外资开始进场抄底楼市了

来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

作者：真叫卢俊团队

最近，中国楼市突然火爆了起来。

让人意外的是，这次的主角不是包场土拍的国央企，也并非资金雄厚的城投企业。

而是，

下面我们来看看，这些不差钱的外资企业们到底是怎么抄底楼市的。

数据来源：CRIC

纽约市最繁华地段的历史性地标建筑，洛克菲勒中心，就是铁狮门的代表作之一。

更夸张的，是今年极速拿地的新加坡大型房企，凯德置地。

今年3月底，已多年未在成都拿地的凯德置地以11.75亿的价格摘得成都1宗住宅地块，就在同一天，还是这家企业，以23.1亿元又竞得武汉1宗地块。

不久前的10月24日，据地产资管界获悉，凯德地产还以15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块。

这些世界顶尖企业，能选择现在入场也充分代表了它对内地楼市的看好。

而另一方面，仔细观察一下，这些外资企业选择的地段和价格也特别的巧妙。

地段上，无论是上海长宁、成都成华还是苏州相城，基本都是在一二线城市的核心地段。

来感受下，铁狮门拍到的上海长宁区天山路地块位置有多优秀。

当然，地理位置越好的地块，长期都是众多房企的必争之地，这也很符合现在楼市的整体基调，但一般这样的地块价格也相对较高

抄底抄底，当然只有价格足够低才能称得上是抄底。

所以还有一个关键，就是低溢价。

图片来源：CRIC

土地市场的低迷也给了外资房企低溢价拿地的机会。

另一方面，虽然最近的土地市场确实多了部分外资的身影，但数量也并不太多，其实也是因为比起拿地。

这些外资们更擅长直接挑选现成的好资源长持。

不差钱的外资们，还做起了收并购。

而这并不是个例。

图片来源：CRIC

从一线城市的写字楼，拓展到了商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。

很显然，外资企业更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目。

举个例子，刚才提到的黑石，之所以能提出超3000亿抄底楼市，也是因为它确实通过这种方式赚到钱了。

2014年，黑石以17.3亿美元收购拉斯维加斯大都会酒店，这本就是美国最活跃的酒店赌场之一。

这也就不难理解，为什么凯德集团要在现在收购北京博瑞大厦。

第一，低点抄底高品质、好地段，但目前价值可能被市场低估的优质资产

第二，通过积极的资产管理解决资产或经营问题

最后，等到价值修复后，再找准时机快速出售资产获取高回报

看似简单的逻辑，却让低价收购的项目成为自己手里真正不断产生价值的资产，确实不得不佩服这些外资企业对资产的运营能力。

当然，如果说在抄底土地市场和收并购长期持有这件事上，对于价格的变化还不够直观。

那么最能体现价格变动的，那一定是股市了。

我们先来感受一下，这两年，外资抄底国内房企债券出手有多凶猛：

图片来源：CRIC

在股票市场方面，由于部分出险房企股价震荡，以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作以套现。

持续下跌的股价也给了外资抄底的好时机。

举个例子，伴随2021年下半年融创的股价震荡加剧，

图片来源：新浪财经

从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止，短短几个月，贝莱德在此之间快速进行的短线操作多达16笔。

而外资在股票市场上频频对中国上市房企动手，主要还是因为H股的房地产板块股价跌幅十分明显。

图片来源：同花顺、CRIC

截至2022年9月底，在H股上市的房地产发展商的算术平均收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%。

所以我们才看见，在股价跌入谷底之后，这么多外资开始了“低吸高抛”的短线操作。

然而抄底风险房企虽然刺激，但也确实存在风险。

正如早期的恒大，由于出现债务危机，其境外债券一度沦为垃圾债，债券价格跌至谷底。

于是资金雄厚的外资开始了他们的股市豪赌之路。

2021年1-8月，贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金买入了3130万张恒大债券。

不过由于恒大的债务处置久久无法完成，失去耐心的贝莱德，于今年3月份减持了约3.7亿美元的中国出险房企债券。

所以这时候，稳健房企的股票优势就突显出来，外资们也开始增持优质中国房企股票：

如GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月就增持了旭辉集团3235.79万股。

从而等到中国房地产市场复苏、内房股股价回升之后，再高位抛售获利。

最后，为什么这些外资会选择现在出手？

无论是增持优质房企股价，收购处于市场价格低位的物流、写字楼等优质物业资源，还是低溢价就能拿到好地的土地。

一个很重要的前提就是，这些外资投资的都是市值低于实际价格的优质资产。

这也足以说明，地产在中国仍然是非常重要的资产配置。

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