美国房价环比跌幅创金融危机以来最高纪录 楼市即将大幅调整

周二，美国公布的房价数据显示，继7月20城房价环比出现十年来的首次下跌后，8月颓势延续，环比7月跌幅创下2009年金融危机以来最高纪录；房价同比去年8月涨幅也“猛踩刹车”，8月美国全国房价指数同比增13%，增速较前月放缓的程度为史上最大。

美国公布了标普凯斯席勒（S&P/CS）和FHFA（Federal Housing Finance Agency联邦住房金融局）两大房价指数，具体数据如下：

• 美国8月S&P/CS全国房价指数同比增13%，较7月的同比15.6%增幅大幅放缓（下跌2.6个百分点），为连续五个月增速放缓，8月也是该数据1987年发布以来的史上最大减速。
• 美国8月S&P/CS20座大城市季调后房价指数环比跌1.32%，创2009年3月来最大环比跌幅，预期跌0.8%，7月前值跌0.44%。
• 美国8月S&P/CS20座大城市房价指数同比涨13.08%，为2021年2月以来的最小增幅，预期涨14.05%，7月前值涨16.06%。
• 美国8月S&P/CS10座大城市房价指数同比涨12.1%，7月前值为涨14.9%。
• 美国8月FHFA房价指数环比7月跌0.7%（超预期），为2011年3月以来最大降幅，预期跌0.6%，7月前值跌0.6%。

华尔街见闻网站上个月文章指出，当时7月的20城房价指数环比下跌0.44%，为2012年3月来首次下跌，这标志着美国地产长达十年大牛市的结束。标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara在一份新闻稿中表示，“一个月前我们注意到的美国房价的强力减速，在8月得以延续。20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。这些数据清楚地表明，美国房价增率在2022年春季已达到顶峰，此后一直在下降。”

8月份价格涨幅居前的城市是：迈阿密、坦帕和夏洛特，同比分别上涨28.6%、28%和21.3%。包括全美最昂贵的房地产市场的西海岸部分地区，月度跌幅最大，且有加速下跌态势。其中，旧金山下跌4.3%，西雅图下跌3.9%，圣地亚哥下跌2.8%。此前7月报告显示，旧金山环比跌幅3.6%，西雅图跌2.5%，圣地亚哥跌2%。在这些最难以负担（最高房价）的地区，在今年年初按揭贷款利率还在低位时，当地的人们就负担沉重。

由于美联储激进加息，美国按揭贷款利率飙升，近几个月的房地产数据大多非常低迷，需求遭遇严重打击。今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约为3%，而当前已经飙涨至7%。与此同时，由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，从供给角度说，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

近日，伴随着一连串美国楼市的糟糕数据，看衰声大涨：投资银行家、沃伦全球顾问创始人Christopher Whalen指出，由于房贷利率调整存在滞后效应，即使美联储很快停止加息，30年期按揭贷款利率也将在明年2月前轻松触及10%。美国房地产市场很可能会一蹶不振，房价或抹去疫情后全部涨幅。

华尔街大空头、投研机构Rosenberg Research创始人David Rosenberg表示，当前的房市泡沫比2007年更糟糕，房价会暴跌30%。如今买一套独栋住宅需要八年多的收入，大约是历史标准的两倍。股市和房市有90%以上的相关性，它们有两个非常重要的特征——两者都是经济中的长期资产，对利率非常敏感。（来源：华尔街见闻）

美国楼市即将步入大幅调整 分析师称将助推通胀快速回到2%

【财联社10月26日讯（编辑 马兰）】美国联信银行（Comerica Bank）首席经济学家Bill Adams表示，美国房地产市场正在走向重大调整，明年房价将下降4-6个百分点。其周二在一份报告中表示，美国房地产抵押贷款利率接近7%且库存仍然紧张，但市场已经处于大幅调整的早期阶段，价格可能会出现温和的调整。据美国抵押贷款银行协会（MBA），美国30年期固定抵押贷款利率20年来首次突破7%。

而据荷兰国际集团ING首席国际经济学家James Knightley称，需求下降和供应增加可能导致美国房价明年暴跌20%。从标准普尔Case Shiller的数据中观察到，美国8月房价环比下跌1.3%，而7月也下跌了0.7%。这也是2012年以来，美国房地产市场第一次出现连续环比下跌的情况。Knightley指出，房价的大幅下跌将有助于通胀水平的快速回落。

房价下跌的原因

据Knightley分析，推动房价下跌的因素有很多，包括抵押贷款利率的高昂、待售房屋供应的增加以及美国整体市场需求的减弱。他指出，与过去低利率环境催生的房地产大繁荣相比，这将是一个明显的转变。

“我们正在进入一个非常不同的环境，”他补充称，在新冠大流行时期房价涨幅最大的城市，将迎来尤为明显的下跌。而且楼市价格的反弹可能很遥远，因为股市也在下跌，并不会帮助人们存下更多的钱来买房。

根据Knightley的报告称，住房供应量大幅增加，自2月以来待售新房数量增加了50%，而自2020年10月低点开始算的话，住房供应量已经增加了64%。这也意味着美国楼市正从一个供应严重不足的市场转向一个存在适度供应过剩风险的市场。Knightley进一步提醒，美国还承担着经济衰退和失业率上升的风险。

CPI快速下行的可能

由于住房价格指数占到美国消费者价格指数权重的三分之一，房价的快速下跌可能有助于通胀率的快速下降到2%的目标水平。Knightley指出，这将使美联储放松其加息步伐。联信银行的Adams指出越来越少的人更换住所或买房，加上家庭耐用品销售的放缓，对美国经济构成了更大的下行压力。

他的想法与华尔街的共识一致，因为这也是美联储一致努力的方向，通过迫使房地产市场走向下滑来控制通胀。但同时这也会影响到GDP增长。经济学博客平台Calculated Risk的作家Bill McBride解释道，进入衰退的最常见方式就是美联储通过加息对抗通胀，而衰退的主要战场会在房地产市场。房产不是目标，但本质上却是实现目标的媒介。

随着加息的进行，抵押贷款利率飙升，冲击新房销售。建筑商逐渐减产，对建材商品和耐用品的需求也开始下降，此外，还要加上房地产和建筑业的大量裁员。这些冷却效应随后传导到其他经济领域，理论上看，最后会削弱劳动力市场并抑制高通胀。（来源：财联社）

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