取消预售制，究竟难在哪？
预售制成万恶之源，是作业没抄全的后果。
理由是：用你的钱，建你的房子，还烂尾了，实在是太不公平，理应取消。今后谁有钱谁建房，没钱的开发商休想把包袱甩给老百姓。
听起来确实是大快人心。那么，现阶段真的能取消预售制吗？恐怕事情没有这么简单。
预售制：一次没抄全的“作业”
截至目前，国内商品房预售的比例已经超过80%。
相当于10个人买房，基本上有8—9个人买的都是期房，一旦期房“烂尾”，买房人大概率中招。
为何会是如此高比例的期房？从历史来说，我们的预售制最初是抄了中国香港“卖楼花”制度的作业，1994年，内地颁布了《城市商品房预售管理办法》，后来又调整了几次进行完善。
当初引入，是因为我们正处在从计划经济福利分房到市场经济商品房的转折期，需要大量的商品房，但当时的房企一来缺资金，二来开发周期长，采用预售制好比是给当时的房地产市场装了一台马达。
“如果在过去的20多年中没有预售制度，那么商品房供不应求的矛盾，几乎是不可想象的。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。
1999—2021年，房屋新开工面积从2.2亿平方米增至19.9亿平方米，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6%。
房企用预售款撬动下一个项目的同时，地方政府也因此加快了土地出让，基建迅速上马，中国仅仅用几十年时间就完成发达国家几百年的城镇化进程，与预售制有分不开的关系。
预售制确实有正面效应，但咱们的预售制在抄“作业”时并未抄全，还留有一些自己发挥的部分，这恰恰为后来的“烂尾”问题埋下了雷。
以英、美、日本、新加坡、中国香港、中国台湾作为对比，在这些国家或地区买房，首付比例在10%—20%之间，剩余的尾款部分，要么是按照工程进度分期支付，要么是交房时才付余款，按揭贷款也是在交房时才发放。
我们的首付款最少三成，不乏部分买房者全款支付。关键在于，交完首付款之后的3个月到1年内，买房者就需要办理银行贷款。
发达国家普遍采取的做法是，如果房企因故延迟了工程进度，购房者可以跟房企协商，推迟付款，并且还可以要求房企给予一定的补偿措施。如果遇到房企无法在合同期内交房，购房者可以要求退款或赔偿。
而国内的“房奴”，从一开始就成为了最弱势的群体，房产证还没到手，就已经对房子的债务承担起无限责任。而开发商这边，建房子的同时，可能已经拿到了全部房款，忙着拿下一块地，开启高周转模式。
最令人糟心的就是，交房遥遥无期，贷款还得按时还。近期闹得沸沸扬扬的“停贷潮”就是这么回事，300+楼盘业主眼看着住新房无望，心态炸裂，集体宣告停贷，给房企施加压力。
“楼盘烂尾，还要交房贷吗？”这个问题，小巴专门咨询了房产律师刘甫，给不幸踩雷的各位提个醒。
刘甫律师介绍：很多购房人不了解，根据相关法律规定，如果开发商楼盘烂尾，购房人可以要求解除购房合同和贷款担保合同，尚未偿还的银行贷款由开发商来承担。所以，遇烂尾情况，应当第一时间提起诉讼解决贷款问题。当然，在法院作出生效判决之前，购房人还应当继续归还贷款，避免征信污点。
被监管的预售资金去哪了？
咱们的“作业”没抄全，还体现在对房企的资金监管这块。
中国香港的“卖楼花”制度，在预售之前，就对开发商设置了一个个“紧箍咒”。
比如，资金投入方面，要求资本金投入达到总投30%以上才能销售；开发进度方面，要求距离商品房交付12个月内才能销售；交房保障方面，楼盘销售时，房企需要提供完成建筑工程的资金担保或财力证明，一般都是由银行来提供证明并承担相应责任。
同时，在预售资金监管方面，2003年，中国香港立法会修改了“预售单位同意方案”，要求每一笔费用的支取都需要“业主代表等受认可人士”、律师、贷款银行、担保方的同意方可使用，律师要定期提供楼款保管人账户的收支情况，接受社会监督。
不管是前期还是建设期间，“卖楼花”制度十分严苛，既保障了房企的现金流，也让预售资金接受外界监督。
相比之下，内地这方面存在抽调预售款监管账户资金的情况，甚至已成为行业“潜规则”。
任泽平团队的预售制研究报告介绍，比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。
楼盘烂尾停工
并且，房企要上交到指定账户内的预售资金本，本就占比不高。
这方面并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华告诉小巴，以南京为例，被监管的预售资金占房屋总价的24%—25%。以一套总价1000万元的房子为例，被监管的预售资金约为240万元。
吴翔华说到，明面上转至施工单位账户的预售资金，实际上会通过某种方式回到房企的账户上。这背后存在暗箱操作，假如施工单位不这么做，很可能无法中标，包括设备供应商、材料供应商都是类似情况。直到项目建设完成，房屋销售完毕，房企才会跟施工单位结算工程款。
“这时候房企相当于是‘裸奔’，只有少量资金被监管，可想而知风险有多大。”吴翔华指出。
这也变相说明这些房企的资金链条绷得有多紧，一个锅盖要盖两口锅，中间出现一点小差错，问题分分钟就暴露了。
该不该取消预售制？
这一次的“停贷潮”，将预售制的风险暴露无遗。
预售制成了万恶之源，被呼吁“该取消”。关于“该不该取消预售制”，经济学家、业内专家们站成两队。
北京师范大学房地产研究中心教授、主任董藩因为一番“坚决不能取消预售制”的言论，引来网友一片骂声。
他的说法是：如果取消预售，开发商生产制造的能力会至少下降2/3，长期看价格会成什么样？同时，老百姓买期房，其实是享受了房价上涨带来的财富增值。
在前些天的2022博鳌房地产论坛，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康也指出，预售改为现售，看起来好像是在防范风险，但它可能会出现另外一种风险，就是供给迟迟跟不上需求。
不过，包括姚洋、任泽平、马光远等在内的多位经济学家都站队“必须取消预售制”。
任泽平指出：1998年“房改”时，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了。现房销售所见即所得的过硬的产品质量和诚信，才是对购房民众的最根本最实质的保障。
丁建刚告诉小巴，预售制是一个荒唐的制度，在现实领域中，几乎找不到任何一个其他商品需要提前两年甚至三年支付全款，或承担按揭贷款的利息，却在两三年之后才能拿到商品。而商品房恰恰是一般中国人家庭中最大的一件商品和最大的资产。
北京大学国家发展研究院院长姚洋的观点是“同意取消预售制”，但有两个条件：
▶▷ 第一，认真对待房地产企业的融资需求，房地产企业需要有充足的流动资金，当预售资金没有了，那流动资金只能从银行来。
▶▷ 第二是时间，取消预售制不应该一蹴而就，可能需要三年甚至更长的时间，银行和房地产企业要配合起来才能做到。
小巴发现，赞同派往往都附带一句“取消的时机未到”。就如网友的犀利评论——目前房地产就像ICU的病人，预售制就像病人口中的氧气管，此时取消预售制，无异于直接拔管。
那些更大的危机
在小巴对多位房地产专家的采访中，他们均表示，实际上预售制只是目前房地产困局中很小的一环，更大的危机在冰山之下。
比如，预售制的一端是风险接盘侠——购房人，另一端除了开发商，还牵扯到地方政府的土地财政。
取消预售制并不是没有试验过，早在五六年前，苏州、南京、杭州等城市曾试点现房销售，最终行不通。因为“房企不干了”，实施现房销售，极大削弱了房企拿地的意愿度。
德科地产频道总编辑刘德科分析，乍听起来，似乎房企是实施现房销售的最大阻力；但其实不然，地卖不掉，地方政府的财政收入将承受巨大压力。房地产是个枢纽型行业，牵一发而动全身，在土地财政没有找到替代方案之前，现房销售很难有效推进。
说到底，就是一个“钱”字。2020 年地方财政决算报告显示，土地出让收入规模近 8.4 万亿元，对地方本级政府性基金收入贡献高达 93%。即便这两年土地出让收入有所下降，这一数值依然保持在九成。
地方政府愁钱，房企也愁钱，一边愁拿地成本太高，一边愁融资成本高。
吴翔华透露，他曾询问过国企、央企开发商的融资成本，约为4%—5%，民企更高，中小民企甚至要翻一倍。
民企融资难，融资成本高，出路就是拼命做大规模，一旦进入全国50强、100强时，融资就会变得容易得多，能从银行获得贷款，也能通过在海外发行债券、基金等获得融资。
“拼命高周转，用三个锅盖去盖五六个锅，才能用赚得的利润维持公司的开支。”吴翔华说到，房企作为生意人，采取现房销售也可以，只要能达到一定的利润率。
他指出，因为调控政策对新房实行限价，这导致房企的利润如制造业，仅有5%。我们可以这样假设，房企从拿地到预售的半年时间，赚5%利润，三年周转六次，简单计算为30%利润。改为现房销售后，从拿地到销售需要近3年时间，一次性从一个楼盘赚取30%的利润，才能保持与当前一样的利润率。
这完全是天方夜谭。吴翔华告诉小巴，他曾咨询过南京地区几家现房销售的房企，有房企告知：在现房销售的楼盘项目上，房企在成本方面少则增加15%，多则增加30%。
结论显而易见，地方政府要保证一以贯之的高昂土地财政收入，开发商有积极性拿地并能获取较为不错的利润，买房者还能享受政策下的新房调控价，这三者犹如一个“不可能三角”，无法达到平衡。
眼下就是一个危机下的十字路口，该往哪儿走，不是从预售制改现房销售这个操作这么简单。问题是一环扣一环的，解决方案则应当是全局性的。
本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 杨帅
责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉 | 图源 | VCG
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