苏州回购商品房？背后还有更大的意图

从前天中午到昨天早上我身边同事、朋友

都不约而同说起一件事，苏州政府要回购1w套新房...

我去搜了下消息来源，就看到它出现在右边的热搜榜里

然后原文内容是这样的，也是不可思议，原来还可以这么操作

没想到政府可以回购新房

更没想到这些新房未来还可以销售给购房者，甚至反向销售给开发商

01

我第一时间电话苏州小伙伴求证

拿到了一些一手干货

回购这件事是真的

这几天苏州多个项目开始做国资回购、配合签约的动作

其次，能确定的已进入回购的项目是这几家

苏州高新区的「澜庭叙」、苏州相城区的「溪云雅园」、还有苏州高校区的浒关项目

然后我对照财联社楼盘采访里承认回购的楼盘，整理了这份名单

那政府层面回购具体怎么操作，大概这两种方向

像苏州高新区的“浒关项目”

这个项目被回购400套左右房源，做人才房

也就是说，未来这些房子会面对区域内符合条件人才

可能会以人才优惠的方式进行销售，也有可能会以保障性租赁住房的形式对外使用

还有一种，像苏州相城区的「溪云雅园」

苏州城投回购了所有在售标准层房源，未回购其中的底复户型

像这类房源，未来就可能再交给房企代售给购房者，或者直接返售给房企

而具体是采用哪种回购方式，跟回购所在板块有关

比如苏州高新区的「澜庭叙」也是回购，用作人才房

这跟它所在的高新区这几年正在大力引进人才的区域政策有关

那如果出售，又会是怎样的价格

苏州地产圈小伙伴跟我说，作为人才房对外出售的话，肯定会有折扣

但是具体什么价格，包括回购多少套，没有一个楼盘确认公示

不过我们可以参考下苏州最新人才房政策

苏州园区、高新区、吴江区的人才优惠购房，只有优先购房资格

不过吴中区、相城区有优惠，力度还不小

©苏州本地宝

吴中区最高有30%的折扣奖励，相城区最高可以享受2000元/平的优惠减免

作为人才房，政府肯定不是以盈利为目的进行销售

这就相当于这些回购房源未来可能会以7折方式回馈给相关人才

02

为什么会这么做

其实这几年苏州市场库存不断走高

截至到今年9月29日，苏州市区新房库存还在6w+套

6w套对苏州市场意味什么

我们苏州小伙伴叹气说，以往苏州新房库存基本在5w+

但是从2020年开始，库存就不断走高，到2020年年底，新房库存已经破了7w套

我找了下苏州库存数据，确实如TA所说，苏州这几年的新房库存不断走高

度房苏州©诸葛找房

不仅新房，苏州二手市场从2020年开始，也是成交骤降

如果说新房成交跟项目开盘等偶然因素有关，那么一二手加在一起的销售数据，足以说明苏州市场的动力不足

而这也是政府下场救市的底色

另一方面，不知道各位还有印象没有

就是全国各省市，都有自己的人才房、保障性租赁住房这方面的责任任务

这个计划分派到了全国各省市，比如上海就计划在十四五期间要新增47万套保障性租赁住房

江苏省也有自己的计划，而这个计划也会按照城市人口、能级，具体执行到市、区

一方面，库存不断走高，另一方面，身负城市保障性住房重任

在这种背景下，政府回购就不奇怪了

未来政府可能会减少单独再造这类住房，直接收购，或者拿到这些存量房源后再去二度开发

而且现在金融政策也在放松，从资金池到杠杆成本都在放松，银行的钱也需要去处

其实这么看来，回购至少从目前情况来看，是一个不错的选择

03

其实政府回购新房，不止苏州

今年7月郑州地产集团，就面向全市收购四环内存量房源

在他们负责人看来：回购存量房源用于人才公寓，不仅可以推进土地集约利用，同时有利于加快城市保障性租赁住房体系建设

今年9月，济南市国资委官宣，济南城发集团将在全市范围内收购3000套商品房

用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金

此外，还有浙江湖州、新疆阿勒泰...

这背后说到底，还是受整个市场走势影响

说几个我这个健忘症这几天一直忘不掉的几个数字

国庆前一天，央行下调了首套个人住房公积金贷款利率

截至到昨天，全国有将近30多个城市下调了首套公积金利率

南京等城市的首套公积金贷款利率，首套房5年期以上公积金贷款利率为3.1%

近20年最低

©南京楼市

各位还记得今年调过多少次房贷利率么

我只记得到后来看到利率变动的热点，都追不动了

数了一下，今年房贷利率下调三次

共计35个基点，为2019年使用LPR浮动利率以来，降息力度最大的一年

这还不包括首套房贷利率下限下浮这类下调，也就是说利率还可以更低

那各位还记的清今年大概释放过多少救市政策么

我记得的数字是400+，但刚重新复核了一下

中指研究院的数据显示，2022年上半年，全国已有超180个省市，放松了房地产调控政策，政策出台频次近500次

这些调控，从首付比例、购房补贴、贷款额度等方面，以期发力房地产市场

能感受的到，今年的市场真的不容易

这时候再看回看一切我们眼中的“新闻”就没那么新了

什么鼓励国企买房、鼓励公务员买房，还有小麦、大蒜等概念促销

都值得理解

04 

有人说这样的调控是不是急不可待

其实并没有，各位有没有想过

眼前为什么这些政策不更厉害一点

要知道现在各一线城市还在调控中，过往核心限购政策并没有放松迹象

深圳依然严格限购、上海的核验价政策放松但不取消

其他一线城市也是如此，大部分强二线城市也是这样

所以你会看到现在深圳每月只有2k套的成交，上海从去年8月至今没有一个月冲破2w套

如果真的急不可待，如果真的急着要数据，最方便快捷的方法，其实一点都不难做到

但直到现在所有调控都是稳步进行，没有过分过激操作

可见，救市的初衷并非救楼市，而是稳定楼市

而且稳定中也在一点点刮骨疗毒

房企的负债率降了、炒房客概念消失了、就连房产投资属性都在变淡

如果说这个时候对购房者有什么好的建议的话

其实真的，如果你经济条件允许的话，眼下会是一个机会

这句话可能会被骂，但是认真来看，眼下无论从信贷、价格、房源量、还是议价空间都是不错的窗口期

尤其+尤其对于刚需来说

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来源: qq

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