与一个建商有关的一些事儿

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大约是2011年，那一年，Mike刚过四十岁，而年轻有为的Steven刚刚三十出头。

Mike以前有过建房子的经验。

而Steven是个broker，还在上大学期间，他就已经是他们州RE/MAX的销售冠军，以至于他大学只上了三年半就中途辍学，专注于地产经纪业务。

因为当时，当地备受投资者青睐的小型多单元物业短缺，他们俩一拍即合，决定共同开发小型多单元物业，主要对象是投资者。

于是他们创立了一个空壳地产品牌，这个空壳品牌不是个实体，只是为推销用的，因为投资者买房是通过Steven的经纪公司，与Mike的建筑公司签合同，也就是说Mike才是真正的建商，包括Steven自己买房都是跟Mike的建筑公司签合同，而Steven只是个推销的经纪人。

显然，这个空壳品牌主要是靠Steven来推销和运作的。

可以猜想得到，Mike赚当建商的钱，Steven赚佣金。只是不清楚Steven在Mike的建筑公司有没有股份，包括买地的费用由谁来出。因为所有项目都是只靠Steven的经纪公司来推销的。

刚开始时Steven本人还参与推销，后来他本人退至幕后，改由他手下的经纪Stephen的团队（刚开始就Stephen一人）负责推销。

我刚投资他们项目时，还发生过一次小小的误会。当时已经是Stephen在负责推销，在要签合同的时候，我提出要自己找个buyer agent，因为他们项目的价格是固定的，没有协商余地，我就想找个buyer agent，让buyer agent给我弄点回扣，结果弄得Stephen大怒，以为我在过河拆桥。经交流才明白，原来Stephen是我的buyer agent，而Steven才是Listing Agent。

也就是说，Steven啥事都不需要做，就可以坐拥卖房佣金，在外面张罗的Stephen们可以赚取买房佣金。

搞清楚后，我赶紧向Stephen道歉，说我一直看是你在吆喝，还认为你是Listing Agent呢，不知者不怪么，这样Stephen一直是我的buyer agent。

有一年Steven的年销售额达到1.5亿，佣金比例约1.5%，一年只佣金就可以赚到2米多，也让咱见识到了地产经纪中的高人！

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有道是一人得道，鸡犬升天！

地产行业也是如此，一个公司的成功，可以带动产业链，使很多公司或个人收益。

成功的运作，不仅富了Mike，肥了Steven，就连Steven手下管推销的小弟Stephen，也已经住上了豪宅。

Steven和Mike本来对成立物业管理公司并不感兴趣。可后来他们发现， 随着规模的扩大，有很多外地投资者，尤其是加州的阔佬们，强烈建议他们统包管理。后来有个叫Corey的，便成立了物业管理公司来管理这些物业， 现在管理有上千个单元了。不知Steven和Mike在物业管理公司有没有股份。

随着开发社区的增多，HOA的管理也成了一门生意，于是有人又成立了HOA 管理公司，专门管理这些社区。HOA 管理公司的员工也由最初的2~3人，扩大到现在有6个人了。

另外，投资者的贷款，从建筑贷款到长期贷款，都是一个叫Lane的贷款经纪办的，也跟着一起发了。

这些都是我眼见着发起来的人。

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由于各自特长的不同，Mike和Steven的投资风格迥异。

做为建商的Mike，在一个项目中，自己预留了一排有20多个townhouse，打算建成后做为单个townhouse卖。他卖给投资者的价格（pre-sale，投资者自己负责建筑贷款）是每个约17.5万，一年后建成后他的卖价是约24万（约2018年）。这些townhouse在2022年最高点时每个价格约45万，后来降到约40万，估计现在又快接近高点了。也就是说，如果他不卖，持有到现在，可以多赚4米。

而做为broker 的Steven，跟我们这些普通的投资者一样，以同样的价格买房子（只是省了佣金），一直是长期持有，也是由物业管理公司管理，现在可能有40多个单元了。三年前他刚在滑雪胜地买了近千万的豪宅，豪宅看起来气势不凡。

不知Mike和Steven谁的经济状况更好。

我本人一直认为长期持有是更靠谱的策略，当建商和flipping房子，且不说都是高风险，也很难抓住市场的增值。

房子和股市一样，你不知道它哪天会涨，也许很长时间不涨，但一涨起来就可能发疯，只有一直待在里面，才有可能抓住增值。

这让我想起加州一个很资深的投资者，他主要是投资小型公寓楼的，他一直抱怨自己在Idaho投资了十几年，房价一直不涨，结果他忍无可忍，终于在2018年把房子处理掉了。而2019年后接下来的两三年，正是Idaho房价疯涨的几年。即便经过大幅度的价格调整后，增长幅度仍远高于全国平均。

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刚开始的时候不知道投资这些项目的都是些什么人，只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来，才知道有不少是开发商有关联的人，以及当地的几个地产经纪人。

有一个投资者是北卡一个科技公司的CEO。

有一个华人女士是洛杉矶的broker。

有一次，我发现一个不到30岁的小伙子，他已经投资了5个项目了（每个成本约六七十万，25%首付）。这让我大为惊讶，想知道他是何方神圣，一查才知道，乖乖，原来人家尽管年纪轻轻，却是传销界的大佬！

终于明白，弄了半天，人家都是富人，就咱一穷光蛋！

于是，只好自嘲地想，不是有句话说，只要思维方式跟富人相近了，也快离富人不远了。哈哈，总得有点阿Q精神吧！

比较搞笑的是，人家当甩手掌柜是因为太忙没时间，而我有大把的时间，可惜我不好这一口！

欢迎对号入座，只要给我留个空位子，哈哈！

建宁  2024/3/28

这个故事真的引人深思！

谢谢分享富人思维

能挤进这个圈子已经很不容易了

谁掌控了流通+销售终端，谁就能吃肉。显然S属于低风险的吃肉，作为建商生产商的M只是卖苦力喝点肉汤。

S还是没有吃到全猪，broker=佣金肉，赚一条火腿吧。这是无资产0风险。

如果整吞，那么broker+buyer角色=佣金+升值就比较完美，一举两得，算半头猪吧。这是重资产的布局。

如果他进入第3阶段：吃掉大波段的最佳升值段，变身dual agents （只卖给外地投资客）+买房必须PM全包+未来买卖交易权的锁定，那么PM fee+ PM company business value又建立起来，一举三得。当然走到这个阶段是已经轻资产的布局，随时可以套现离场走人，也随时可以进场，属于进退自如的最高级阶段。

他们是在经营，我们是在---投资（对小地主，或可说是用一种劳动力换取报酬）。有几位做经营的，目前只有JY有时还发言。

一般情况下，建筑商的利润是卖价的 20% 到 25% 之间。

所以在这个行业里， Mike 应该赚到了最多的钱。

长期持有是另外一件事。

你说的可能是毛利，纯利一般可能15%左右，主要来自忽悠买家买upgrades。当然各地建商行情不同。

建商的概念可以理解为土地flip，把地皮变成房子销售，它属于主动型生意的收入，并不是投房收租被动型收入。

谢谢建宁，把一个建商+经纪联手做的房地产局来龙去脉讲得这么清楚。分析各方的利益得失。建宁太谦虚了。学者风范的房产投资人。

同赞学者风范！同意点评。感觉预售是融资里面很有名堂怎样有丰厚盈利还没吃透。

谢谢支持：）

我的小白理解是，预售算是建商的集资手段。卖掉一定比例的单位之后才能拿到银行的贷款，资金到位才能开工。

在一个增长比较快的地点和时间段，利用人们fomo的心理, 地产经纪可以忽悠人们在比当前市场价格高出挺多的价位上买下预售房。建商能做成一个项目，项目里的房子能卖出高价，很大程度是要依靠着这些懂市场的房产销售人员从推广到定价到销售这一系列操作的。建商的丰厚盈利来自于销售经纪的操作。

文中有一个bug

如果建宁没和S签订过买家经纪代理协议，那么他在签约之前是有权另找buyer agent, S没有理由阻拦。

坐在售房处的agent 都是listing agent, 只有买家明确自己没有buyer agent, 那么他才是dual agent。有些listing agent 是从builder那里领工资而不是拿佣金。

我是在签第一个买房协议的同时签的代理协议

从技术上讲我是可以用第三方代理，但在实际操作中那根本不是个选项。

且不说listing agent 是他老板，作为buyer agent 他也是应该得到的。

再说，选别人不符合我的利益，有些项目很俏，他有绝对的决定权卖给谁。 况且我买的是尚未建的房子，建筑贷款都需要自己做，在建筑过程中若出现问题需要有人协调，第三方代理根本不可能做到。尤其是一些好的项目。

有些破的没人要的项目倒是可以用第三方代理，但破项目又何必要去投呢？

所以在操作过程中没选择。

我投的项目跟投资大楼不一样。

这个都是独立的。建商就是因为拿不到建筑贷款，所以让投资者以个人身份贷款，他们统一来建，当然他们会让些利。整个建筑费用全部由投资者自己承担。

我写过一篇详细的文章：

另类 Build-to-Rent 房产投资 

这跟加拿大或国内投楼花不一样，那建筑费用完全由建商承担。

 

谢谢大家！这个建商是我眼看着发展起来的。

并且做为一个早期的投资者，我也算是为他们做了一份贡献，并且也是这种模式的受益者。

当年他们默默无闻的时候，推销还是挺不容易的，后来做大了，声誉好了，就不愁卖的了。

刚开始咱是大爷，他们是孙子。后来人家做大了，好的项目已经轮不到咱了，人家成了大爷，咱们成了孙子了，哈哈！

谢谢分享，学到很多，这辈子估计用不上，自己没本事，但有趣有益的见识。