50岁，孩子上大学了，准备一年内退休到处旅游。大家怎么看？

转载的

炫耀帖。鉴定完毕。

其实不懂净现金流在此处含义

这么多净资产确实可以躺平了

很好

freegoer 发表于 2024-04-22 14:26
其实不懂净现金流在此处含义

不工作了，没工资拿，62岁以前也没养老金拿，不卖房不卖股票，每月花销靠出租房的净现金流，很难理解吗

bluesky_i 发表于 2024-04-22 14:31
这么多净资产确实可以躺平了

这不就是华人的10M退休线

freegoer 发表于 2024-04-22 14:26
其实不懂净现金流在此处含义

现金流=收入

10M的房产，每年只有8万的现金流？好像不太对啊，这回报率也太低了吧

Iced_Mocha 发表于 2024-04-22 14:36
10M的房产，每年只有8万的现金流？好像不太对啊，这回报率也太低了吧

几个M的贷款估计都是比较短期的

理财有方，人生赢家！

10m净资产？ 按照现在120w年薪的贫困线，双码就是240w，工作20年，税前应该是4800w，扣完税和开销应该也有2000w也就是20m，如果50岁只有10m净资产的话，应该是二十年来一直处于远低于贫困线以下水平吧，挺惨的

Iced_Mocha 发表于 2024-04-22 14:36
10M的房产，每年只有8万的现金流？好像不太对啊，这回报率也太低了吧

净现金流，房租一部分要还贷款的，加上管理费之类的。
另外要算回报率的话得加上房子equity部分。

我觉得现在可以卖出一半房产了。但是要交税，所以其实还挺可怕的。

50cents 发表于 2024-04-22 14:53
10m净资产？ 按照现在120w年薪的贫困线，双码就是240w，工作20年，税前应该是4800w，扣完税和开销应该也有2000w也就是20m，如果50岁只有10m净资产的话，应该是二十年来一直处于远低于贫困线以下水平吧，挺惨的

啥时候贫困线又翻倍了？

很正常啊，我们也打算娃18岁后就走人

感觉这都是早年的房地产投资吧。。。现在感觉在哪弄房地产都是烫手山芋，投资回报少不说，给了PM就不剩啥了，然后租客再出点幺蛾子。而且这种pm只管收钱吧，那些东西坏了， pm都是给quote，房主拿钱修的。他们的quote可不是那种便宜的呢。。。。

羡慕。我娃还小的很。

退休门槛何时这么高了。。。

他卖房感觉要交很多税，到手可能没他估计得多

云云@huren 发表于 2024-04-22 14:56
很正常啊，我们也打算娃18岁后就走人

哈哈

11M房产每月Net Operating Income 7K, 一年不到100K? Cap rate不到1%？？？？就算去掉一半贷款，回报率不到2%？最小化分散？ 赶快清空拉到，纯投资小白。

Iced_Mocha 发表于 2024-04-22 14:36
10M的房产，每年只有8万的现金流？好像不太对啊，这回报率也太低了吧

我也疑惑，10米定存或国债的收益都比这个强太多了

房产价值11M，有数M的贷款，也没有很好啊，401k和ira有2.5M但他们现在又用不了，等到能用的时候天知道会不会缩水。。。

whatif9999 发表于 2024-04-22 14:53
我觉得现在可以卖出一半房产了。但是要交税，所以其实还挺可怕的。

楼主资产都是税前的，退休金和股票加房地产，如果拿出来起码20%没了，尤其房产现金流太少，估计贷款太多

回复 1楼 count 的帖子
羡慕啊，经济上也到位了，娃也正好出门了。 我们经济上已经到位，但是娃还小。现在只能两个人天天去打球，等着娃们长大。悲催。

acer 发表于 2024-04-22 14:53
净现金流，房租一部分要还贷款的，加上管理费之类的。
另外要算回报率的话得加上房子equity部分。

文里说的是净资产10M主要在房地产里，后面说退休股票1.5+1.0米，那么我算他房地产的净值7米好了，一年8万，1.1%的回报。虽然有PM，不用管太多，但是比起定存/国债来说回报收益太低了。

而且房租收入的成本也是不一定的，碰到老赖，或者房子租不出去，再或者房子需要大修理，这个7千的月收入也是不稳定的啊

一个月七千现金流，不买医保，不旅游，可以过得还行，想旅游的话，不一定够，特别是通胀这个样子，购买力很差

magnoliaceae 发表于 2024-04-22 15:20
一个月七千现金流，不买医保，不旅游，可以过得还行，想旅游的话，不一定够，特别是通胀这个样子，购买力很差

所以他们回国啊，回国的话，开销小很多。而且他们说是给父母养老，那就是默认在国内住不需要任何花销，在家吃饭之类的开销也没有。只有个人的一些开销和旅游是用自己的钱。那一年7-8万美金肯定够花了。

也就20%

还不享受，更待何时？

羡慕羡慕羡慕

fitfitfit 发表于 2024-04-22 15:04
他卖房感觉要交很多税，到手可能没他估计得多

可以慢慢卖。控制tax bracket

Iced_Mocha 发表于 2024-04-22 14:36
10M的房产，每年只有8万的现金流？好像不太对啊，这回报率也太低了吧

我也是看到这里感觉不对劲🤨

magnoliaceae 发表于 2024-04-22 15:20
一个月七千现金流，不买医保，不旅游，可以过得还行，想旅游的话，不一定够，特别是通胀这个样子，购买力很差

不买医保怎么行？相当于裸奔了

High.eee 发表于 2024-04-22 15:25
所以他们回国啊，回国的话，开销小很多。而且他们说是给父母养老，那就是默认在国内住不需要任何花销，在家吃饭之类的开销也没有。只有个人的一些开销和旅游是用自己的钱。那一年7-8万美金肯定够花了。

在国内，相当于年收入¥60万。相当滋润了

转载的
count 发表于 2024-04-22 14:22

小编没常识，净资产10米粒，主要是房地产，净现金流一个月7000+多，一年9万（可能不到）？ 瞎胡扯！
净资产10米粒，假如算12个出租房，每个80万，在加州这种地方租3500/月，扣掉PM 和空置损耗，每个月3000刀，每年3万6，再扣除地产和HOA 1万，修理4千，一个房子也还能剩下2万2。 8个也能剩下17万刀。这个还是把租金往低处算，费用往高处算，房子过去一年高点买地产税很高，租售比奇差的加州。
上面计算的还是没有贷款加杠杆的最差收益率情况下。

keynorth01 发表于 2024-04-22 15:08
11M房产每月Net Operating Income 7K, 一年不到100K? Cap rate不到1%？？？？就算去掉一半贷款，回报率不到2%？最小化分散？ 赶快清空拉到，纯投资小白。

资产就应该是去掉贷款的部分吧？
目测7-8米的房地产资产， 这个租金也是很感人

count 发表于 2024-04-22 16:36
可以慢慢卖。控制tax bracket

收益这么低的房产， 大概率是米级的 怎么慢慢卖？

回报率不对吧，十几个房子，一个月才七千啊，那随便两个房子暴雷就亏本了吧

lyalexmm 发表于 2024-04-22 17:07
回报率不对吧，十几个房子，一个月才七千啊，那随便两个房子暴雷就亏本了吧

如果数字都是真实的， 十个房子 这个收益都不现实
70万资产的房子 每个月租金现金流才700？ 一个月穷人家庭section 8的补助都比这高

哈哈哈哈哈哈哈哈哈，怎么看？你让那些中部农村50岁只有一个50w自住房，现金加股票20w，401k也只20w的广大人民怎么看？

媲 发表于 2024-04-22 17:15
如果数字都是真实的， 十个房子 这个收益都不现实
70万资产的房子 每个月租金现金流才700？ 一个月穷人家庭section 8的补助都比这高

7000

哈哈哈哈哈哈哈哈哈，怎么看？你让那些中部农村50岁只有一个50w自住房，现金加股票20w，401k也只20w的广大人民怎么看？
50cents 发表于 2024-04-22 17:18

中部华人不可能这样的。除非是偷渡客

说 发表于 2024-04-22 17:59
7000

每个月7000，十几个投资房，平均到每个房子上还不到700呢

说不定房产大部分是自住房

keynorth01 发表于 2024-04-22 15:08
11M房产每月Net Operating Income 7K, 一年不到100K? Cap rate不到1%？？？？就算去掉一半贷款，回报率不到2%？最小化分散？ 赶快清空拉到，纯投资小白。

现在market value 11M, 也许多年前买的时候才4，5M，downplay 1M，相当于8%回报，加上升值和还贷里的equity，非常可以了。

keynorth01 发表于 2024-04-22 15:08
11M房产每月Net Operating Income 7K, 一年不到100K? Cap rate不到1%？？？？就算去掉一半贷款，回报率不到2%？最小化分散？ 赶快清空拉到，纯投资小白。

你才投资小白呢。人家说的是现金流 cash flow, 你以为人人都是现金买的房子啊，和net operating income划等号？capital expense 都没算上去呢。

房子增值很多，楼主首付不见得多。不能用净值算房租

whatif9999 发表于 2024-04-22 14:53
我觉得现在可以卖出一半房产了。但是要交税，所以其实还挺可怕的。

如果现金流够吃饭，为什么要卖房产？他们已经有 PM 打点出租，不用自己操心，根本不需要卖房产。不等着吃鸡肉却要卖掉下单的鸡，为哪般？

youyouzou 发表于 2024-04-22 16:59
小编没常识，净资产10米粒，主要是房地产，净现金流一个月7000+多，一年9万（可能不到）？ 瞎胡扯！
净资产10米粒，假如算12个出租房，每个80万，在加州这种地方租3500/月，扣掉PM 和空置损耗，每个月3000刀，每年3万6，再扣除地产和HOA 1万，修理4千，一个房子也还能剩下2万2。 8个也能剩下17万刀。这个还是把租金往低处算，费用往高处算，房子过去一年高点买地产税很高，租售比奇差的加州。
上面计算的还是没有贷款加杠杆的最差收益率情况下。

你这计算不就说明了，加了杠杆，现金流更少了么？没有杠杆，8个房子，17万现金流。如果加了杠杆，每个房子来个一万的贷款，不妥妥的只剩7万了？
另外，加了杠杆，收益更高，不代表现金流更高。因为大部分 return ，都在本金里面，固定在房子里，没有流动资金。

一场大病就会倾家荡产

audralin 发表于 2024-04-22 18:49
现在market value 11M, 也许多年前买的时候才4，5M，downplay 1M，相当于8%回报，加上升值和还贷里的equity，非常可以了。

终于有个明白人了，要用首付去算回报率，而不是净值，那些不搞投资房的都是自以为是的大聪明

房子增值很多，楼主首付不见得多。不能用净值算房租
crystal007 发表于 2024-04-22 19:07

应该是用了很大的杠杆，而且，持有时间应该不太长。如果这十几个房子都是2008-2014之间买的，现在应该都成了 cash cow。如果一部分是疫情之间布局的，虽然增值多，现金流会差很多很多。而且原主应该投资在一个租售比不太好的地方。

bear2012 发表于 2024-04-22 19:17
终于有个明白人了，要用首付去算回报率，而不是净值，那些不搞投资房的都是自以为是的大聪明

更搞笑的还有人说，用这个净值的等价钱，去买CD，每月收入都比这个现金流高，哈哈哈。
好像这个净值就是人家投入的真金白银，而且是当时一笔投入的。

你才投资小白呢。人家说的是现金流 cash flow, 你以为人人都是现金买的房子啊，和net operating income划等号？capital expense 都没算上去呢。
pigluo 发表于 2024-04-22 19:03

期权期货杠杆更多,你要不拿来一块儿比. 过去几年十年二十年房价涨多少跟现在投资回报配比没有半点关系.你中了彩票一辈子都拿他算回报率么.当下这个月这个季度的回报率难道用10年前的本金算? 10m NW 11m RE exposure就是太多了.
提醒下楼主,一直运气好,不是懂投资.趁还不晚尽量diversify.

10m不太够的。。。

不工作了，没工资拿，62岁以前也没养老金拿，不卖房不卖股票，每月花销靠出租房的净现金流，很难理解吗
alanbeil 发表于 2024-04-22 14:35

果然一问这问题就钓鱼出来个半懂不懂的。净现金流也可能是所有开销以后所剩下的现金，正现金流和副现金流抵消后的余额，所以才会说这文章没有确切的net cash flow definition。很难理解吗？

这还要争？10m是现金不够退休还是资产不够退休？

咋退休线都出来了

好

终于有个明白人了，要用首付去算回报率，而不是净值，那些不搞投资房的都是自以为是的大聪明
bear2012 发表于 2024-04-22 19:17

很多人不懂装懂，脑补别人搞投资房的都是“干苦力给租客打工”，其实就是体现无知or酸or两者兼有，类似村民脑补有钱了挑水用金扁担。 不过我不赞成这么高的比例都在不动产，更diversified一点好一些。

这个asset 11M不是净值equality 啊，不是还有几M 贷款么。华人退休线不是净值10M么

咱也是羡慕麻了

退休线15m。。。

我50岁的时候，孩子都大学毕业了，当然可以退休啦