冯仑：商品房预售制是时候该取消了？

7月28日，中央政治局召开了高级别重要会议，分析、研究了当前的经济形势，并且部署了下半年的经济工作。关于房地产的提法，出现了几个方面的变化，其中提出，接下来要保交楼、稳民生。冯叔，在房地产市场低迷动荡之际，下半年楼市怎么走？如何实现「保交楼」？该不该取消预售制？

这次提到保交楼，涉及到两件事情。

前一时间，大家的关注点还在于开发商高杠杆带来的公司爆雷，导致交房困难。最近一段时间，大家的注意力又转移到了预售制。认为杠杆是企业的事。我买了房，贷了款，这些钱去哪了？结果被开发商挪到别的项目了。这样一来就使建设资金出现了缺口，房子不能按时完成。于是大家提到预售制，很多人开始批评预售制，甚至也有人提出要取消预售制。

我觉得应该是完善预售制，而不是取消预售制。

完善预售制就是引进市场的力量来监督预售资金。监督预售资金有两个方向，一个是用政府的方法来监督。比如，我们引进建设局或者住建委来监管资金，按照工程进度进行拨款。现在有些地方已经这样实施了，但也有一些地方似乎是在形式上实施，实际上，地产商又把这些钱拿走了。

这是行政的方法监管资金，但还有市场的办法可以监管预售资金。

第一种是信托的模式，也就是开发商在卖房之前，强制性的要和跟信托公司签一个合约，然后卖房资金都会进入到信托公司。信托公司再根据项目工程进度进行拨款。在这个过程中，如果开发商短期出现建筑资金缺口，也不能挪用这个信托资金，但可以做一些短期的建筑融资，这是一种信托的办法。

第二种是银行的模式，也就是开发商预售完楼盘之后，得有一家负责银行，把收到的预售楼盘的资金都交给银行。银行再根据项目工作进度来拨款。中间过程如果在信用保障或者安全的边界范围之内，银行可以提供一些短期融资。相当于是预售资金担保，银行提供一些过桥短期资金。所以银行能够控制风险，也不害怕，项目也能保证交楼，这是第二种方法。

第三种是成立专业的建筑经纪管理公司，台湾之前就是这样操作的。十多年前，台湾和建行成立了一家机构，就是采取了建筑经济管理的公司模式。这家公司实际上就是来管理项目预售资金。

总之，信托模式、银行模式和专业建筑经济管理公司，这都是市场的办法，再加上行政的办法，这些都能够完善预售制而不是取消预售制。

预售制在我们国家是起源于香港卖楼花的制度，也是因为开发商资金不足带来的一些流动性问题，所以他们希望能够提前卖房。后来中国大陆也采取了这一方法。其中，香港也出现过一些烂尾和交不了楼的情况，于是他们就慢慢形成了一套以银行为主的市场监管预售资金的方法。

所以我觉得出现问题，最重要的是赶紧在制度上提出一些改进和完善的方法，而不是把预售制度打死。我相信这四种方法，无论是市场的方法还是行政的方法，都能够解决预售资金监管的问题。未来预售制度仍然是推动房地产市场积极健康发展的一个重要制度！