18.10.2022

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导读：中小房企生存空间扩大，更有新玩家进入地产行业。

作者 | 第一财经 马一凡 

中国的房地产行业曾是本地化的，各地都有那么几家靠长期深耕积累口碑的“地头蛇”型房企，却在后来的品牌房企全国化大潮中遭遇冲击，剧烈的市场整合和高利润空间被压缩后，很多“地头蛇”开始冬眠。

现在，在部分城市的土拍中，又出现了那些曾经熟悉却又被淡忘许久的名字，它们正在低调复苏，重新参与房地产市场的洗牌。

蛰伏多年再迎机会

10月18日，一家叫伟星置业的房企打败了保利、龙湖、信达、金茂等一众大牌开发商，以15%溢价率以及满分竞品质的条件拿下了合肥肥西一宗宅地。

伟星置业是何方神圣？从全国范围来说，它名不见经传，但是在安徽本土它深耕已久。业内普遍认为从2021年开始民营房企拿地较少，各核心城市集中供地时，大部分都是国企和城投在参与，实际上如伟星置业这样曾默默无闻的“地头蛇”房企，正在重新找回自己的主场。

仅从合肥市场来看，2021年之前，伟星置业在合肥的项目寥寥无几，但仅2021年一年就在合肥砸下77亿元拿下7宗地块，2022年至今又拿下庐阳、瑶海、高新、肥东、肥西地块。根据克而瑞数据，仅今年1-5月，伟星在安徽省的拿地金额就超过42亿元。

在今年6月23日合肥第二批集中供地时，38宗地被摆上拍卖席，当时中海、龙湖狂撒保证金，分别报名了13、12宗地，而伟星紧随其后报名了9宗地块。

截至目前，伟星置业在合肥已经布局了16个项目。

但是在2021年之前，合肥作为一个热门二线城市房地产市场，被数十家全国性房企充分竞争，伟星置业根本没有太多机会。

这家房企在大举进入合肥之前，实际上一直在安徽的芜湖市和马鞍山市深耕。

根据企查查，安徽伟星置业有限公司的大股东为章卡鹏，他担任伟星集团董事长兼总裁。章卡鹏是浙江临海人，1965年出生，曾任临海市有机玻璃厂厂长，其后自主创业，伟星集团乘着改革开放东风，打造出服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资五大产业，章卡鹏也拥有了两家上市公司，分别是伟星股份（002003.SZ）和伟星新材（002372.SZ）。

2000年，伟星进入安徽经济强市芜湖经营房地产，第一个项目叫做中西友好花园，经过20多年发展，伟星累计销售了250多万平方米的房子，在芜湖市场的占有率达到了30%，成为安徽省内唯一一个在单一城市销售额能超过百亿元的房企。

熬过低谷高调归来

重新“杀回来”的地头蛇型房企，还有上海的宝华集团。

在今年上海的第二轮、第三轮土拍中，宝华集团接连打败央企摘地，先后竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401 单元）037-01地块以及桃浦科技智慧城W06-1401单元015-01地块，共耗资近68亿元。

而在此之前，这家专注于深耕上海市场的民营房企，已经有两年没在上海拿地了。上一次公开市场拿地，还要追溯到2020年7月宝华以21亿元拿下浦东新区一宗宅地，这个项目已经售罄。也就是说，如果再不积极拿地，宝华在上海快要“无米下锅”了。

公开资料显示，宝华集团的老板高华是浙江人，该企业前身为建筑施工公司，上世纪90年代末进驻上海，已经深耕20余年。如今，土地市场竞争压力减弱，土地价格也逐步回归理性，像宝华集团这样的小型本土房企在度过低谷期后，正在土地市场崭露头角。

除了宝华以外，回归土地市场的小房企还有名声更不显的，比如在上海第一轮土拍中斥资20多亿的佳运置业，还有一家叫吉富绅的房企花3.7亿元拿下青浦一宗地块。吉富绅实际上做房地产已经20年了，它在上海的投资就只集中在青浦区，2003年就在青浦区投资开发了吉富绅花园，对于这类小房企来说，它只做自己特别熟悉的市场。

与上海市场类似，在杭州也有这样的本土民营房企拿地表现突出，撇除拿地大户滨江集团，众安、金帝等小型房企也终于等来了拿地机会。以众安集团为例，上半年共耗资48.5亿元、拿地7宗，其中6宗都位于杭州，另有一宗位于丽水。

新手杀入，机会犹在

在土地市场中，还有一家特殊的民营房企来势汹汹，它刚成立不到两年，却能率先在上海打响声势。

在今年上海2022年二批次集中供地中，上海普陀长风社区总价63.7亿元地块被民企联合体竞得，分别是湖北省华融置业有限公司及惠州奥林匹克花园置业投资有限公司，其中湖北华融置业的股东为宸嘉发展。

宸嘉发展2020年11月3日成立于香港，内地总部位于上海。尽管成立时间非常短，宸嘉发展在克而瑞《2022上半年房企新增土地货值排行榜》上却已经排到了第19位，仅半年时间就新增货值180.9亿元，仅次于中交地产、国贸地产等国资背景老牌房企。

这家房企的实控人是国华人寿董事长刘益谦，除了在公开土地市场拿地，宸嘉发展还在长沙、深圳、武汉、成都等地大举收购，其中包括不少已暴雷房企的项目。

“土地市场并非一潭死水，其实有很多对房地产感兴趣的老板，他们手上有钱，以前是有钱也没法往里投，现在他们也在看机会。”华东一家千亿房企的内部资深人士对第一财经表示。

该人士所在房企今年已经拿了不少地块，他表示，公司其实不可能花那么多自有资金去拿地，几乎每一块地背后早就谈好了资金分配，很多地块一半以上的资金来源都是外部。“有些老板手中有钱投地产，但是不愿意自己出面，所以站在我们公司背后。”

更有不少过去在激烈土地争夺中毫无机会的房企，终于看到了一线生机。“以前我们想在杭州、上海抢到一块地，那真是太难了，前置要求非常高，现在我们公司好像很受欢迎，其实前几年根本连上海土拍的门槛都摸不着。”另一家民营房企的投资人士对记者表示。

克而瑞研究中心认为，自2021年22城试点土地集中出让以来，随着土拍热度的变化，集中供地的土拍政策也在不断调整，除了降地价、提限价等常规手段外，在降低参拍门槛中，对于竞拍企业的资质要求也在不断宽松。从数据来看，2021年二批次集中供地以来，低资质企业拿地的占比在不断攀升，市场低热下中小房企投资机会增加、拿地占比增多，放宽竞拍资质成为各城吸引企业参拍的重要手段之一。

除了低资质房企拿地显著增多，部分非集中供地城市甚至还出现了“自然人拿地潮”，尤其以长三角、珠三角的三四线城市为主，如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地块，由两位自然人2.88亿元竞得。2022年4月绍兴越城区一宗商住地块也由自然人竞得，总价3.96亿元。克而瑞研究中心表示，低资质企业拿地是把“双刃剑”，鼓励它们拿地的同时，地方政府也需要加强监管。

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