加国央行正在降息 房屋续贷应该怎么办

（加西网综合）预计加拿大央行未来继续降息，而需要房贷续约的人也非常为难。专家表示，申请三年期抵押贷款的最佳时间是一年前，这就是时代的变化。如今，抵押贷款期限越短越好，而灵活性才是关键。

如果您正在购买新的抵押贷款或即将续签，即使在最好的情况下，选择“正确”的抵押贷款利率也是很棘手的问题，但当借贷成本趋于下降时，就需要采取额外的策略。

根据《环球邮报》的报道，如今银行的浮动抵押贷款利率仍然很高，而且利率会下降多少以及下降的速度存在很大的不确定性。然而，锁定固定利率抵押贷款可能会导致房主在利率开始下降后很长一段时间仍陷入高息抵押贷款困境。

那么精明的借款人该怎么做呢？

过去一年的常见策略是购买期限较短的固定利率抵押贷款，导致借款人能够更快地更改抵押贷款（最好是在利率下降时），同时提供免受意外利率波动影响的保护。三年期固定利率抵押贷款作为传统五年期抵押贷款的替代品特别受欢迎。

但申请三年期抵押贷款的最佳时机其实是一年前。如今，越短越好，而灵活性就是这个游戏的名称。对于希望充分利用即将到来的较低利率的借款人来说，两年期固定利率抵押贷款是新的理想选择。

这是因为市场现在认为加拿大央行将在 2025 年触及降息周期的底部。在加拿大和美国都发布了充满希望的通胀报告后，预计加拿大央行将在今年将基准利率下调整整一个百分点。今年 — — 以另外三次 25 个基点的形式下降 — — 明年又下降一个百分点。

预计央行降息将使隔夜贷款利率在 2025 年降低至 3%，在其认为的 2.25% 至 3.25% 的“中性”利率范围内，即既不会刺激也不会限制经济的水平。如果这种情况成为现实，最低的五年期可变利率抵押贷款将达到 3.95%。假设固定利率抵押贷款也效仿，五年期选择利率可能低至 2.89%。

但如今许多借款人已经等不及到明年的 2025 年了——他们现在正在购买房屋或准备续约。对于这一群体来说，两年期固定利率抵押贷款将使他们能够在正确的时间重新进入抵押贷款市场。然后，他们可以锁定低得多的五年期固定利率，或者选择浮动利率。

而且，随着两年期和五年期之间的利差（成本差异）缩小，这也具有短期财务意义。

确定您是否会获得两年期抵押贷款的一种方法是将您使用传统五年期抵押贷款支付的费用和两年期加上（希望）较低的五年期抵押贷款的前三年进行比较您将在 2025 年续订的年份。

举个例子，假设您以 5.54% 的利率申请了两年期固定抵押贷款（比当今最低的五年期选择高 0.89%）。假设您以 696,179 元的价格购买一套房屋（根据加拿大房地产协会的数据，这是 6 月份的全国平均水平），抵押贷款摊销期限为 25 年。

通过计算 Ratehub.ca 的抵押贷款付款计算器中的数字，到 2025 年两年期限结束时，借款人已支付了总计 94,994 元的抵押贷款（本金和利息），剩余余额为 620,437 元。

现在，假设借款人以 2.89% 的利率续签五年期固定利率抵押贷款。任期三年后，他们将额外支付 110,679 元，总计 205,673 元。剩余抵押贷款余额为 560,767 元。

如果借款人在这段时间内简单地以今天的最低利率 4.64% 锁定五年期固定利率，总共将支付 217,548 元，余额为 568,457 元。采用两年期可以为借款人节省 11,875 元，余额减少 7,690 元。

鉴于此，两年期固定利率抵押贷款提供了两全其美的方案，让借款人能够在短期内进行调整，并且安心 — — 这是当今不确定的经济时代的最佳情况。

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