纽约市寻找低物业费的Condo或Co-op？买家请注意四大事项

2022-10-18 18:10

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随着公寓价格上涨，纽约的买家越来越多地将持有费用（carrying costs，包括管理费、房产税）视为对市场施加一定控制权的一种方式。

这些高额月付会影响您的债务与收入比率，进而影响您是否满足合作公寓董事会或贷方的财务要求。而这些付款不能转入您的每月还贷，如果您错过交费，您将面临诉讼和被合作公寓驱逐的风险。

美国房产。图片来源：美联社

根据brickunderground报道，如果你想降低持有成本，经纪人建议你寻找减税（tax abatements）的建筑物——开发商从市府获得激励，在特定区域建造或在建筑物中加入更多可负担住住房——并将节省下的税金转给买家。这将导致最初的月付费较低，但重要的是要记住这些福利最终会到期。

另一种选择是修改您的必备设施清单或完全缩减它们。此外，在您购买之前，请确保您了解建筑大楼的财务状况。多年来，持有成本通常会上升，但取决于建筑物的运行方式——例如是否有健康的储备基金——这些增加的规模可能会有所不同。您希望避免承担会超出预算的成本。

就持有费用，房产经纪人提出了以下注意事项：

留意减税建筑

与十年前相比，纽约市如今减税的建筑物较少。其中许多计划已经结束或到期，但仍有一些建筑物提供这种福利。您会在开发商获得建设奖励的建筑物中找到减税措施。例如，为了鼓励布碌仑市中心的发展，房产集团Extell获得了减税优惠，以便在城市拥有的土地上建造多用途混合公寓Brooklyn Point。

Extell表示，买家可以使用他们每月节省的钱来支付更多的抵押贷款，从而获得更大的购买力。

经纪人张女士正在协助一个家庭买房，父母支付首付，成年子女将负责每月的管理费。他们感兴趣的公寓位于海滨，配备了相当大的配套设施，并享有20年的减税优惠。

“买家通常认为每月的管理费会很昂贵。然而，减税改变了整个动态。特别是对于我的买家来说，负担得起的成本让一切变得不同，他们能够在不超出每月预算的情况下获得所有这些很棒的便利设施和服务，”她说。

不过警告：这些减税措施确实会过期。经纪人建议使用减税措施来保持低支出的买家在税收达到全额时采取退出策略。

设施少而够用

柯克兰集团经纪人卡拉韩说，她通常喜欢看到低于每平方英尺3美元的月持有费用，其中已经包括专职门卫、超市、[甚至健身房、游泳池]、或公共户外空间等便利设施。她也建议买家在购买时要考虑每月的非房贷费用，设施多物业费也高。

审查董事会管理和建筑规模

鉴于极端天气事件增加的模式，健康的储备基金对于建筑物的财务健康很重要。虽然没有要求拥有这些资金，但行业标准是储蓄三个月的维护或管理费用，以应对洪水、锅炉维修或屋顶损坏等突发事件。

经纪人指出，强劲的财务状况可以在一定程度上缓解突然的评估，但随着时间的推移，持有费用将不可避免地上升。

Warburg Realty的经纪人凯特说，她总是特别建议合作公寓买家审查不包括建筑物税费的物业管理成本。

“偶尔你会发现一栋建筑有四倍于旁边建筑的费用单。例如，第五大道上的一栋街角建筑物可能会比沿小街的相邻建筑物支付高得多的税款。如果一栋建筑物的税收较低但管理费却与周围大楼无异，这可以透露出有关董事会支出效率的问题，”她说。

她说，你可以在大楼的财务报告中找到这些信息。

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“董事会通常会试图使管理费与该地区的建筑物保持一致，但每栋建筑物提供的服务可能存在重大差异，例如员工人数和税收。同样的，如果建筑物的物业费异常低且没有多年来一直增加，这栋建筑很可能跟不上物业维护的成本。物业管理费必须在建筑服务、税收和资本投资的背景下进行审查，所有这些都可以在建筑的财务报告中找到，“她说。

请记住，居民较少的较小建筑物通常每月费用较高，因为分担资本改善财务负担的居民较少。另外，较小的建筑物通常具有较少的设施。

不要被物业费的高额税收减免所欺骗

您可能知道，您在合作公寓中的一定比例的物业管理费用可以抵税。金额因建筑和公寓而异，Compass的经纪人拜伦表示，70%以上的免税额会让她大吃一惊。

“想想你自己的个人税——如果你得到了所有的免税，那是因为你花了很多钱。如果，比如说，你得到了73%的抵税额，这意味着这栋楼可能有一个大的潜在抵押贷款。如果你没有看到潜在大的抵押贷款和强劲的财务状况，你可能会看到较低的税收减免率，比如36%，”她说。

封面图片、正文图片来源：除注明，均为美联社

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