烂尾楼业主停贷，最终伤害的是谁？

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昨天，一则媒体评论在发布后瞬间冲上了各大社交媒体的热搜，标题是《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》。

文章开门见山写道，“近期有烂尾楼盘业主集体决定停止还贷，引得不少烂尾楼盘业主效仿。如果这股风潮蔓延开来，有可能对楼市造成负面冲击，对楼盘销售更为不利，也不利于金融系统稳定。”

说实在的，看完这段话，我无语了。

难道，买到烂尾楼的人，必须为了“楼市稳定”继续咬着牙接盘？

这事要解决，其实也不难。正如新闻下点赞最多的评论所说，“就正常开工、正常交房不就完事了吗？”

然而，这事有点难办……

据克尔瑞咨询的统计，截至到2021年底，在全国24座主要城市中，尚未交付的问题项目总建面 约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

其中郑州、长沙、重庆和武汉尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

在这份统计中，排名第一的郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。郑州主城区总人口一共759万，意味着每100个人中就有8个人买到烂尾楼。

而这些数据的背后，是一个个活生生的人。

在抖音上有一对郑州年轻夫妻，他们2013年相识于大学，8年恋爱长跑。他们努力、乐观，领证、结婚，像大多数年轻人那样，相互扶持，热爱生活。

网友说，“从他们视频中的烟火气，你能感受到朴素的中国式青年是如何努力生活的。”

去年11月份，他们在郑州买房，贷款102万，月供6300元，还30年。

买房后的几个月，他们虽然遇到了降薪，但他们仍然对未来充满希望，依旧在出租屋里期待交房的那一天。

然而，当开发商爆雷的新闻传来，他们的生活就变了。

他们担心暴雷发生在自己的楼盘，就一次又一次到工地看房子。并且说距离交房27个月，还要再来27次。

终于到某次看房子，他们房子的工地也停工了。两个人在工地边录下短视频，评论区里说，“我看到了女孩眼里没有了光，还有了黑眼圈”。

按理说，在买房交易达成的那一刻，买房的人不论是全款还是首付+贷款的方式，都已经把钱给够了。

也就是说，房子建好之前，开发商已经把钱收到了，落袋为安了。后续就应该是，按照计划进行建设。开发商为什么就不能正常开工、交房呢？

很明显，开发商手里的钱“不够”了。

因此，当下如何让开发商拿到更多钱、解决烂尾楼问题，至关重要。

7月12日，在北京大学国家发展研究院举办的研讨会上，北京大学国家发展研究院某专家就提出，建议调整房地产业“三条红线”政策。

“三条红线”是指2021年起，为了防范房地产盲目加高杠杆带来的金融风险，住建部对房地产开发商融资提出的三个标准：

1.剔除预收款后的资产负债率不超过70%；

2.净负债率不超过100%；

3.现金短债比不小于1。

该专家认为，房地产业有自然的金融加速器作用，“中国100多万亿GDP里有17万亿是房地产直接或间接贡献的，”房地产的断崖式下跌对经济的影响太大，“别的行业要超额增长弥补这个坑的难度非常大。”

该专家的结论是，“老百姓不买房了，和疫情、和有钱没钱没关系，有关系的是，房企一断流，流动性没了。老百姓看到了供给侧的风险，所以购房意愿大大下降，长期信贷下降。”

“三条红线”确实对房地产的举债扩张进行了大幅度的限制。

说实在的，看完这段话，我又无语了。为了“楼市稳定”又必须要让房企无视金融风险继续做大现金流？

正如网友的评论，“烂尾不是因为三条红线导致的，而是因为开发商挪用建房款投资到其他方面了。”

此次烂尾楼风波中，郑州“永威金桥西棠”事件就很有代表性。

2022年6月，已经在网上流传了几个月的传闻终于被顶上热搜，“郑州学历最高楼盘烂尾”，一时间引发无数讨论：连引进人才的楼盘都烂尾了？

截止到今年6月，这个原定于2023年交房的楼盘，已经停工7个月。

业主们组成了法务组、监督组、视频组，运营起社交媒体、短视频账号，将买房经历写成近7万字文章，督促房企开工。

然而，在政府介入和多方努力之下，项目迟迟没有复工。

有人猜测，既然号称人才引进楼盘，应该是因为政策性原因，出售价格太低，房企赔钱了才没有钱复工吧？

然而，与想象中不同的是，这处烂尾楼并不是业主们“贪便宜”，靠“政策限价”买的低价楼盘。

首先，业主中享受人才补贴的仅占2成。

其次，由于周边高校密集，附近4公里内有4所大学，对面就是河南唯一一所211大学郑州大学。

许多业主也正是看重这里的区位和氛围，才在这里置业。“人才引进”甚至成为这个楼盘的“氛围卖点”。

这使得“永威金桥西棠”的单价相比于周边其他项目每平米高出近四千元。

饶是如此赚钱的项目，却还是烂尾了。

这群涵盖了医学博士、大学教授、国家公务员、现役及转业军人、央企员工、高精尖技术人才、互联网大厂程序员的业主们各自发挥特长，对项目展开深入研究，为我们揭开了烂尾的真相。

这个项目是永威和房企金桥合作开发，一个拥有土地使用权，一个负责开发。在项目开售后由于销售出乎预料的火爆，双方对一开始的利益分配都感到不满。

于是金桥挪用了10亿元购房款和6亿土地溢价款，用作其它项目。这直接导致了“永威金桥西棠”建设资金被抽空，只能停工烂尾。

与许多人想象中不同，除了极个别情况，大部分烂尾项目都不是荒郊野外不好卖的项目，开发商也绝不是因为赚不到钱才跑路，而是和“永威金桥西棠”犯了相似的通病：资金被违规挪用。

甚至越是优质地段、越是核心区域的项目反倒更容易发生烂尾。因为地段好，楼刚刚打下地基就卖完了。开发商就会把已经赚到的购房款挪去用于拿地、开发新楼盘。

在一些买房相关的论坛里，经常流传着这样一句话：楼盘封顶别急着高兴，封顶后才是烂尾风险最高的时候。

为什么？因为开发商已经赚够了跑路的钱。

可是，买房的时候，明明购房者的钱是打进了监管账户啊？

确实，各地出台的商品房预售资金监管制度都规定，“房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。”

这个政策十分好理解，就像网购时买家支付的钱先由支付宝保管，等到买家确认收货，支付宝再把钱打给卖家。只不过在购房过程中，这笔钱的保管方是银行，钱暂存的地方，就是监管账户。

然而，在政策的实际操作中，楼还没盖好，开发商就以各种理由把钱从银行的监管账户中提取了出来。

为什么开发商说提取就能提取？只能说是一些地方银行监管不力。

有些地方银行为了维护好跟开发商的关系，按照开发商的排名与规模，给不同开发商设置可以提前支取的比例。

比如有些地区排名前一百的房企，可以完全提取监管账户中的资金。

还有些地方银行为了吸引开发商在自己银行开户，即使开发商排名不在前100，也睁一只眼闭一只眼，任由开发商随意提取资金。

甚至早些时候，有些购房者签下的银行贷款合同，上面的汇入账号根本就不是监管账号。

因为，开发商可以在任一家具体合作的银行开具一个监管账号的同时，拥有多个不同的账号。

也就是说，有些业主交出去的钱，从来没有受到过地方银行、政府的监管。

等到房屋烂尾，许多购房者看着空空如也的监管账户毫无办法。地方银行也束手无策，只能坐等购房者继续还贷。

“郑州学历最高楼盘烂尾”冲上热搜后，政府很快责令相关责任方解决此事，10亿购房款被追回，项目又重新开工。

“永威金桥西棠”项目的复工，给了深受烂尾楼之苦的人以启发：

“最多抗疫医护楼盘停工”、“最多孕妇楼盘停工”、“最多新婚夫妇楼盘停工”等话题相继上了热搜。

仿佛购房者总得找点什么标签，需要证明自己有被关注的价值，才能引起关注。

然而，更多的情况是，业主们并没有“人才”、“医护”、“孕妇”等等标签，甚至也没有能力调查清楚钱去了哪里。

一定程度上说，“永威金桥西棠”的业主还是幸运的。在购房款“消失”之前，还能及时追回。

在一些开发商“高周转”的模式之下，资金早已被投入新的地块和楼盘开发，而如果新一轮的楼盘不好卖，前一轮楼盘的购房款想追回就很难了。

今年前4个月全国商品房销售额为3.78万亿元，同比下降近30%。

在销售下滑的大背景下，热衷于“击鼓传花”游戏的开发商，难免会资金链断裂。面对人去楼空、荒草丛生的工地，购房者难免会选择停止还贷。

这也就出现了当下热议的话题。

为了“楼市稳定”，的确也应该谨防烂尾楼盘停供风险扩散，也的确应该给房企提供更多现金流。

可是，如果这个“游戏规则”不能得到根本性改变，即使烂尾楼业主强势接盘、房企资金重新充裕，只是延缓问题，甚至是放大问题。

除非，房市还能迎来“第二春”。

同样是在7月12日，北京大学国家发展研究院举办的研讨会上，中银证券某经济学家就对于房地产行业出现的问题，提出了新看法，“事实上，国人房地产需求还远远没有得到满足。”

“道理很简单，房价高意味着房地产供不应求。”该专家表示2004年土地政策收紧之后，是导致房价上升的重要原因。

于是，该专家给出建议：需要扩大供给来解决房价高的问题。

然而，根据国家统计局于近期公布的《中国人口普查年鉴2020》显示，我国家庭户人均居住面积已经达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

不仅人均面积高，“库存”也很充裕。

今年五月份的一次统计显示，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按现有人均41.76平方米计算，可以再满足1334万人居住。

我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，足够满足9200万人的居住需求。

也就是说，现有的房子如果完全释放出来是很充裕的，并不稀缺。

在前几年房价暴涨，房地产市场如火如荼时，地方政府加大土地供给、限制房价暴涨，换来的是什么？捂盘惜售，用“喝茶费”等名目绕过价格管控等等手段大家又不是没见过。

所以，很多人买房需求没有得到满足，真的是土地供给不足？

同样也是今年7月12日，南京集中出让了44宗地块，其中30幅以底价成交，2幅流拍，整个土拍被央企、国企包场，全然不见了一些私营房企的影子。

类似现象近年来越来越多，即便政府出让土地，许多过往“熟悉的面孔”也隐遁起来。开发商们为什么弃拍？

不是说土地供给不足吗？

中银证券的这名专家想必也知道这一系列数据，因此，该专家还提出，“住房建设不能只看面积不看质量”。

“中国人对美好生活的向往主要表现在住更大更好的房子上。”

道理我们都懂，我们都想住大房子，当下大多数人都对自己的住房条件不满意。

但是，在大家稀饭都买不起、稀饭都要烂尾的时候，你说大家其实更希望喝到更好更大碗的肉粥，这就有点黑色幽默了……

难道要烂尾楼的业主继续还贷、让银行继续放贷，开发商腰包涨起来之后去开发更大更好的房子；等更多人买了更大更好的房子，开发商拿到了钱，再继续解决烂尾楼问题……

要知道，经历了多年的城市化发展，许多城市的核心区域早已经没有什么能开发的地块。放开土地供应带来的增量，也多是城市边缘地带。

把这里都盖成住宅楼，政府就需要将大量的开支用于周边配套基础设施的建设与维护。

如果没有人来买、来生活，这种巨大的财政投入最终就成为无效的支出，产生的损失最后又由谁来承担？

停贷事件发生后，许多法律专家善意劝导，“贸然停贷购房人就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。”

还有法律专家称，“停止向银行还贷并不能解决问题，只会产生与银行的纠纷。开发商不能交房才是责任方，购房者可以依法维权起诉开发商。”

其实，停贷者并不想走到这一步，并不想起诉谁。

“我们只想让开发商把房子建好，交付给我们。”一位选择停贷的武汉购房者对媒体说的话，就是这些人的全部诉求。

客观上来说，从始至终，买房的人，是整个交易过程所有参与者中，掌握信息最少、话语权最低、也是最需要保护的群体。

如果开发商、地方利益组织以及其他参与方坚持“不让利”、不退步，或许也只有买房者继续闷头还贷、继续闷头买房，才能保住“楼市稳定”吧。

但，总不会不容商量地选择苦一苦买房者吧？

几天前，凤凰网发布了一条对烂尾楼的调查视频。

视频中，300名西安购房者最终搬进复工无望的烂尾楼。

无论小孩还是老人，每天都要摸黑爬上十几层楼，才能回到无水无电的毛坯房中，回到这个艰难营造、赖以栖身的“家”。

其中有一幕令人印象极深，一个小女孩坐在房间中央，手电筒照射着她。

她边弹琴边唱道：

“我是一个粉刷匠，粉刷本领强，我要把那新房子，刷得很漂亮。”

小女孩身后的墙上，贴满了她画笔下对美好生活的一切向往。

当下，我们很多已经买房以及将要买房的人，都和这个小女孩一样，相信此事会得到妥善的解决。因为，此事关乎人民对美好生活的追求。

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