新闻第20期 | 烂尾楼停贷潮——房开商、银行、业主的三方困局

  作者｜徐青岚 华东政法大学本科

             吉泽钧 中国政法大学本科

             林学高 上海交通大学本科

             葛雯瑞 上海对外经贸大学本科

             曹炜嘉 圣路易斯华盛顿大学 J.S.D.

  编辑｜Morry Mu 纽约大学本科

             Caramel 西北 LL.M.

  责编｜王冰子 烟台大学本科

一、新闻概述

自2022年7月初，景德镇恒大珑庭业主集体决定将在全面复工前强制停止偿还银行贷款后，全国多地掀起了一股“强制停贷潮”。来自河南郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省市的烂尾楼业主纷纷联合发表声明，向房企施压，要求在项目复工前停止偿贷。

据克而瑞地产研究统计称，截至7月13日，已有106个项目陷入停贷危机，这使得当前房地产行业的严峻形势进一步恶化。银保监会在7月14日作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

二、购房人停贷的法律后果

要明确的是，在商品房买卖过程中存在着两层法律关系，一是购房者和开发商之间的买卖关系，二是购房者和银行之间的贷款关系，一般认为，两个法律关系相互独立（部分贷款合同中开发商作为担保人的除外）。购房者贷款买房是三方关系，因为缺乏购房资金，所以把商品房作为抵押物抵押给银行，从银行获得贷款，由银行将购房款支付给开发商。购房者和开发商之间是购房合同关系，和银行之间是借款合同关系。

首先，要确定出现烂尾楼的原因。如果当时签订的房屋买卖合同中约定，出现烂尾楼是开发商的违约责任，那么根据合同约定及法律规定，买房人有权利追究开发商责任；如果没有贷款而购买房产，仅存在开发商和购房者之间的买卖行为，那么开发商的违约行为是实质违约，则购房者可以终止协议，停止继续付款。

其次，对于购房者和卖房者来说，代表权利与义务的合同是至关重要的。购房者如果向银行贷款买房，那么买房者和银行之间是借贷关系。如果买房者不还银行贷款，那买房者就违反了和银行之间借贷合同中的还款义务，银行有权利追究购房者责任，：

若购房人只是表示会停贷，属于《民法典》第563条第1款第1项规定的“当事人一方明确表示不履行主要债务”的情形。如果银行没有违反监管规定，可以依据该项主张解除贷款合同，要求购房人承担违约责任。

若购房人不仅表示会停贷，实际上也已几个月都没有还贷款。属于《民法典》第563条第1款第2项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形，银行可以催促购房者在合理期限内履行。若购房者仍然不履行，银行可通过起诉解除合同，要求购房人承担违约责任。

从司法解释的角度来看，近年来有一些观点认为烂尾楼的风险不应全由购房者承担，司法实践中也有部分法院支持了购房者要求停贷的主张，但实践中尚未达成统一意见。

与烂尾楼有关的纠纷数目已有一定规模，大部分判决的思路都遵循了合同的相对性原理，判定购房者应及时付清贷款、利息及罚金。少数判决，如（2019）最高法民再245号则作出了不同的结论。最高院做出上述判决一方面是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条、第二十条、第二十一条等相关规定，同时也有认为《借款合同》属于格式合同，且未向购房者交付房屋却要求其支付贷款，有违公平。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但在具体的司法实践中，通过法律途径解决烂尾楼问题可能会耗时数年。

（2017）最高法民终683号民事判决书则鲜明地代表了另一种观点。最高法认为，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条（即现司法解释第二十一条）第二款的本义而言，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出售者就借款合同而言不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》考虑到按揭合同具有特殊性，商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，便没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，最高法院并未支持一审的免除还款责任的判决。

根据国银律师事务所对相关裁判的梳理，目前可以确定地形成的规则有下列五条：

(来源：国银律师、中国裁判文书网）

站在购房者角度，停贷并不是一个好选择，可能面临房、财、信用记录三空的局面，其中失信记录在有充分证据说明无主观故意的情况下或可通过法律手段撤销，然而贷款依目前的司法实践情况，可能仍需继续支付。

三、预售资金监管及业主救济方向

1. 预售制困局及求变

造成开发商、银行、业主三难局面的原因之一是房地产预售制。在预售制下，房开商以业主的预购款为杠杆，购地、建房、支付工程款，扩大房地产规模，从而使房地产能够轻资产运营。然而，当整个市场下行时，预售制下的脆弱平衡就岌岌可危，任何环节出现问题都会导致资金链断裂，从而使得业主承担最大的风险。

如今取消预售制的呼声渐高，但取缔之事并非一日之功，在此情况下，我们不妨参考其他国家的期房预售制的监管制度，为当下预售制监管的困局寻找出口。

实施预售制的国家，大多对预售条件设置了较高门槛，工程施工必须达到一定条件才能预售。同时，这些国家也建立了严格的资金监管、分期付款以及违约处罚措施作为保障。例如在美国，预购的购房者只需要缴纳少量定金，这部分资金会进入第三方监管账户，待交房时监管账户才将资金发放给开发商。在日本等部分亚洲国家和地区，监管账户会按照工程的施工进度分批向开发商发放购房者预付的贷款，在此期间，如果房企因故延迟了工程进度，购房者可以和房企协商以推迟付款，并要求房企给予一定的补偿措施。

在我国，虽然也对预售制制定了相应的监管政策，如开发商需要满足一定的层高要求才能获得预售许可。然而，在实践层面，这些监管政策并没有被落实到位，很多楼盘仍未达到预售条件时就开盘预售，预售资金也没有实行严格监管，开发商可以随意支配。

预售制度如要求变，可借鉴国际经验。在预购款支付层面，业主可以先支付一定比例的房款，再根据工程进度逐步支付剩余部分，直至交付时，再支付尾款。在资金监督层面，应将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴，实行三方监管。在购房者保障层面，可以探索采取担保、保险等方式，一方面允许部分高信用开发商通过银行保函的方式逐步解冻调用被监管资金；另一方面通过为购房者购买保险，在房开商不能正常交付时，有相应的赔付制度，以减轻消费者风险。

2. 停贷之外，业主救济方向

如上一部分所述，通过停贷的手段进行救济，业主将面临征信等额外法律风险。那除了停贷之外，业主是否还有其他救济途径呢？针对不同需求的业主，本文试提出以下法律途径以维权:

对于选择仍要房子的业主，可以分别向开发商、银行发送律师函。在致开发商函中，可简述《商品房预售合同》及双方履行情况，重点指出开发商违约事实与相应责任，根据具体情况考虑是否提出限期纠正、采取补救措施等意见，并表示保留采取法律手段进一步维权的选项。同时，也应争取办理预购商品房预购登记，使得准业主的权利对第三人具有对抗效力。在致贷款银行的函件中，应简述《商品房预售合同》签订及双方履行情况，重点说明楼盘烂尾情况，自身可能面临的钱房两空风险，以及继续偿还贷款将导致损失进一步扩大的风险，依此申请暂缓偿还贷款。如已有证据证明银行存在资金监管违规的事实，或者有依据合理怀疑银行存在资金监管违规事实的，准业主可以此为由，提出暂时停止偿还贷款并希望银行同意的意见，并说明可根据有关政府部门对资金监管、楼盘烂尾问题调查和处理情况，进一步商议继续偿还贷款问题。

对于选择退房的业主，可以先根据合同约定或法律规定催告开发商交付房屋，待催告期满后，再根据《商品房预售合同》约定的争议解决方式提起诉讼或仲裁。根据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释，业主可请求解除《商品房预售合同》，返还已付房款，同时请求开发商承担违约责任。另外，业主可以同时根据《借款合同》和《抵押合同》约定的争议解决方式分别提起诉讼或者仲裁，以合同目的无法实现为由，请求解除两份合同。

参考资料

1.https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_189999262.

2.https://mp.weixin.qq.com/s/uLy4vhr2AJs_5ha3oh6dRQ

3.https://mp.weixin.qq.com/s/cF7UP9cSwJi3rRS3zSI1w