90’后的民居还大量存在，很多老百姓住在这些房子里。”

而进入高周转期后，商品房野蛮发展，工艺上来了，但政府官员和开发商等群体着眼于城建GDP政绩与房地产暴利，监管不力成了质量问题的主要因素。

一般而言，城市总体规划以20年为期限进行编制，而经济社会发展强调“5年计划”，因此缺乏权威性与连续性的“一任市长一个规划”现象并不罕见。无论是现有规划，还是已落成的建筑，动辄就推倒重来。

比如江西南昌著名地标五湖大酒店、投资2.5亿元兴建的沈阳五里河体育场，浙江杭州西湖边的最高楼——浙江大学湖滨校区3号楼，一些近年来驰名一时的地标性建筑都被爆破拆除，“享年”不到20岁。

从商业模式上看，由于房地产历经土地拍卖、设计规划、施工承建等多个环节，一栋合格的建筑在建设过程中需要多个部门审批和监管才能完成，在建设、监理及人防、卫生等相关部门的共同协作中，只要有任何一个环节把关不严或敷衍了事，整个建筑的质量就难以保证。

虽然我国无愧于“基建狂魔”的称号，但在工程领域，产业涉及面广、资金密集、审批权力集中，权钱交易引发的贪腐与偷工减料问题易发多发。

此外，“后高周转期”还出现了一组值得留意的数据：建筑业产值的利润率，自2014年达到最高值3.63%后，总体呈现下降趋势，2021年已经跌破3%，来到了2.92%。相较之下，制造业的利润率尚有5%—6%，金融业动辄达到10%—20%。

简而言之：行业内卷严重。

在此情况下，一些黑心的地产商与承建方会以低利润甚至负利润报价竞标，再在施工过程中想办法压缩各材料成本，甚至买通监管方，与上下游互相勾结串通。框架结构不能省，就省一楼的室外地面；土方不能省，就省每层地面的水泥石子磨抛面。

2014年6月，央视《焦点访谈》就曝光了河南南阳市多个楼盘使用“瘦身钢筋”，七年后的2021年，央视“3·15晚会”又曝光广东某公司将废旧钢筋加工为“瘦身钢筋”，出售给东莞、潮州、揭阳等多个市场。

种种乱象，都构成了房屋寿命打折的因素，多余的成本，最终摊到了每一位城市居民身上。

解决：落地执行与大数据

新华社曾在报道中提到：英国建筑的平均寿命达到132年，美国是74年。2007年，日本官方还提出过“200年住宅”的构想。

乍一看，外国经验似乎很有借鉴价值，但实际上，由于各国各地区人口数量、密度、城建规划、房建方式不一，很难找到能够直接照搬的实用经验，尤其是发达国家多流行一户一屋，房屋属性与文化也各不相同。

近年来，在推动解决短命建筑的问题上，我国积极推进老旧小区改造，要求采取分包到片、责任到人等方式，组织管线单位、专业技术人员等对老旧小区安全状况进行体检评估，以建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位，以及各类管道管线等为重点，全面查明可能存在的安全隐患。