16.09.2022

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导读：自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调。

作者 | 第一财经 刘展超

在2012至2021年的十年间，中国房地产业快速发展，“房住不炒”也成为楼市调控的主基调。

从整体趋势看，虽偶有2014年的小低谷，但商品房市场仍处于上升通道。相比2012年，2021年的商品房销售面积增长了61.2%，销售金额增加了182%。国家统计局的数据还显示，2012年商品房平均价格为5790.99元/平方米，2020年则为9860元/平方米。

9月14日，在“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣表示，这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。

商品房均价约万元

除了个别年份有下跌外，量价齐涨是中国楼市多年来的一个主要特点。2012年，全国商品房销售面积为11.13亿平方米，销售金额6.44万亿元，2021年分别上涨到17.94亿平方米和18.2万亿元。

国家统计局尚未发布2021年的商品房平均价格数据，但根据2021年的销售金额与销售面积来看，当年商品房平均价格已经超过万元/平方米。不过，也有观点认为，商品房并非标准化产品，它的价格与所在区位及自身建设品质有很大关联，对平均价格这个指标不应过分看重。

与商品房的走势相近，近十年国内土地市场也基本上水涨船高，全国土地出让收入从2012年的2.85万亿元增加到2021年的8.7万亿元，加入“年度土地出让收入千亿元俱乐部”的城市也逐渐增多，甚至数个城市已经迈入“2000亿元俱乐部”。

中国楼市的区域差别也十分明显，过去十年间，有些城市房地产市场一度出现过热迹象，房价地价涨幅较大，投机现象此起彼伏。自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”后，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调。

“牢牢把握‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位不动摇，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系，坚定不移稳地价、稳房价、稳预期。”姜万荣说。

1998年“房改”后，商品房市场逐渐成为中国住房领域的主角，但对于低收入住房困难群体，保障房体系的建设就尤为重要。

姜万荣表示，住房问题关系民生福祉，政府必须“补好位”。我们强调要健全“两个体系”，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。

去年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年。十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。”姜万荣称。

十年来全国棚户区改造累计开工4300多万套。2016～2018年三年间，全国棚改开工量一直维持在600万套以上。虽然也曾一度因 “助推三四线城市房价”的传闻引起广泛讨论，但棚改既改善民生，也带动有效投资和建材、装修、家电等消费，促进上下游相关产业发展。

集体土地试点建设可销售的共产房

过去多年来，集体土地上不能搞房地产开发，国有土地是商品房住宅土地的唯一来源，热点城市土地价格因稀缺性造成不断上涨，房价也时常大幅波动。

为增加房屋供应，2017年8月，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

2022年9月印发的《北京市“十四五”时期住房保障规划》显示，北京大力推进集体土地租赁住房建设，截至“十三五”期末，北京已累计开工建设集体土地租赁住房项目44个、提供房源5.7万余套，开工量居全国首位，改建项目13个、3822套（间）房源取得开工手续。

除了利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房外，2018年年末，北京大兴区瀛海镇三宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权房，并且对外销售。这也是北京第一次尝试通过集体建设用地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

挂牌公告显示，根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权。截至2021年1月，这三宗地块都已成功出让，按照项目用地规划，这三宗地将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。

《北京日报》曾报道称，对于购房者来说，集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别，同样是70年产权，个人持有部分产权，且执行5年内不得买卖等规定。

“共有产权住房帮助居民以较低门槛拥有了产权住房。”姜万荣在“中国这十年”系列主题新闻发布会上介绍称，“2014年4月，我们在北京、上海等6个城市启动发展共有产权住房试点；2017年9月，深化试点。到2021年底，北京市已累计筹集共有产权住房约8.3万套，上海市已经签约13.6万户。共有产权住房帮助居民以较低门槛拥有了产权住房。”

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