从 “停贷事件” 看商品房预售款专项账户的管理

2022-07-18 12:07

最近一段时间，各地烂尾楼盘的业主们纷纷抱团发布公告，宣布 “若项目不完全复工，将强制停止偿还贷款”。截止目前，超过 100 多个楼盘业主发布了类似声明，引发社会各界的广泛关注。

其中部分质疑声指向了银行的 “商品房预售资金监管账户” ，认为开发商恶意挪用了预售款，甚至预售款进入到了非监管账户里。同时部分媒体也在追问在这个过程中各个主管部门的监管缺位，比如银行对监管账户的管理。

作为一家与众多银行合作的科技公司，我们也在高度关注这个事件发展，不少朋友也前来咨询关于专项账户的问题，希望我们可以从专业角度进行分析。

1）何为商品房预售款专项账户

商品房预售资金专项账户是预售企业在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户。

根据各地政府办公厅印发的《商品房预售资金管理办法》，预售企业应当在进行商品房预售前，在银行开立商品房预售款专项账户，委托开户银行为预售款监管银行，并由预售企业、预售款监管银行和担保公司三方签订市房管局监制统一格式的《商品房预售款监管协议书》，明确三方的权利、义务和法律责任。

同时，《办法》对商品房的建设及验收进度设置了明确节点，防止预售企业在预售项目未竣工前将商品房预售款挪作他用，保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必须的建筑材料，设备以及支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。相关协议方应当根据节点逐步释放专项账户中的预售资金，并规范释放资金的使用范围。

所以从本质上看，商品房资金监管的背后是一套产权关系流转的界定，涉及土地出让，土地质押，等等复杂的物权法，这一切都超出了银行的监管能力。

2）如何更好地运用技术手段来监管账户

制度性的解决方案不是本文的重点，相信商品房预售制很快会引来重大的改革。我们只是单纯从产品和技术角度去思考，如何可以更好保障预售款的资金安全，杜绝一些明显的挪用和滥用行为。

A.保证金。针对每个楼盘项目收取一定比例的保证金，并存放在银行的监管账户中，项目交付前不得以任何形式挪用保证金，以保证金规范开发商的行为。虽然保证金无法从根本上解决开发商违规的状况，但通过增加开发商违规、违约成本的方式，可以有效约束开发商进行合规经营和履约。

B.定向支付。以开发商为主体，依托银行存管账户建立资金存管账户体系。要求开发商的上下游场景角色均纳入到账户体系中，在事前确认收款方在场景中的角色。通过账户体系的能力，要求开发商资金在账户体系内流转，达到资金流向、用途明确的目的，确保资金专款专用。

C.透明可溯源。区块链技术的普及使资金明细的透明可溯源成为可能，每次释放专项账户的资金，采用分布式账本记账可以在第一时间确保相关主管机构、监管机构以及购房者获取透明的资金明细、资金用途以及银行电子回单，保证足够的信息透明度，做到交叉验证，提升监管效率，预防擅自挪用资金的风险发生。

D.智能合约。数字人民币+智能合约可以有效控制资金的用途和去向，数字人民币的可编程特性使得我们有能力基于资金的实际使用用途提前做好资金规划，并且在资金的流转过程中实现账户的层层穿透。虽然数字人民币的使用场景目前还更侧重在对私领域，但在可预见的未来，我们相信对公领域中数字人民币必然会发挥重要的作用。

“卖楼花” 的背后是一整套产权关系的制度性安排，过去的预售制过于偏向开发商，而把风险暴露给了购房者，这是任何银行账户管理都无法解决的问题。

诚然更多的技术手段未来一定会用在商品房预售款专项账户的管理上，更加成熟的解决方案一定可以最大限度提高银行账户的监管作用。但制度性的改革也非常重要，配合更加明晰的产权关系流转界定，在开放银行、区块链、数字人民币等等新兴技术的加持下，相信在不久的将来，烂尾楼会更少一点，购房者会更安心一些。

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来源: qq

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