在德国当地主真能财务自由吗？ 2023

在德国当地主真能财务自由吗？ 2023-03-31

前一阵子有一位网友提出这样一个问题：“在德国当地主真能财务自由吗？还是为人民服务？以首付25%为例，要买多少房能达到净收入是普通工资的两倍？靠两个双职工多少年可以实现？“。

类似这样的问题不时能够在论坛上看到，但这是我第一次收到这样的问题，却不知如何回答，当时心里甚是忐忑不安。我心里知道我的方向没有错，但是，在我的朋友圈里，还没有一个通过房产投资实现财务自由的。更多的是通过房产投资获得了工资以外的收入。

慕尼黑的自住房拥有率大概在25%左右。我家在慕尼黑郊县，邻居们基本上都是在我们来之前就一直住这儿，多半以上都是租客。个别有出租房的，每天还是该干嘛干嘛，没有听说谁财务自由了不上班的。

这里的租金净收入，在没有贷款的情况下，大概是2%到3%左右。在加息前（1%-2%的利息）首付35%可以实现现金流打平。

上班族年薪中位数6万，双职工12万。假设租金收入2%，那么需要12万 * 50 = 600万的投资房产才能实现所谓的财务自由。如果假设退休工资是退休前工作的50%算的话，那么可能只需要300万的投资房产就够了。

德国最富有的10%拥有的平均资产是61万，可以想象要拥有300万的投资房有多么难。现在可以理解为什么我没有碰到所谓财务自由的人。更何况真正的富人都是很低调的，即使我认识也可能不知道。

300万或者600万，难吗? 确实很难的，尤其是在德国这样的存量经济环境下，如果没有小小石头大佬说的房产投资的四重魔力https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/454989.html的第二重（通货膨胀收入）和第四重魔力（杠杆收入）。

随着通胀开始向实体经济蔓延，各国的通货膨胀率高居不下，金融系统和实体经济在低息环境下被隐盖的风险逐步在史无前例的加息下凸显出来，全球经济和政治环境进入了极其不稳定阶段。在这样的阶段，央行的货币政策和政府的宏观调控的效果将带来更多的不确定性，不可控性。

我的预期是，稳定的租金收入是在慕尼黑这样的大都市圈房产投资的基本盘，它保证了房产投资收益的下限。然而，接下来真正的机会就是高通胀的收益。当然，前提是稳定这两个字：稳定的工作，稳定的收入，稳定的现金储备，稳定的杠杆率和稳定的心态。

最后，我们都知道，没有人能够预测未来，借用我最喜欢的芒格名言来勉励自己：
„Well, obviously, they’re booming. But, you know, the economy sometimes booms, and sometimes it doesn’t. And you have to live your life through both episodes. And our idea is we just keep swimming. And sometimes the tide is with us, and sometimes against. But we keep swimming either way.“

更多我的博客文章>>> 告别FoMO 2023-04-02 在德国当地主真能财务自由吗？ 2023-03-31 朽爷主角光环 我的2022年投资理财总结

谢谢分享，2~3%的租金回报有点像天朝，看来只能靠增值，机会也不如美国多。

恭喜恭喜，其实多少钱能退休的这个题目，无解.

How much money do you really need to retire? in today's world, it's should be a moving target.

In most of the Midwest states, the general household income is only 50k, so if your net operating income 2x of that, you can technically retire, which it translates into a property portfolio of approximately 5 million.

But today we are in a world of high inflation, 5 million may not be enough, may need to see 10 million to be safe.

When I was 20, my rich aunt and uncle, at the time they worth more or less 5 million-ish, I thought that was the sky limit, it was the star that I will never be able to reach, well with the help of inflation, it wasn't that hard, I met that number before I turn 40, so I thought net worth 10 million by 60 is not impossible, well it only took 5 years.

and then, 3 years of covid, we saw our portfolio inflate from 70 million ish to 95 million, without lifting a finger.

 

 

 

 

 

从静态的数据看是这样的。但是，加息后，房价进了调整期，而由于通膨的高启不下和名义工资的普遍上升，

租金增速已经超过房价了，所以，回报率会有所改善。我觉得这就是老朽所说的房价和租金的动态平衡。当然，我的投房经历太短，只能是拭目以待。美国的投资回报率太惊人了，我还是喜欢慢慢致富的感觉，踏实。：）

被普京nuke的可能性也不小呕

您说得没错。我太太前一阵子还让我多研究研究苏黎世的房市，将来避难时不会抓瞎。呵呵！

不过，我的下一个阶段时扩大股市定投的规模。谢谢提醒。

夫子曰:高通胀如同苛政猛于虎

啥意思？40岁不到达到了5百万，向着60岁1千万努力，然后新冠期间变成将近一个亿？

说得实在！

美国是处处都有高于2%到3%的。实际上，放眼世界还有很多地方

租金收入都只在2%到3%，例如香港。或许纽约曼哈顿也是。但那些地方一样成就了不少地产富商，不是说富了有钱而去投地产，而从零或者很低自有资金开始的。我在我之前的博文几次强调这个观点。

赞????

老大，您的分享太打击人了！其实，我写这个博客的目的是，在我写完这个话题后我就不需要再考虑它了。

也希望那位网友在读完这个博客后就不要再为此纠结了。您把财富自由的标杆放到普通人都够不着的地方，让人都没了希望。

我本人其实不认为退休后需要两倍于普通工资收入的。就像我家现在，在自住房没有贷款后，家庭净收入的储蓄投资率就达到了75%以上，生活水平也没有下降。过好朴实无华的生活，保持一个健康的身体，有一个让人愉快的社交圈，其实不需要太多的钱。

同意您的观察，好的房产组合是可以抵御，甚至在通胀中受益的，很适合成为塔勒布（Nassim Taleb)所推荐的杠铃投资法中的90%的无风险投资标的。您的投资组合已经远远超出了普通地主的范畴，衷心地祝贺您的成就！

我想说一句芒格，他不投资房产。这世上成功的路子千千万，找对自己能走的路很重要。一旦下水了，就猛游，无论顺潮逆潮。哈哈

西欧那些国家真正实现了均贫富的社会主义，估价top1%的都投资到美国来了 :D

同意您这么形象的描述。我就是喜欢芒格那种在风浪中奋力游泳的精神。

其实投资就是在赌未来，没有破釜沉舟的勇气，相信没有多少人能这么多年在这门连老巴都认为不值得做的生意上一路走下来。

其实芒格与房地产是非常有渊源的。他的第一桶金就是通过合伙开发房地产实现的。他的Daily Journal现在还持有California Redlands的公寓（https://www.youtube.com/watch?v=TFOeiz4eJUo）。

谢谢如山大佬的鼓励！

这里的工薪阶层更相信劳动致富。我觉得他们才是这个世界的脊梁！

这里谈的很多经验是基于美国的，离开美国可能不完全一样。欧洲很多国家是事实上的社会主义，不太会像美国一样可以理直气壮地发财