什么才是王道？

字典上说，”王道”可解为王走的道路、正确的道路、正确的方法。最近几年，这个词儿变得极为流行，经常听到有人说，“青春就是王道”、“或者就是王道”、“业绩才是王道”。

于是有人问我，你时常写文章分析房市，讲得头头是道，你来说说，什么样的楼花才是王道？

2009年，我自己买了一个楼花，今年刚刚交房。那一年我带领其他的几个死党好友一起，大家有点忐忑不安，那会儿楼花还不像现在这样处处开花。当时楼花是用一年的时间交了15%的首付，之间的建筑期间没有任何费用的产生，交房的时候根据贷款的情况决定交5%还是10%，还有土地转让税，Closing 的费用以及律师费。除却这些杂七杂八的费用，5年过后，大家的单位基本上都涨了十万。租也租的迅速，都是自己的亲朋好友，真的是很开心。

我是一个做事儿特别认真甚至有些较真的人，和我平常文字里流露出的随意散漫完全不同。虽然楼花那么多，每年几乎都出来差不多有100多个，但是，拨开迷雾，真正能够赚钱的好楼花真是少之又少。很多人都说楼花有泡沫，不赚钱，过剩了，我想说，你研究了多少？那么多的楼花，一定有糟粕，也一定有精华；那些在房产投资上尝到甜头的人，会继续投资下一个项目，资产越滚越大；而初初投资就失败而碰壁的人，不仅蚀本，也会大受打击，拒绝投资下一个项目，资产越来越缩水。穷爸爸富爸爸里面说的，所谓穷人越穷，富人越富，就是这个道理。

楼花的王道，根据实战经验，根据市场调查，我的个人意见：1、买在市中心，金融中心（各大银行的HEAD OFFICE）的中心地带。2、买在本城最优秀的大学旁边。3、买在本城最出名的博物馆旁边。

为什么这么说？请看这个世界的其他地方，同类同级别的国际化大都市，纽约东京巴黎伦敦香港北京上海。这个原则适用于其中任何一个城市。在这些城市里，最贵的住宅楼，基本上都出没在这三类的地段，任何时候，经济危机、国家动荡；这些地方的房子，依旧坚挺。

我们拿多伦多为例，你看看这些地标建筑，名贵的楼盘，无一不出自以上这三类地段。我们分析一下鼎鼎大名的College park，这带的楼盘非常优秀，基本上综合了以上三类地段的全部，ALL – IN –ONE !

在College Park的需求人群主要是两类，一是年轻的夫妻家庭，工作在Downtown，愿意在这个附近找到房子，能够缩短每天路上的时间，而College Park附近的生活又是相对方便的，附近很多超市和商店，步行可以去Eaton Centre购物，周边步行可以有许多的餐馆和娱乐场所。他们或者买，或者租，对于市中心上班的年轻人，收入普遍在年薪5万以上，也就是说每个月税后净收入在3000块左右，两个人就是6000块，对于不需要车子，每个月拿2000块花在住房上面，是很合理，并且能够负担的。如果一个大一些的一室单位，售价在40万左右（面积在平均530尺，平均尺价在750），如果能付10%首付，每个月贷款大概是1800，加上管理费地税，每个月总花费在2300左右。对于收入再上一个阶段的白领，年薪可能在7万到8万，每个月一个人收入有4000多，也就是说两个人的收入大概在每个月超过8000块，那么用3000块养活一个房子就不足为奇了。他们可以选择大一些的1+1单位，面积在平均650尺，售价在50万左右（平均尺价在770），这样的单位，用10%的首付月供，每个月贷款大概2250块左右，加上管理费地税，3000块是绰绰有余。

当然，要澄清一下，夕子所指的市中心工作的年轻夫妻，都有比较好的工作，职位普遍都是有三五年经验的高级职位。有这样的工作能力的白领，在多伦多市中心数量庞大，而成为这些新落成的Condo的最喜爱的人选。

另外一大类房屋的需求人群，就是多伦多大学和Ryerson大学的学生。多伦多大学有着数量极其庞大的国际留学生，这些留学生都来自于比较富裕的家庭，能够负担极其昂贵的学费，也就能够负担极其昂贵的生活费。在多伦多大学周边，现在学生租房普遍的行情是，一个卧室，内部自带洗手间的，租金在1200左右，而没有独立使用卫生间的房间，租金在1000块左右。由书房改造而成的很小的卧室，租金在800块左右。这个出租的行情，对于投资者来说，是非常有吸引力的。每一年的7月8月，夕子都会有很大一批留学生客户，委托夕子在多大附近找9月1号可以入住的单位，而他们都明白，自己是留学生，没有工作，所以需要一次性提前付清一年房租。帮他们租房子是很头疼的一件事情，而往往7月和8月是见到最多的租房要抢Offer的时候，一些学生甚至愿意每个月加价100到200，只为了可以拿到这个单位。

当然，越来越多的留学生也开始明白这个买房的道理，直接步入这个社区的房东的行列。他们买下一个房产，自己住一间，其他的租给同学，大家一起上学一起生活，不仅交到好朋友，也解决住房难的问题，同时自己供房的同学还能享受到一部分贷款是本金的好处，大学四年，免去搬家的痛苦，享受每个月供款本金部分的收益，还有四年自然通货膨胀部分房价增长的收益，一石三鸟。

再看看租房市场的表现。多伦多出租房行情里面，最贵的当属Yorkville社区，其次就是College Park社区。在College Park的社区里（以上提到的3个楼盘里），一室一厅，没有车位，最便宜的租金在1700，1+1带车位的单位，租金在1900到2100，如果书房能改造成卧室，带车位的单位租金可以到2200，而完整的两室一厅，带车位的单位，租金在2500到2600附近。

多伦多出租市场的空置率，从统计数据来看，是在1%以下，也就是说，100个放租的单位，基本上只有一个会找不到租客空着。而且统计数据显示，多伦多市中心的Condo，出租在市场上的放盘时间是15天左右。也就是说，一个单位在市场上平均超过20天没有人租，要么是价格太高，要么是房子内部条件太差，拖了大家后腿。

出租市场的需求依然来源于上面提及的两大阵营，年轻夫妻白领，以及庞大的学生群。学生群的稳定需求，不受制于经济好坏，而白领的需求，则对于失业率有很大关联。多伦多市中心的工作，主要集中在服务业，比如法律，金融，贸易，艺术等等，这些行业和制造业有非常大的不同，就是出现集中Lay Off的可能性非常小，除非发生全世界性的大型经济危机，甚至要比2009年经济危机还要厉害的大浪，才会对多伦多市中心产生直接的冲击。这个发生的可能性在未来的三五年内，非常渺小。

在College Park附近，未来三四年将要落成的新Condo有以下几个：Aura，U Condo，1000 Bay，Karma，Britt，总共有六栋楼。如果平均一个楼有500个单位，就是说这个地区未来的竞争对手有3000个单位。回忆过去5年新落成的大楼，有37 Grosvinier,38 Grenville,770 Bay,832 Bay,761 Bay这五个大楼。市场在未来的5年新增加的供给，并没有在这个社区出现极度的扎堆，而消化这六个大楼的能力，夕子相当看好。

王道不王道，要实战来说明，要现实的市场来考验，从投资中赚到钱才是王道！