小心，外资开始进场抄底楼市了
最近，中国楼市突然火爆了起来
让人意外的是，这次的主角不是包场土拍的国央企，也并非资金雄厚的城投企业
而是
数据来源：CRIC
更夸张的，是今年极速拿地的新加坡大型房企，凯德置地
今年3月底，已多年未在成都拿地的凯德置地以11.75亿的价格摘得成都1宗住宅地块，就在同一天，还是这家企业，以23.1亿元又竞得武汉1宗地块
不久前的10月24日，据地产资管界获悉，凯德地产还以15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块
这些世界顶尖企业，能选择现在入场也充分代表了它对内地楼市的看好
而另一方面，仔细观察一下，这些外资企业选择的地段和价格也特别的巧妙
地段上，无论是上海长宁、成都成华还是苏州相城，基本都是在一二线城市的核心地段
来感受下，铁狮门拍到的上海长宁区天山路地块位置有多优秀
当然，地理位置越好的地块，长期都是众多房企的必争之地，这也很符合现在楼市的整体基调，但一般这样的地块价格也相对较高
抄底抄底，当然只有价格足够低才能称得上是抄底
所以还有一个关键，就是低溢价
图片来源：CRIC
土地市场的低迷也给了外资房企低溢价拿地的机会
另一方面，虽然最近的土地市场确实多了部分外资的身影，但数量也并不太多，其实也是因为比起拿地
这些外资们更擅长直接挑选现成的好资源长持
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不差钱的外资们，还做起了收并购
而这并不是个例
从一线城市的写字楼，拓展到了商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域
很显然，外资企业更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目
举个例子，刚才提到的黑石，之所以能提出超3000亿抄底楼市，也是因为它确实通过这种方式赚到钱了
2014年，黑石以17.3亿美元收购拉斯维加斯大都会酒店
图片来源：美国基金之心
这也就不难理解，为什么凯德集团要在现在收购北京博瑞大厦
第一，低点抄底高品质、好地段，但目前价值可能被市场低估的优质资产
第二，通过积极的资产管理解决资产或经营问题
最后，等到价值修复后，再找准时机快速出售资产获取高回报
看似简单的逻辑却让低价收购的项目成为自己手里真正不断产生价值的资产
确实不得不佩服这些外资企业对资产的运营能力
当然，如果说在抄底土地市场和收并购长期持有这件事上，对于价格的变化还不够直观
那么最能体现价格变动的，那一定是股市了
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我们先来感受一下
这两年，外资抄底国内房企债券出手有多凶猛
图片来源：CRIC
在股票市场方面，由于部分出险房企股价震荡，以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作以套现
持续下跌的股价也给了外资抄底的好时机
举个例子，伴随2021年下半年融创的股价震荡加剧
图片来源：新浪财经
从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止，短短几个月，贝莱德在此之间快速进行的短线操作多达16笔
而外资在股票市场上频频对中国上市房企动手，主要还是因为H股的房地产板块股价跌幅十分明显
图片来源：同花顺、CRIC
截至2022年9月底，在H股上市的房地产发展商的算术平均收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%
所以我们才看见，在股价跌入谷底之后，这么多外资开始了“低吸高抛”的短线操作
然而抄底风险房企虽然刺激，但也确实存在风险
正如早期的恒大，由于出现债务危机，其境外债券一度沦为垃圾债，债券价格跌至谷底
于是资金雄厚的外资开始了他们的股市豪赌之路
2021年1-8月，贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金买入了3130万张恒大债券
不过由于恒大的债务处置久久无法完成，失去耐心的贝莱德，于今年3月份减持了约3.7亿美元的中国出险房企债券
所以这时候，稳健房企的股票优势就突显出来，外资们也开始增持优质中国房企股票
如GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月就增持了旭辉集团3235.79万股
从而等到中国房地产市场复苏、内房股股价回升之后，再高位抛售获利
最后，为什么这些外资会选择现在出手
无论是增持优质房企股价，收购处于市场价格低位的物流、写字楼等优质物业资源，还是低溢价就能拿到好地的土地
一个很重要的前提就是，这些外资投资的都是市值低于实际价格的优质资产
以上为正文，来自Moon
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