*本文为「三联生活周刊」原创内容

文 | 谢九

最近，越来越多的烂尾楼业主选择集体停贷，中国的房地产乃至金融体系，迎来一场不容忽视的风险。

从根源上来看，业主停贷是因为开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，而从技术层面来看，之所以会出现楼盘烂尾，是因为商品房预售这种销售模式的存在。如果商品房都实行现房销售，就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。在中国房地产市场发展了20多年之后，一直备受争议的商品房预售制终于掀起了一场大风暴，商品房预售制也走到了十字路口。

图 | 视觉中国

商品房预售制最早起源于中国香港，1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。

1994年，我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”，香港卖楼花的规则被正式引入内地。在中国住房市场商品化改革之初，这种做法在很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决中国的住房短缺做出了贡献。

然而，这种做法的弊端也是显而易见。在一个正常的商品市场，“一手交钱一手交货”是买卖的常态，对普通民众而言，住房是很多人一辈子最大的交易，需要倾其一辈子的财力，但是，这笔人生最大的交易，普通民众却是在还没有看到实物的情况下，就交出了几百万元的首付款和银行贷款。

《欢乐颂》剧照

这种对买卖双方严重不对等的交易模式之所以能够实行，最重要的是基于信任。老百姓首先相信开发商会遵守承诺，会按时保质保量交房，不会卷款跑路。而更重要的是，普通民众相信，我国的监管制度会保证购房者的利益，不至于让老百姓交了钱而收不到房。

事实上，大部分老百姓对这种监管制度具体如何运行并不清楚。所以，民众对监管制度的高度信任，是商品房预售制在我国实行了将近30年的重要基础。

《安家》剧照

但事实证明，这种信任基础并不可靠。过去20多年来，预售制已经出现过很多问题，最常见的是开发商偷工减料，交房的质量达不到承诺的标准。同时，一些烂尾现象开始零星出现，预售制最大的潜在风险开始逐渐暴露出来。

所以，从1994年引入商品房预售制之后，由于问题不断，有关取消商品房预售制的声音开始时有出现。2004年，甚至连央行都开始公开呼吁考虑取消商品房预售制。央行当年推出一份《2004年中国房地产金融报告》，报告指出，“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

当年央行的建议引发了极大的社会反响，不过建设部当时很快就做出回应，表示国家近期不会取消商品房预售制度，原因在于，“从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。”当年央行和建设部关于商品房预售制之争，最终显然是建设部占了上风，商品房预售制也是一直延续至今。

图 | 视觉中国

商品房预售制的确在世界上很多国家和地区都有实行，不过，问题的关键在于，国外很多实行预售制的国家，都对购房者的利益实施全方位保护，最大程度限制开发商随意动用购房者资金的可能性。

国外实施预售制的国家，很多都对预售条件设置了较高的门槛，工程施工达到一定条件之前不能随便预售，更重要的是，对于预售资金实行极其严格的监管。美国和英国等部分国家的商品房预售制，购房者只需要缴纳少量定金，这部分资金进入第三方监管账户。购房者交付定金之后可以申请贷款，贷款获批之后，要等到交房的时候才发放给开发商。部分亚洲国家和地区的做法是，按照工程的施工进度，分批向开发商发放贷款，很少有国家将购房者的贷款提前一次性发放给开发商。

我国对于预售制也有相应的监管要求，比如开发商获得预售许可，需要满足一定的层高要求，或者工程进度达到一定的百分比，不同城市的具体要求不一，总体来看，一线城市要求较高，需要主体封顶才可以预售，部分二三四线城市，相比之下要求较低。对于预售制下的购房者首付款和贷款，也有相应的监管要求。

但真正的问题在于，很多监管要求只是流于表面，在实际操作上并没有执行到位，或者说有很多漏洞可乘。比如开发商的预售许可，很多楼盘都是没有满足相应条件就开始预售。预售资金也没有实行严格监管，开发商可以轻易支配使用。

在以前房地产高景气时期，开发商挪用资金，可以很快通过其他渠道来弥补，但随着房地产繁荣不再，加之融资渠道收紧，一笔笔到期的债务又必须偿还，开发商选择挪用部分楼盘项目的资金来解决短期债务压力，而且很难再从其他渠道筹集资金补回这些项目之中，所以，在债务压力之下，一个个烂尾楼就此诞生，最终迫使大量业主选择集体停贷。

烂尾风暴之后，市场更多关注的是停贷可能会给中国银行系统带来的冲击，但其实，更大的冲击不在于银行系统。目前出现烂尾的开发商，并不是那些实力不济的小开发商，而是恒大、融创这些头部企业，如果连规模最大的企业都率先烂尾，中国民众还敢买哪家企业的期房？由此带来的影响就是，中国的新房市场将越来越缺乏买方，最终可能会陷入冰冻，今年上半年，国内的住宅销售额同比下降了31.8%，如果停贷风波继续升级，将可能对房地产市场乃至中国经济带来更大的冲击。

图 | 摄图网

所以，在预售制的信任基础坍塌之后，商品房预售制已经到了不得不改的时候，这既是为了保护民众利益，也是为了拯救房地产市场和中国经济。