在很长一段时间里，都是老城区、地铁房、CBD...诸如此类的地段稀缺性资源主导着房子的价格
至于户型，70-90平方米的小户型才是刚需客户的首选
而随着生活水平的不断提高，人们在房子的功能性和舒适性上已经有了更高的要求
我们说，每一次户型的变化差异，背后其实是产品力的迭代升级
当前市场环境下，最刚性的需求显然已经不是我们以前所谓的“刚需”，一种新的户型需求特征越发明显
01
今年，“多房”、“大面积”户型正在爆发
我们先来看一下2022年上半年人们的购房需求
数据来源：CRIC据克而瑞数据显示，在2022年一季度还有近五成客户想要购买110平以下的房子，而在疫情之后的二季度，该比例已经下降至不到四成可见，疫情刺激之下，人们对舒适人均面积的需求被显著放大了如果说以前对于买大房子而言，更多人是带着“多多益善，越大越好”的需求那么疫情之后，对于大面积段的需求正在成为难以妥协的刚性需求另一方面，对于面积大的户型来说，相对总价更高，所以一般这种户型的产品在二、三线城市成交量会更大而现在，即使在一线城市，对大面积户型的需求也在不断走高
数据来源：CRIC自三孩政策放开后，更多改善性需求由三房向四房过渡，四房的成交占比持续上升更夸张的，上半年二线城市的四房成交直接比去年高了5个百分点，北上广深这样的一线城市里，选在3房或4房的比例也高达77.56%而另一边，一房、二房的成交就不怎么好看了，最低的一线城市的一房成交占比仅在1.85%这也就是说，对于一部分可能手头钱不是那么宽裕，着急上车的人来讲，其实不太建议购买1房这种户型的流通性很可能会持续衰减，从居住体验上来讲也不是太好，如果再加上没有地段的加持，风险实在是有点大所以我们看到，“3房、4房”、“大户型”的趋势，在一二线城市里愈加明显
数据来源：CRIC从不同城市能级来看，又有一些微妙的差距，从表中可以看出，一线城市里90-110平、二线里110-140平是最畅销的对于三、四线城市，同样是110-140平成交量最高，但趋势却是是在下降的，这也说明在三四线城市对于大户型的购买能力还是相对较弱，且市场需求是比较疲软的所以综上，我们可以得出各城市能级的最佳成交户型段，110平左右的黄金成交户型
总体而言，整个楼市新盘市场还是在往大户型产品倾斜，这类大户型的豪宅产品，或许放在平时，它们往往不是倒挂最高、涨得最猛的盘当改善成为新房市场的主力军，那么面积较小的刚需户型去哪了呢我们不仅眼看着今年上海的二手成交正在被一手追赶，还看见大量的购房者进入观望状态，就连越来越多的房东也在往“收牌”阶段出发而现在，当我们把目光聚焦到二手户型成交上，一种细微的趋势正越来越明显这是2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构数据
数据来源：CRIC对于二手房市场来说，仍然是以90平以下的房源在为刚需托底可见，二手房指导价、二手限购等政策确实对二手市场户型的成交有着一定的影响，加上中小面积户型购房门槛相对较低，所以也更受二手房置业客群青睐
数据来源：CRIC从表中可以看出，整个二手房成交面积段里，仍然是70-90平的小面积段户型成交最高70-90平的户型需求在逐渐减少，90平以上面积较大的户型已经呈现出略微上扬的趋势如此，未来的二手市场也很有可能会趋向于大户型的成交无论是一手市场的大户型改善化，还是二手刚需市场的细微改变，都切实反映出现在市场的对于户型需求的真实变化对于第一套房的人来说，一方面考虑到自己的居住舒适度，一方面“2胎政策”刚热起来，“3胎政策”就来了，对面积的要求也就越高此外，由于受限购政策的影响，许多想要购买2套房的购房者也只能选择置换，这种情况下很多人也会去选择中大户型就拿杭州来说，据克而瑞数据监测，近4年以来，杭州新房市场普通住宅大户型越来越吃香
数据来源：CRIC，数据截止9月27日从成交套数来看，2019-2022年前三季度180㎡以上普通住宅大户型成交量明显上升，2021年达到峰值值得注意的是，虽然2022年前三季度楼市总体成交下滑，但大户型成交量仍位于高位，达到2384套，与去年的差距不足200套除了我们提到的政策变化，还有就是市场供应结构发生了明显的变化今年杭州优质改善盘扎堆入市，光是供应量就达到了2627套，是2019年的4倍，较去年同期上涨35%目前，望江新城板块二手房挂牌价在15万/㎡左右，钱江世纪城板块二手房挂牌价也已达到10万/㎡一二手房价差额均超5万/㎡，因此这些板块的楼盘均能获得市场的高度关注都知道今年深圳二手房成交低得吓人，一年的成交量差不多抵得上上海一个月的，但是另一边我们却看到，一大批大户型产品上市即“日光”
数据来源：CRIC前8月，深圳200平方米以上产品占比提升明显，其中300平以上的大面积产品成交更是突破百套，涨幅达1000%
数据来源：CRIC从2022年深圳开盘“日光”的两个豪宅项目来看，与其所在周边二手住宅的倒挂空间超单价的50%以上以425㎡大户型的招商玺来计算，项目周边二手房有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓等豪宅小区，与周边二手房实际挂牌价存在约8-10万/平方米的巨大价差有了这种“买到即赚到”的心理，自然吸引了大批购房客蜂拥而至伴随市场大户型产品的爆发，客户对不同户型产品的需求也势必会出现变化
其实对于小户型的人群来说，当居住面积小于110㎡时，需要考虑的是通过合理设计整合扩容，不浪费任何空间，使小屋变大
数据来源：CRIC因为室内空间上更具灵活性，所以这类客户，会把目光更多的聚焦在社区物业服务和邻里圈层之上根据数据显示，当面积超过140㎡时，把物业服务做好了，就能俘获38%的高端人士的芳心关于这一点，在上半年的疫情期间，我们更能深刻感受到一家好的小区物业能有多重要
相较于举办各种复杂的节日活动，他们更注重从细节来服务社区，或是封控期间有序的组织核酸检测，避免交叉感染，或是切实地为居民解答问题甚至是在紧要关头还不忘对弱势群体给予特殊照顾，去关注婴儿家庭、独居老人家庭，有疾病的家庭
当越来越多的开发商去强调自己的健身会所有多好，商业配套有多完善真正看得见、落得实的稀缺，才会是未来获得更高市场溢价的最好保障
户型规划就是一所房子内在的品质呈现，更是未来居住体验的灵魂所在在商品房不断改良进化的20多年里，小户型往往是最容易被牺牲掉的户型
我们看到，越来越多的人在寻求老破小置换，买到的房子也是为了10年、20年的长久居住
当买房的需求不再只是“将就”，未来楼市面对的，更多都是汹涌的改善购买力
