上海地产实战分析 （2）

上海地产实战分析 （2）
By Bayfamily

Duration这个金融术语的中文翻译我不知道怎么说。俺在红色中国的时候，对经济的全部理解来自于政治经济学。今天看来，这个政治经济学和聋子拉胡琴、 瞎子卖布、割麦子不用镰刀都一样， 全是胡扯。 还嫌不过瘾的话，再加一个字，叫外国老汉练劈叉——胡扯蛋。

不抱怨了，在中国学过金融的兄弟帮咱翻译一下。

投资地产，大家关心的往往是增值潜力和回报。Duration这个概念很重要，但往往被人忽视。

Duration是投资的平均回报时间。下面这张图很形象，假设你有一笔现金流，现金流的支点的位置就是Duration.




对于投资人而言，Duration 越短越好，就是说，同样两笔投资，回报率相同的话，现金回笼最快的是最好的。Duration越大，风险越高。 常言道，落袋为安，就是这个道理。还不明白的话，看下面两个例子。

假设你投入100元。 投资期为十年。 利息回报为10%，

第一个项目是十年后连本(100)带息(100)一起归还，现金流为

-100, 0, 0，0，0， 0，0，0，0，0，200

第二个项目是每年有利息。本分两次归还。现金流为

-100，10，10，10，10，50，10，10，10，10，60

撇开复利的因素。 这两个项目一样吗？

当然不同，大家会选择第二个。第一个项目的Duration是10年，第二个大约是五年的样子。

这位年轻人在上海的投资就如同我上面的第一个例子一样。全部的投资回笼在最后卖房的时刻。他未来的现金流非常差，因为是投资远郊的别墅，没有什么租金收入，可以说是只出不进。很快他的Leverage会枯竭，没有能力在买更多的房子。 没有现金流的房子未来应变不测的能力也差。 一旦有风吹草动，银行加息，都会压垮他。

可惜他看不到这样的问题，还一味的追求房子的增值潜力和不是租金潜力。 典型的例子就是农民的别墅。 农民的别墅租金是零，因为是小产房，所以银行不会贷款。这样的投资丢掉了投资地产最宝贵的两样东西，leaverage和租金。一个闪失，恐怕多年的好梦全部要付诸东流了。

对于他而言，现在最正确的办法是把equity从现有的别墅项目里面提出来，然后用现金买有一定租金回报率的市中心的房子。一是降低风险， 二是可以让钱滚动起来。不然的话，未来所有的工资收入都会被利息吃掉，彻底套住。

犯他这样的错误在北美的华人中间不在少数。很多中国人都是在中国买没有任何租金收入的房子。这样的投资方式，没有可持续性，也不会滚起来，因为你的Duration很长，直到你卖房子的那一天才有现金流入。从买房的第一天，等待你的是漫漫的失血。 当然还有很多人嫌麻烦，全部是现金支付，没有贷款。那样的投资，完全失去了房地产的意义。

总结一下，房地产投资，现金流是纲，纲举目张。 除了Location, IRR以外，别
忘了算一下你的Duration.