北京的房子。

因为自己有买房子的想法，最近集中火力对感兴趣的几个地段的房子做了详细考察，对中介、房主都有较多的了解。现在分享一下经验总结。

首先，北京商品房溢价20-200%。

我考察的地段在北京的东部和北部。东四环的棕榈泉（3万/平，550万/套）、泛海国际（3万3/平，800万/套），东五环万象新天（1万/平，200万/套），罗马嘉园（1万5/平300万/套），北五环的上元君庭（1万5/平，300万/套），世贸奥林（2万/平，400万/套），时代庄园（2万/平，400万/套），山水蓝维（1万7/平，300万/套），上地的领秀新硅谷（2万5/平，500万/套），北清路的百旺杏林湾（1万3/平，300万/套），还有北七家的威尼斯花园（1万/平，350万/套）。

按租金价值折算，以上的小区每套房子价值为，棕榈泉480万，泛海国际360万，万象新天120万，罗马嘉园160万，上元140万，世贸奥林240万，时代庄园240万，山水蓝维150万，上地的领秀新硅谷160万，百旺杏林湾120万，威尼斯花园150万。

溢价就是房子售价相对其租金价值（把租金当作永久现金流求其净现值，即每年租金除以房贷利率5%）的超出比例。这里面没有考虑的因素有：1）中国的房子70年产权，而我折算的租金价值假定其为永久产权；2）不考虑居民收入增加带动租金的增长，因为这两年北京空房率很高，租赁市场供大于求，租金增长几乎没有。

第二，就溢价比例而言，小户型较高，靠近市中心的房子较高，开发商手里的一手房较高。小户型购买者较多，需求旺盛，市中心的房子方便，需求也旺盛。开发商手里的房子高，则是因为4万亿刺激计划让开发商手、投资客最近又手头宽裕了，所以不急于出售了。一手房标价上升，是带动最近二手房市价格回升的主要原因。比如领秀新硅谷，溢价高达200%，也就是说，房价是实际价值的3倍。因为海淀房的子女教育热点，二期还没开盘就传出已经定空了。我去的时候，售楼小姐看上去态度还是很冷漠的，我们没房了！

第三，二手房主，一天一个价。因为最近二手房兴趣较大，很多人看房。房主丢失的信心又回来了。大家都听说房主转天就抬价，谈好的还可以反悔。比如我看过的时代庄园的一套别墅，2007年底6月开始，一直的标价就是368万，直到09年5月底，才突然涨到400万，结果7月初我去看房的时候，就470万了。看房的时候，房主和中介都跟我讲，已经有人定了金，但是那个买主太土房主不喜欢，如果我要可以考虑反悔。中介业在旁边帮腔做势。我反问有钱赚你干什么谈不来呢。他们就说那买主不懂得原主人的情调啥的，住进来是破坏来原主人对这套房子倾注的心血。说的我热血沸腾，差点当场拍板。后来，我网上一搜，才知道原来是涨价搞得鬼。据我判断，那套房子很可能就没卖出去过。

每次看房的时候，都听中介的忽悠，每个中介都希望赶紧成交好吃提成。他们的心理，主要还是帮房主搞定买主。300万以上的房子买主并不多，而且供应充裕，以上几个小区象世贸奥林、上元、罗马嘉园、泛海国际等，入住率都30-50%，大部分的房子还在投资客手里。比如我看的两套上元的房子，06年交房到现在还是毛坯。还有百旺杏林湾的跃层，2007年交房的，但3年了还有大概50%没有卖出去，还在开发商手里。中介忽悠客户，有各种各样的招式，这里介绍一下我经历过的，给大家提个醒。

友情提示型：说房主卖房子也是看人，有好买主他就宁愿卖给你，价格好商量。比如那套一个月前还是400万，我看的时候就已经470万的房子，商量也就是个20万，他还是多赚了50万。即使刨除给前个定户的毁约金，那也还有40万的净利呢。中介这种以友情为介入点，忽悠买主让他们有满足感的手法，使有极大的隐蔽性的。我就差点中计。

大势所趋型：中介会大肆忽悠这段时间房市多好，北京上月成交了4万套，而且房价不断的在涨。我们最近又买了多少套等等。以大势劝说你你顺应时代潮流，此时不买更待何时。买完就升值。他们是绝口不提北京房市在秋冬季的淡季将会有的变化的。

急火攻心型：有个中介曾这样跟我说，您约的房子房主说昨晚上已经成交了，您来看看跟他的户型比较近，价格上稍微高一点的一套吧。结果你去了，看好了。中介会说，我帮你在跟房主谈谈。然后很快打电话给你，房主现在好像有点动摇，可能是想涨价，因为这块的房子最近比较好卖，您看昨天那套一晚上就订了。真么一说，你就急了，不能涨了，我现在就订。其实你现在就上当了。