大城市里的首个！人口净流出的天津终于撑不住了。
天津，我不知道该用什么样的词汇来形容这座城市。
从政治上来说，天津是我国四个直辖市之一。
地位在这摆着，历史上也是威名赫赫，身为北京的门户，其重要性不言而喻。
从人口上来说，21年底，天津总人口1373万人，属于超大城市。
按照我国人口规模的划分标准，城区常住人口超过千万，就可以成为超大城市。
现在，我们一共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉这8个超大城市，天津就是八分之一。
但是在经济上，天津这些年也就有些疲软了。
甚至去年天津经济还因为这事，冲上了热搜。
原因很简单，因为天津已经跌出了中国城市GDP的前十。
我这么一说，大家可能没啥感觉。
那我就再说一组数据吧。
这是天津自晚晴洋务运动以来的头一回。
一百多年了，曾经可比肩上海的天津，现在究竟怎么了？
我不是天津人，但我没想到，会以这种方式认识天津。
今天为什么要聊天津呢？
首先，我不是天津人，其次我并没有在天津生活过，对这座城市既没有喜欢，也没有讨厌。
那么，在这种条件下，我就可以客观的去聊一下这座城市。
当然，没有调查就没有发言权，也希望评论里有天津的网友们，留言一下，说说为什么天津会发展成今天这样，天津的经济到底哪里出了问题，怎么就发展不起来？
大家群策群力，一起想想办法。
我今天突然想起来要聊天津，其实还真是偶然。
还记得我国庆假期的时候，写过的一篇文章吗？
大家不要光顾着看故事，这里面我主要就谈到了两个政策。
第一个政策是和住房公积金有关，人民银行发文从10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点
这第二个政策，就是今天咱们要说到的重头戏了。
9月29日晚上，人民银行、银保监会发布重磅消息，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
凡是符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
当时我不是还和大家分析吗，要怎么样才能满足这个条件，下调首套房的利率呢？
就是看你所在的这座城市，6-8月新建商品住宅销售价格的环比、同比是否均出现了连续下降。
如果是，那就满足。
当时我还照了一张图表给大家对照一下，等会我会再发一遍。
图表上，第一行写的是北京，第二行写的就是天津。
其实，当时我并没有仔细去看。
可今天回过头来才发现：天津6-8月新建商品住宅销售价格的环比、同比全都出现了连续下降。
于是，这条新闻也就变得顺理成章了。
从10月14日开始，天津、石家庄下调了首套房贷利率，由此前的4.1%分别降至3.9%、3.8%。
天津，作为直辖市，作为超大城市中，首个下调个人首套房利率的城市。
其影响，不言而喻。
我拿到这条新闻之后，赶紧分析了一下原因，发现和我之前多次讲过的理论不谋而合。
只是，我没想到，这一次居然会发生在天津身上，这一点倒是让我非常的出乎意外，甚至有点超出了我的认知。
看一座城市房地产的未来，今后房价会不会降，到底是涨还是跌，怎么看呢？
有以下两点可以参考。
1，看你所在城市的GDP增速。
天津就甭说了，肯定是在下降的，要不然也不可能“自晚清洋务运动之后，第一次跌出中国GDP前十”。
类比到其他城市，也是一样的道理。
你想想，你这座城市的GDP增速都在放缓，那房地产作为拉动经济的一根柱子，它还能有多大的前景呢？
2，看你所在城市的人口净流入或是净流出的情况。
说白了，就是查人口数据。
其实这个很好查的，你上网百度一下。
咱们就拿天津举例。
输入关键词“2016年天津人口”，然后，剩下的事情就不要你去做了。
现在大数据都帮你干完了。
你不仅会得到天津市2016年的人口数据，还能看到2016年之前和之后的人口趋势变化情况。
有一条曲线，我们明显可以注意到：
2016年是天津人口的峰值，随后，就开始出现了下降。
人口都在下降了，你想想看，当地的房地产市场还能继续畅旺下去吗？
当然不会了，现在中国人谁家没房子住啊？
虽然有一大批本地改善型需求的客户，但总体来说，买房的主力军，还是外地人啊。
当你发现你所在城市买房的都是本地人，一个还不错的楼盘进去，结果发现看房的清一色全都是本地人，而且还越来越少的时候。
那么，这座城市的房地产市场，未来将会怎么走，相信你应该就有所判断了吧？
以上就是我常说的两个数据，第一个看经济，第二个就是看人口，这都是百度可以查到的数据。
很简单，大家就能获取。
如果这两项数据全都拿到了，但是，和我们的常识相冲突怎么办？
就比如这一次的天津，在我们的常识里，天津一直都是很牛很发达的一座城市，全国排名前几的那种，鼎鼎有名。
天津的房子还不好卖？
那都是抢着去买的好不好？
可现实呢？
天津6-8月新建商品住宅销售价格的环比、同比全都出现了连续下降。
而且，天津还下调了首套房贷款利率，开始刺激当地房地产了。
这下，你还会觉得天津的房子很好卖吗？
所以，当我们根据以上两个数据做出判断之后，发现和常识相冲突的时候，
希望你能相信数据，相信你的判断，而不要根据常识去做事。
如果你家里人，是个很讲常识的人，希望你好好劝劝，毕竟，这年头，数据为王。
很多观念，真的要改一改了。
最后，再送上那张6-8月新建商品住宅价格指数的图表。
大家可以对照参考一下。
然后还有下面这张德邦研究所的表格，作为补充。
这里面统计了，在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有23个城市符合阶段性放宽首套住房贷款利率下限的条件，其中包括武汉、天津、石家庄、大连、贵阳等城市。
如果你发现你所在的城市，房地产市场似乎有点疲软了，正好就出现在上面的名单上了。
或者，已经开始降低首套房利率了，你很担心，接下来房价会不会下降的时候。
如果你是自住的，你倒不用担心，房子是用来住的，房价再跌，也没人会赶你走。
可如果你是投资客，那我就只能祝你好运了。
这年头还敢炒房，你倒是挺牛的。
赶紧去街头支个摊，练练炒饭吧，因为接下来，你那些被套牢的房子是指望不上了。
炒饭，或许还有出路。
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