实探保租房REIT：停车场为何被剥离出底层资产
2022上半年度，12只国内公募REITs项目经营承压，业绩表现分化。格外受市场关注的三单保障性租赁住房REITs中，华夏北京保障房REIT同样在疫情期间出现了房租收缴率下降的现象，而深圳安居和厦门安居REITs则因配租客群和底层标的的不同，经营更具韧性。
三只刚刚上市的保租房REITs中，深圳项目的底层资产中不仅有保障性租赁住房，还将项目底商和停车场纳入了资产包，而厦门和北京项目则没有采取这一策略。
日前，36氪实地探访北京保租房REITs底层资产项目，发现其底商承租率较低，而停车场也一度被闲置。
据悉，上半年度已上市的12只公募REITs产品中，产权类项目出租率和租金水平呈现不同程度下滑：相较产业园类底层标的，物流仓储项目更具韧性。截至2022年6月30日，中金普洛斯和盐田港的平均出租率分别为94.6%和99.0%，与去年末期基本持平。
产业园项目在2022年上半年经营受到一定程度影响，主要体现在部分项目新租户招租滞后、部分租户续租不及预期等方面。截至2022年6月30日，张江光大园、蛇口产园、东吴苏园和中关村出租率分别为99.5%、86.0%、90.3%和89.9%，前两者都相较去年有所下滑，而东吴苏园则在月租金上有较大幅度下滑，达到-42.8%。
收费高速公路项目通行费收入受到车流量下降影响较为明显，上半年经营承压。
通行费收入方面，上半年度浙商沪杭甬、平安广河、华夏越秀、华夏中交收入同比分别下降4.9%、8.2%、6.3%、20.9%。而环保板块项目经营相对平稳，部分项目运营受疫情小幅影响。
36氪发现，刚刚上市的三单保障性租赁住房REITs中，华夏北京保障房REIT同样在疫情期间出现了房租收缴率下降的现象，而深圳安居和厦门安居REITs则因配租客群和底层标的的不同，经营更具韧性。
此外，深圳目前的保租房REITs已经将停车场及商业纳入资产包，但基于北京的现实情况，扩募仍需时日。
保租房收缴率部分承压
据悉，华夏北京保障房REIT底层标的为位于北京市海淀区西小口的文龙家园和朝阳区的熙悦尚郡，投入运营的时间分别在2015年和2018年，二者虽然都保证了三年以上的稳定运营，但因其面向的都是城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员等较低收入人群，疫情之下收缴率略有降低。
而厦门及深圳的两单保租房REITs配租对象则为符合人才认定条件的新市民、青年人，对租金的承受力更强。
此外，厦门及深圳项目中都存在企业租户，即客户通过批量租赁，为员工提供居住服务。截止至2022年3月末，中金厦门安居REIT旗下的两个底层资产收入贡献前十大客户均为企业类型客户，且合计租赁面积占比及合计合同月租金占比均不到10%。而深圳四个底层资产标的中，个人租户占比约43%，用人单位占比约57%。
截至2022年3月31日，北京市海淀区文龙家园项目可出租房间1396间，已出租房间1326间；朝阳区熙悦尚郡项目可出租房间772间，已出租房间727间，出租率分别为94.8%和94.3%。
由于部分租户的财务状况受到疫情影响，二者在2021年末都面临了一定程度的收缴率下降：2019年末和2020年末，文龙家园的收缴率分别为99.2%及99.1%，2021年末跌至98.4%；熙悦尚郡的收缴率则由2020年末的99.5%跌至99.3%。
而厦门及深圳两单保租房REITs运营时间都未超过三年，中金厦门安居REIT资产包内的两个底层资产同样在2020年11月投入运营，而红土创新深圳人才安居REIT资产包中的三个标的分别于2020年7月、2020年11月和2022年1月开始运营，运营周期较短，无明显收缴率变化。
红土创新深圳人才安居REIT的底层标的除保租房本身外，还纳入了配套商业设施和配套停车场。其中配套停车场的出租率均为100%，而配套商业设施的出租率仅为35%，为建筑面积合计414.11平方米的住宅楼栋底层商铺。募资说明书中解释称，其属于租赁住房用地上为维持项目正常运转而无法分割的配套设施。
事实上，北京这单保租房REIT的两个底层标的所在社区同样有底商和停车场，但未纳入本单REIT。据36氪实地探访，熙悦尚郡位于朝阳大悦城东1.5公里处，周边多为电动车售卖及维修店铺，社区虽有底商，但出租率较低，为宠物医院和杀虫用品商店。
停车场方面，有媒体报道，2019年时，熙悦尚郡曾因车位租金过高被租户质疑承担不起。据悉，熙悦尚郡平均签约租金为60元/平方米/月，照此计算，一套最小套型43平方米的房子，月租金在2600元左右，而每月停车费也在1000元左右，公租房住户难以负担。36氪走访时发现，不少住户的车辆仍旧停在路边，未停入地下车库。
文龙家园位于北京西小口地铁站附近，距快手等互联网公司所在的东升科技园仅一街之隔。文龙家园公租房项目共5栋，与商品房小区有区隔，社区内无商业楼。社区西侧的商业楼目前为奥森one售楼处，项目东侧17号楼为托老所，屋内有施工标识未开放，但无施工人员。
社区内无车位设置，商品房小区保安告诉36氪，如果廉租房小区内有住户需要车位，可租赁商品房小区地下车库车位，价格与商品房小区不同。
公租房住户的车位需求已经受到政策关注。2021年11月，北京发布的《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》显示，各区新供商品住房、安置房（不含“三定三限”）等产权型住宅建设项目，每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位。但这类停车场未来能否作为底层资产的一部分被纳入公租房REITs，还是未知数。
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