停贷！取消预售，究竟有多难？
文|凯风
从抱团涨价到抱团停贷，仅仅隔了一年时间。
据媒体报道，因项目停工、交房无期，多地业主发起“强制停贷”。
据不完全统计，目前从江西景德镇到南昌、郑州、武汉、长沙等城市，已有数十个楼盘发出了停贷通知书。
抱团停贷，影响有多大？
01
楼盘烂尾，不是新现象。
这一次不同的是，面对世界百年未有之大变局，叠加疫情冲击，房地产遭遇了1998年以来的最大转折。
一些曾借助高负债、高杠杆、高周转赚得盆满钵满的开发商，在大变局面前集体陷入债务困境，虽然不乏“保交房”的铁令，但停摆仍是难以避免的现象。
而在一些过去以大拆大建著称的城市，楼盘烂尾更不是孤例；如果这些城市正是问题开发商重点布局所在，那么烂尾现象更是无以复加。
据克尔瑞数据，截至2021年末，郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁等地的已停工或延期交付楼盘占比最多。
当然，这些楼盘并不等同于烂尾，但凡是停工的，必然存在烂尾风险。
02
楼盘烂尾，直接导火索是开发商没钱了，但这只是掩盖真实问题的表面因素。
众所周知，我国楼市以预售制为主，业主早已将首付款及房贷，通过银行纳入了监管账户。
如果监管账户不被挪用，即使开发商破产，也不至于影响楼盘的正常建设及交付。
而挪用监管账户，从来不只是开发商一家的事，银行在其中也难辞其咎。
正如业主在停贷告知书里所援引的依据：
根据规定，房屋主体结构为封顶之前，不得发放按揭贷款，而按揭贷款应划入监管账户，银行应该积极履行资金监管义务。
正因为这一点，烂尾楼盘业主不再选择与开发商打无休止的维权战，而是将矛头抛给了银行。
抱团停贷，正是业主最大的倒逼筹码。
03
预售制，才是根源。
烂尾的表面是开发商的无度扩张，是高负债、高杠杆、高周转酿下的苦果；然而，究其根本，预售制，才是最终促成这一切的催化剂。
预售制、公摊面积与土地批租制，均来源于香港。
预售制，源于香港的“卖楼花”。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。
1994年，商品房预售制在内地落地。
目前，多数城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售。
如今，预售楼盘占比高达80%以上，现房销售的微乎其微。
在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给。然而到了今天，预售制已经弊端重重。
预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却全部转嫁给购房者。
且不说，预售制所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，面对烂尾，业主更是没有任何反制手段。
虽然倡议多年，但取消预售制却一直难有进展。
04
究其根本，利益阻碍。
取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。
而地方政府未必乐见“卖楼花”消失。
对于地方来说，高周转的好处，是提高了土地出让效率，短时间内获得更多卖地收入。
如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？
当然，预售资金监管，为预售制难以取消之下的替代选择。
但事后监管，往往不及事前的所见即所得，来得更为有效。更何况，有多少城市真正尽到了监管之责？
更关键的是，预售制盛行的基础，在于房价只涨不跌的预期。
一旦房价走跌，预售，又会牵扯出无无穷无尽的降价维权等问题。
05
楼盘烂尾，业主为何不再默默忍受了？
过去，面对楼盘烂尾，除非业主因收入问题而被迫断供，主动选择停贷的并不多，而集体抱团停贷的出现，更是头一遭。
这背后的原因也不复杂。无论被迫断供还是主动停贷，必然影响征信，而征信是个体在现代社会的金融身份证，没了良好征信，信贷将会寸步难行。
另一个更为深层次的原因是，在房价只涨不跌的预期之下，烂尾只是暂时的，只要房价能持续上涨，烂尾盘中就有复活的可能。
这套理论在楼市上涨期可谓无往而不胜，如果遭遇楼市下行，新的问题又会叠加而至。
显然，一旦房价只涨不跌的预期被打破，楼盘烂尾就不会再被容忍，谁也不愿意为一堆荒芜的钢筋混凝土，赔上自己几十年的房贷。
如果再叠加上收入增长放缓乃至下滑的预期，拿真金白银来供烂尾楼，就变得更加难以忍受。
更何况，如果连收入都成了问题，谁还在乎征信？
这只是楼市大变局的冰山一角。未来，每一个人都要做好房价神话不再的准备。
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国民经略主笔 凯风 作品
清华大学出版社出品，可点击图片查看
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