地主可能遇到的问题 十，租给section 8
关于出租房子给section 8
这是低收入者得到政府补助的一群人，也称housing。租给这些人很难评判一定是好是坏，什么事情都有好坏两个方面。
弊，限制多，入住前及每年都有房检，一点小毛病吹毛求疵，涨租要看政府脸色，政府对低收入的补贴总有个限度，房客的平均质量低，有政府做后盾，自己该有的利益不容忽略，白玉房弊大于利。
利，房租收入稳定，政府补助的部分一般是大头，每月一号准时打入你的银行账号。房客流动性低，基本上是长期住户，因为市场上可供他们选择的房子很少，绝大多数房客守规矩，不敢惹是生非，提过分要求。很少有人借口霉菌之类的讹诈房东，房子是被政府检查通过的，房东也受保护。毕竟不是随便什么人都能申请到补助，一旦违规而失去资格将是灭顶之灾，租房市场好的情况下，烂区也可以把房租提到最高限度，甚至超过市场价，白菜房利大于弊。
自己的实例，尔湾irvine南边的湖林市lake forest，以新港滩newport beach的标准是上好区，湖林市是中上区，和尔湾平等，只不过中国人在尔湾扎堆而已。一个一房康斗出租，要价$1500。有一个单身中年黑女来申请(叙述事实，我本人对各种歧视言辞十分反感，我选择房客的标准就是众所周知的简单几条)，房子够不上豪华，对吃政府补助的来说是广夏美屋。但她的补助允许最高租到$1300，我介绍santa ana (西语人口占百分之五十)相同的房子，可以接受$1300。她给我来一句：呵呵，你怎么不去住santa ana?
很多人可能也有这种经历，政府补助达不到你的房租要求，房客会提出自掏腰包补足差额。比如1500的房租，政府只批准1300，其中政府出1000，房客300，房客愿意私下补足200。这种事情不违法，但违规，以前做过，现在什么事情都规规矩矩，毕竟有风险。首先是政府那里不允许，现在因为市场上租给section8的房子很少，所以睁一眼闭一眼，连房子检查的标准都降低了。但是正因为房子容易租，我自己不愿意惹麻烦。相安无事则好，出了问题，房客拒绝交差额部分就是麻烦，租约上有白字黑字的数目，如果私下另签一个补充条款，打起官司还是说不清楚。
手里是白玉房的房东一般不喜欢租给这些人，这是社会最底层的一群人，别指望有什么高尚道德水平。况且白玉房的投资成本高，房租理所应当就贵，而政府方面能给的补助有限。面对这个房客我是这么回答她：呵呵，我还想去住比华利山庄呢？
这个人也不知道哪来的本事，没过几天打电话来说，得到最高$1475每月的批准，问我能不能接受，当然可以啦，就差二十五块钱！接下来是走正常程序，查信用，核准申请表。所有都正常就别刁难人家，房补住客很少有信用好的，但是没信用要好过坏信用，如果是因为收入低没有机会建立起好信用而造成分数低没有关系，连水电费都拖欠的是烂人。
再下来就是和政府打交道，会有人来检查房屋，得到政府的批准才是主要的，房客的主观愿望不算数。政府的检查很是烦人，水电气要先通好以便检查，普通租房子就不用，可以等新房客自己去搞。查出哪里不合格会打回来另安排时间再检查，起码再一个星期时间。在今天南加州租房市场紧张情况下，有时昨天刚搬走，今天就已经有人搬进来，所以不少房东懒得和政府部门喘气。事情总有好坏两方面，通过和housing多次打交道，也基本摸清出租房子的基本要求。房子里所有提供的东西必须工作，比如电源插头所有的都要是好的，租给普通的人可以忽略。另一方面，设备只要是好的，老旧没关系，比如地毯，油漆，电器等。这里提一下rent control地区，很多地主抱怨不能随便涨租，但房客也不会乱提无理要求，像是换新地毯新窗帘之类，既然是收的卖白菜钱，就不去操卖白粉的心，羊毛出在羊身上，我要是剪不了羊毛，对不起，您还是凑合活着吧。
和政府机构打交道好的地方是一旦批准通过便高枕无忧，哪怕是两三个月没收到房租，不用担心，早晚会进自己的账户，官老爷么，你得给他们腾出喝茶的功夫。
和他们打交道也不必客气，公事公办。拿目前节假日租房有点困难来说，一般现在有人来看房，房租从明年一月一号算起就不错了。如果是housing，假如定好本月20来检查房子，当天当时就有结果，我会早早把租约和房客签好，从21算起，一天也不耽误，一天的房租够两个人餐馆搓一顿的，少收一天房租就少搓一顿。
像这种比较好的区好房子，租给section8，以后涨租的幅度可能受限制，政府的钱也不是随便乱派的。但我不是太计较，房租收的容易，政府补贴$1150，房客自付其余，没什么困难。
顺便说下这个房，18年前购入，五万，头款一万，现在价值将近三十万。我不是太在乎房价涨多少，毕竟职业地主是靠吃瓦片为生，房价高上去也不能杀鸡取卵。当时的房租是六百，百分之十的利息，减去所以开销每月净赚不到一百，而那时一万块钱的定存每月的利息也将近一百，有不少人说我是神经病。
另一个实例，北橙县安娜罕anaheim，就是迪士尼乐园所在地，中下区。一个穷白，申请政府补助的基本上是这部分人，坚定的反对移民，不管合法非法的，生怕别人抢他们的饭碗。我的老墨房客都是挣最低工资，自食其力。这个人信用分数很低，还轻微的弱智和残疾，颤颤巍巍，瞎嚒曲曲。没什么大不了的，按既定方针办，要求两个月的押金。他是全额政府补助，差不多能拿到总共将近一千两百块钱一个月，其中房租会占去四分之一，剩下的钱还要付水电气费，然后是生活开销。湾区那些觉得挣二十万才刚刚起步的，饱汉子不知道饿汉子饥吧？
猫有猫道，鼠有鼠道，这些人自然有他们的门道去弄押金，像是教会，救世军，share ourselves等机构，从这些地方弄到钱也不是轻而易举的事，想要不劳而获的人乌央乌央的，好在这些人要什么没什么，就是有时间，今天没排上队，明天再去。这些机构并不傻，钱不给到申请人手里，很有可能一拿到钱就吞云吐雾，醉卧街边，钱会直接打到我的账户。
一转眼已经住了五年，房租从一千涨到了一千三百，几乎年年涨，还是低于市场价，正在起草新一轮的涨租，起码涨到市价或略高。给房补客户涨租，房东一厢情愿没用，要政府批准。但房东不需要畏手畏脚，一封信一张邮票的事，批就批，不批准也nothing to lose，过个半年一载的再寄一份。至于房客那边是付小头，给点小恩小惠安抚一下好了。
租房市场也是一门生意，生意不好，供大于求，什么阿猫阿狗的能喘气的就先拉进来。生意好起来，人口增加，房子紧缺，房东就神气活现，眼看着一些大型公寓把这些section8终止租约。白菜房自然是租什么人都可以，目前南加州租房市场相当紧张，房子容易租，很多地主把section 8拒之门外，仍然还接受的便趁火打劫，提高门槛，随便什么破房子也敢把租金提到和白玉房看齐，真有点烂白菜的进货，想弄到卖白粉的利润。
多年来接触过的section8房客将近十个，有两个差的，其中一个被我赶走。我对房客基本上是比较宽容，你关起门来在房子里折腾我不会去理，损坏点东西对我无关痛痒，自己是contractor，也有自己的人，修修补补是小菜一碟的事。但是如果房客泼妇骂街，整天和别人斗的像乌眼鸡似的，需要我出面花时间去调停，那我只能送瘟神。
赶走的房客并没有落井下石，只是结束合约，没有汇报给政府机构，否则她会丧失资格。最后一天去收钥匙，正好听到她在电话里和她的狐朋狗党大声吼叫：别再来找我了，my landlord kick me out！
此篇写于2016年12月，博客里删掉了，找到重发，未改动一字。有的找不到了，第八篇空着是签约问题，先暂时空在那里。 两年里有了新的变化，第一个房市值超过了三十万，正向三十五万挺近。当时有千坛过来的大拿叫嚷房价到顶主张全卖掉，你可是支使瞎子去跳河。现在的房租是$1665，新一轮涨租通知已经写好，4月1号起$1750，略低于周边公寓，housing 要提前60天给通知。对于拿白玉房租给section 8的烂房客，房子被毁到哭了出来，深表同情，如果您手里的是金枝玉叶，还是找个好人家去嫁吧。