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割肉7600万，也救不活烂尾楼！是谁逼得他们被迫“停贷”？

割肉7600万，也救不活烂尾楼！是谁逼得他们被迫“停贷”？

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文/ 金错刀频道
掏空积蓄，背上房贷，依旧满怀希望，但买房人强大的内心，在看到烂尾楼的瞬间总会土崩瓦解。

各种维权无果后，不少人选择认命。

西安的一处烂尾楼，今年有300多户居民搬进了没水没电的毛坯房。

住在13层的老人，每天要上下楼五六趟，出门买水买菜或上厕所；家长们感叹孩子的户口没法录，无学可上；只有小孩不发愁，在手电筒的光下画画的时候，还在天真地说要把家打扮得更漂亮。


有人认命，也有人不认命。

7月以来，全国超过上百个楼盘的业主集体停贷。抱着玉石俱焚的觉悟，他们艰难扳回一城。

热搜上，终于不断涌现与烂尾楼相关的话题，虽然没多久就被隐藏，但讨论一旦开始，注定将不断发酵。


有了热度，事情果然就有了转机。

据媒体报道，一些涉及停工风险的楼盘，陆续迎来了复工的消息。


当然所有人都知道，危机还远没有结束。

银行：风险可控；
业主：天塌了！

以往遇到烂尾楼，业主通常将矛头指向开发商。这次，银行成为了被炮轰的对象。

6月30日，江西省景德镇恒大珑庭业主打响第一枪，他们在告知书中称：如果2022年10月20日未能全面复工，业主将强制停贷。此后全国各地纷纷效仿。

业主认为银行违规放贷，资金监管不力，理应承担责任。


比如按照规定，在房子主体结构未封顶前，银行不能发放按揭贷款。然而为了放贷，有的银行甚至欺骗业主已经封顶。

在楼盘烂尾后，一名被骗的业主质问银行人员为何违规放贷，对方大方承认违规，已经接受了上层的处罚，同时强调，自己违规但不违法，不影响合同的执行，业主仍需还房贷，如果不服可以去起诉。

业主们把矛头指向银行，看起来并不是没有道理。

然而，银行的回应不是很让人满意。

各大银行集体发声，全在强调“风险可控”。没有回应业主的指责，银行只关心停贷对自身的影响。

一些权威媒体的文章，也是在讨论“谨防烂尾楼盘停供风险扩散”。停供风险，不是停工风险。


专家们也表示，停贷是违法行为，不仅房产可能被收回，还会影响征信。

他们说得都很有道理，但是业主的回应是：“房子都没了，还要征信有什么用？”甚至有人称：“已经下定决心，（如果被银行起诉）实在不行就和爱人离婚，小孩落在对方名下，免受影响。”

如果不是走投无路，谁也不会选择伤敌八百，自损一千的办法。

业主们曾经拉横幅、谈判、上诉，换来的却是推诿和漠视。

武汉市光谷“绿地星河绘”（简称星河绘）的业主，去年发现楼全部售罄后，工地居然还无人施工，于是开始维权。

开发商表示，停工是因为疫情、春节放假与楼栋技术原因，并给出承诺书，然而承诺书上没有公章和发布日期，甚至把项目进度节点写成了11月31号......此后业主进行了不下10次的谈判和投诉，毫无进展。

绿地星河绘施工现场

类似的情况，也发生在其他地方的烂尾楼业主身上。

正当维权无人问，直到他们开始“耍赖”般停贷，才获得了应有的关注度。

不过也不是所有人都采用了停贷这样激进的办法。

有着“郑州学历最高楼盘”之称的永威金桥西棠（简称西棠），同样难逃烂尾楼的梦魇，人才差点变耗材。

在常规的维权手段无效后，业主们发挥出自身优势，几天时间内根据各自的经历编写出了7万字的剧本，有人负责运营短视频、公众号，有人负责对接媒体，有人组织夜跑团，穿着印有“西棠加油”的T恤在街上跑步。


7月3日，西棠项目宣告：被股东挪移的近10亿资金被追回。

虽然成功追回，但高学历业主的做法很难推广，不如停贷来得简单粗暴。

烂尾楼的“保命钱”，
都是怎么消失的？

在被烂尾楼坑惨了的业主中，“亮亮丽君夫妇”经常被媒体提及。

他们的经历和普通人一样，努力打拼，买房，背上房贷，但始终元气满满。

他们经常去工地看施工进展，眼见楼层变高，觉得生活充满盼头。即便女孩后来遭遇降薪，连肉都舍不得买，他们的眼里也都充满光亮。


可是当楼盘停工，这对夫妇的眼里没有了光，只剩下黑眼圈。


和很多业主一样，他们最初也不明白：已经建得七七八八的楼盘，为何说停就停？

原因很简单：没钱了。

正常情况下，监管账户里的预售资金，开发商只能用作本项目建设，根据工程的不同进度节点，才能申请支取相应比例的预售资金。

但是，开发商经常提前将预售资金挪去用于拿地、开发新楼盘。

比如在星河绘中，项目进行至2021年9月，整体工程量进度不超过20%，但开发商已经划走了5.16亿资金的预售资金，相当于资金量的71%；西棠项目中，合作开发商之一的金桥公司实控人崔红旗，挪走资金约16亿元，其中有约10亿元被挪用到了郑州另一个房地产项目。


对于开发商的违规操作，不少业主认为银行需要负责。

按理来说，银行应该履行好监管义务，防止开发商肆意挪用，然而银行显然做好本分。

在一条短视频里，银行人员表示只要开发商提出申请，他们核准后提交给房管局，后者同意后，银行就会将监管账户的对应资金转给开发商。银行没有能力，也没有义务去核准开发商拿钱去干啥。


业主质问他们：那你们何必要叫监管银行呢？

银行人员叫屈道：我们也不想。这是法律规定的，要有监管银行、监管账户。

奈何不了银行的业主们，更奈何不了不按常理出牌，也不讲道理的开发商。

在河南的南阳市，有一个叫“铂金时代”的楼盘，烂尾后，开发商建议“业主筹钱自救”，并在领导面前承诺：只需要4500万元，10个月工期就能盖好房子。

于是数百名业主筹钱自救，然而他们不断给开发商拨款，楼盘却仍断断续续地停工，最后总共筹款7600万元还是没能交房。

不仅如此，开发商还提出了涨价，每平米房价上调850元。

业主收到的涨价通知

业主的自救以失败告终，几位业主代表们还被开发商以“敲诈勒索”为名，关进看守所待了37天。原来当初复工后，业主们自愿在工地值守，开发商前后拿出20来万，说是劳务补贴，值守的业主一天能领100元补贴，这就是敲诈勒索的“证据”。

直到2020年，在舆论压力和政府介入下，开发商才仓促交房，当初承诺的小区环境和配套设施不见踪影。

铂金时代楼盘

预售制下，地方有了土地收入；房企提前拿到房款；银行成功放贷；业主以更低的价格买到房子。

没事时皆大欢喜，出事时却让最弱势的业主承担所有代价，没有这样的道理。


预售制，不是烂尾楼问题的根源

烂尾楼的成因，很多人认为要归结于预售制，因此关于取消预售制的呼声非常高。


但制度本身不是最大问题。

如果能严格执行现行的预售制，工程每到一个节点，开发商才能拿到一部分钱，留有足够的资金保证建设工程竣工交付，烂尾的几率很低。

相比之下，执行才是问题所在。

执行的问题，表面上看是对资金的监管不到位。

西安世茂璀璨倾城二期的停贷告知函就指出，在拟定贷款合同时，根本没设定监管账户，而是设定为开发商的一般账户。也就是说，预售资金直接打到了开发商的账上，开发商可以随意挪用。

除此之外，开发商还有各种手段提前拿到预售资金，比如虚报工程进度，联合施工方将监管资金的钱套出来。


然而资金监管不到位只是表象，这背后通常是盲目追求业绩的结果。

银行为何没能很好地尽到监管义务？

因为对于大多数银行，维护好和开发商的关系，业绩才有保障。

为此，有些地方银行甚至按照开发商的排名与规模，给不同开发商设置可以提前支取的比例。比如有些地区排名前一百的房企，可以完全提取监管账户中的资金。

开发商为何敢违规操作，不断空手套白狼？

对于开发商而言，这样不仅快速收回了成本，还套走了数亿，换个地方还能继续复制。楼盘烂不烂尾，与它们无关。


与此同时，一些地方“进步”的心情过于急切，又助长了不良开发商的气焰。

河南的南阳市，一度被称为“烂尾楼之都”。南阳市政府曾统计，中心城市就有302个问题楼盘。当地人吐槽：“如果没买过一套烂尾房，你都不配说自己是南阳人。”

根源要追溯至2008年，那一年，南阳被批准承办第七届全国农运会，为了迎接农运会，政府开启了大规模的城市建设工程。为了加快进度，他们还默许开发商在“五证”不全的情况下建房、销售。

为迎接农运会建的市政府行政服务中心倒是没烂尾

如今烂尾楼率排名第一的郑州，也是由于类似的原因，例如开发区域过大和大量的城中村改造。

制度和流程的问题，很多时候只是人的问题。


制度和流程要求按部就班，人心却想一步登天，还欲壑难填。

就像网友评论的：“居民用100万买成本只有20万的东西，赚80万还嫌不够，最后连这20万的东西也不愿意给了。”

预售制有问题，但利用预售制巧取豪夺的人问题更大。怎么约束它们才是关键，否则就算是现房销售，也不能保障业主的利益。

空手套白狼的日子，该结束了。

参考资料：
南方周末.《“不复工不还贷”，烂尾楼业主的新博弈》
棱镜.《670名硕博士的“烂尾楼”自救之路》
极昼工作室.《7600万的愚蠢决定 | 南阳烂尾楼自救漩涡 》
环华十年.《开发商破产，业主苦等10年，实拍西安300多户居民住进烂尾楼》
无冕财经.《“学历最高楼盘”维权的另一面：谁动了“烂尾楼”的保命钱？》

图片来源于网络，侵权请联系删除

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本篇作者 | 祥燎 | 内容运营 | 佳男
| 主编 | 张一弛

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