家居修理系列:卖房要略（6）小结

家居修理系列:卖房要略（6）小结
 
我在这部分里的讨论仅限于比较小的修整和更新，不包括大项目比如砸浴室换厨房这样的，这是出于我的能力和经验所限。

房子跟人一样，人保持自己的职业能力方能永远在劳务市场占据顶尖位置。房子也是，只有保持在新的状态才能捞到买家群体里上面那层油。你要的买家是有良好工作的住家，不是做出租房生意的，更不是做FLIPPER的。而一个房子要保持这个状态是要时不时放钱进去的，不是你搬进去啥也没干住了十五二十年还想要个好价钱。
 
我以前说过一个数字，一个一般的SFH，每年摊平了需要至少投入2000才能维持在市场上要到接近于新的价位，这是多年前说的，经过这些年通货膨胀，不知道现在该多少了。对一个房子，特别是自己住过很多年的，不要带感情色彩，该拆的拆，该换的换，这是投资理性的决定。如果你住了10年，没干啥，卖的时候没花出去20000，那来的是一些鲨鱼一样的FLIPPER来宰你，你不想跟他们打交道。

根据行业统计，做以下更新会增加房屋的价值:

空调供暖: 5％
内部油漆: 2％
外部油漆: 2％
地毯: 2％
灯具: 1％
厨房: 7％
浴室: 7％
屋顶: 5％
晒台: 5％
加在一起: 36%

这些数字是买家买房子时考虑出价时愿意多出的数额，不等于做这些事的实际费用。做FLIPPER的人挣的就是这个差。

当然，你在这个房子里住了很多年，很多东西都是在陆陆续续地更新着的，比如你住了十五年，到第五年的时候换了个冰箱，第十年的时候换了屋顶。。。除非你买的房子是新的，上述要元在任何时候都是处于参差不齐的使用寿命阶段。如果从纯粹理性化量化的思维，这个房子的价值应该是全新的价值，减去各要元折旧的结果。比如一个假想的情况，一个跟市场上四十万的全新的房子类似的房子，被一对老夫妻住了四十年，到后来没能力维护了，放到市场上上述要元都没有残余价值了都要换，这就属于一个比较典型的彻底REHAB的情况，假如我上面说的数字都是实际更新的费用的话，这个房子的合理价值是四十万的64％，也就是256000美元。

这是极端的情况，绝大多数情况，上述要元都有一定的剩余价值，一个房子里的炉子用了10年，冰箱用了八年，应该大概减去各自价值的一半，依此类推。。。而人买房子出价钱的时候，没有人真正一项一项地去减去那些折旧，而是根据状况大概齐地合在一起给个印象分。一般来说，买家对剩余价值的估计是高估的，是非线性的，比如像上面都不能用了折旧是100％，大家都看得见，没人会出高于256000美元。如果折旧50％，很多东西看着还行（比如管道腐蚀了一半你看不到），你可能还是愿意出60％的价钱; 而如果房子里的东西折旧20％，基本看着还是新的，你可能会出90％的价钱。一个五年新的屋顶，你一点看不出来旧，有几个买家会在出价的时候因为这个打折扣除去1／4的价值呢。这是大众心理，你无可阻挡，你要是真的按折旧去出价是拿不到房子的，特别是比较新的房子。但是好处也有，你卖的时候也不需要按折旧的价钱去卖，自有人来接你的盘。

房子里的各种东西，卖的时候换与不换，跟剩余价值没关系，而是决定于买家的PERCEPTION。人主观认知的折旧是不同的。有的东西的剩余价值被买家高估，那你去换了就是白费力气，因为不换也能基本卖出这个价钱。有的还有剩余价值，但是如果你换了买家会给你多于更换的价值，那就是值得换的。以我系列前面几篇写到的，你换几个插座面板，给买家造成一个好印象，会多出钱，但是没有人真正去数你换了几个，该值多少。你是靠挣印象分来挣钱。

当然，每个人的能力和精力不一样，能做到哪份上也各尽所能，优化自己的投入和收益之间的比就是了。