烂尾楼业主停贷事件值得关切，应改革预售制丨南周快评

▲  （图文无关）（视觉中国 / 图）

烂尾楼业主“停贷”事件值得关切，锅应该由谁来背？

据房地产行业研究机构统计，截至7月13日，全国已有超过100个烂尾楼盘的业主宣布在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款，而且数字还在不断增长中。严谨地说，“停贷”这个词并不准确，容易被误以为是银行停止向业主贷款，但实际上，是业主们以公告的形式表示暂停向银行按月偿还按揭，称为“断供”更加确切。

从业主的角度，耗尽几个钱包付出了至少三成的首付，背上了几十年的债务，购买开发商承诺将在未来某个时间交付的房子。然后开发商违约了，楼盘停工，交付遥遥无期，这种情况下，还要求业主每月偿还银行贷款，有几个人情愿与开心？而从银行的角度，我与业主签的是贷款合同，我已经按照合同要求把钱贷给业主了，兴建中的房子不过是这笔贷款的抵押品，又不是银行乐见或推动了房子烂尾，那么，无论房子是否交付，业主都有义务按照贷款合同的约定还款，否则就要承担违约责任、要“上征信”。

造成这个三角关系的根源，是房地产预售制。预售制下，房地产开发商几乎是空手套白狼。

在拿地阶段，只要支付定金就可以拿下土地使用权（早期一些地方开发商甚至不用付一分钱就能拿到地），然后以土地去银行抵押贷款来支付土地出让金，进入建设阶段后，往往也是建筑公司先行垫付材料款和施工费。等到工程完成一定进度，就可以预售，全额收取卖房款（包括业主自筹的首付和银行的贷款），再用这笔钱来支付给建筑公司，买更多的地，预售更多的房。这一制度设计，让房地产业几乎成为一个轻资产的行业，开发商以极低的自有资金就可以启动一个房地产开发项目，然后把雪球不断滚下去，越滚越大。

只要行业一直处于繁荣的上升期，这个模式就不会有什么问题。高杠杆让开发商能够迅速开发更多项目，行业迅速发展。由于预期房价会上涨，因此，购买期房对买房人来说也是有利的，等于提前以优惠的价格锁定了未来会有更高价值的资产。

然而，房市不可能永远处在上行通道。当房价出现调整时，先买房的业主可能会发现，自己提前付钱买的房子，还没交付，就已经贬值了，自己不仅要多付钱，还要搭上几年的利息，当然是非常不爽的。因此，凡是后期降价的楼盘，往往会引来业主“维权”。还有更倒霉的，首付付了，贷款贷了，房子却因为开发商资金链断裂烂尾了。他们的房子不知道何年何月才能拿到，却还要按月偿还贷款。这些业主们这才发现，他们在这一模式下承受了最大的风险，房子烂尾了，但银行贷款无法解脱。

而这一切都与目前的预售制有关。业主从签约到约定收房的期限越长，烂尾的风险就越大。因为，从售卖到完工交付的时间过长，开发商很容易把卖房资金中本应用来进行工程建设的部分挪用。

预售制曾经在房地产市场刚刚起步的情况下弥补了资金不足，极大推动了行业的快速发展。但随着楼市发展，也出现了诸多问题，并被监管政策不断“打上补丁”。

早期，一个楼盘甚至只要开始挖坑就可以预售，后来为了防范风险，各地相继提高了预售门槛，最高的需要整体结构封顶才可以开始预售，而且预售款需要进入监管账户，专项用于楼盘建设。

但如今的事实证明，这些政策并没有得到严格实行，并未起到足够的风险防范作用。比如，多地的监管账户形同虚设，资金早被挪走，使得开发商资金链一出问题楼房并没有保障只能“烂尾”。特别是在行业周期出现变化时，潮水退去，泥泞正在渐渐露出来。

要解决问题，就要改革。

一种雷霆手段是取消期房预售，只能建成后现房销售。这样会大大提高开发商的资金成本，并对房价产生一定影响，但可以消解经济下行期楼盘遍地烂尾的风险。

或者继续改革预售，比如不是将全额房款一次性支付给开发商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付时再支付部分，或可以按照工程进度逐步支付购房款，交付时付清：如果在房屋交付时再支付尾款，自付也好，用银行贷款也好，银行贷款合同此时生效、业主此时还款，可以避免今日业主们针对银行之汹汹局面。

如果按照工程进度逐步支付购房款，交付时付清，与目前监管账户的制度有相似之处，但需严格落实。比如可支付给购房者可监督的监管账户。与现有的监管账户制度相比，给予购房者更多的监管权，能够有力监督开发商按照承诺进度建设并交房，避免开发商骗取监管部门的同意挪用监管账户资金。毕竟，业主对自己买的房子会更加用心，也可以减轻监管部门的负担。