出租房和自住房如何优雅的避税

2022-11-10 19:11

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很多人都会说，美国IRS （国税局）偏爱房东，尤其是 Trump 当总统的几年改的税法更是对房东非常友好。今天咱们就来聊一聊做房东的税务知识。特别声明一下，李老师不是CPA，以下内容是我的投资经验总结，只能给你提供一个知识框架，具体是实操应该去问CPA。

美国的税一共分为三大类: 收入税 (income tax); 资本利得税 (capital gain tax) 和遗产税 (Inheritance tax)。咱们接下去就聊一聊自住房和投资房如何优雅的规避这三种税务。

自住房贷款利息可以抵税

自住房如果有贷款，那贷款的利息可以抵税。

具体的来说，是贷款金额75万的利息是可以抵税的。假设你的贷款金额是200万，也只有75万那部分产生的利息是可以抵税的。但是如果你的贷款是2017年以前办的，那就不是75万，而是100万了。

这个抵税是抵掉你的ordinary income（工资收入），而且必须要采用 itemized deduction 的方式来报税。如果你采用的是 standard deduction （默认的标准抵扣），这个75万就不能算进去了。如果你的贷款有75万的话，大概率用 itemized deduction 更划算。

卖自住房的50万免税额度

根据 IRS 的 Section 121 Exclusion, 如果一个房子在卖掉之前的 5 年内有 24个月是作为自住房的，就可以享受单身 25万，夫妻 50万的资本利得税（capital gain tax）免税额度。超出了这个额度的，如果是长期投资，需要按照 15% 的税率来交资本利得税。

这里有一些细节值得讨论。

首先，这24个月可以不是连续的，在过去的5年里凑够24个月就可以。其次，5年的时间点是按照date of sale的，不是按照你把房子上市的时间。第三，夫妻一起报税的话，要保证夫妻双方都住满24个月。如果房子只在其中一个人的名下的话并不影响计算结果。最后，如果你的自住时间不到24个月，还是可以享受部分的免税额度的。

投资房的 Income Tax

投资房没有 50万的免税额度，但是有其他的办法来避税。咱们先来说怎么规避收入税 (income tax).

你的投资房每个月都收房租，这个房租是 income，所以要付 income tax。但是大部分情况下都是可以抵扣的，不用交税。咱们假设一个价值 100万的房子，年租金收入是 4万。在实际报税的时候可以抵扣多少呢？

房屋折损。在 IRS看来，虽然这块地没有贬值，但是房子本身每年都在贬值。所以 IRS允许投资人以 27. 5年来线性贬值。举个例子，100万的房子，其中 45万的价值是在 land上，房子本身价值 55万。那你每年可以折损 2万（55万的27.5分之一）。注意一下，如果是商业地产，是 39年线性贬值，不是 27.5年
贷款利息（mortgage interests）。房子是贷款买的，所以要给银行交利息。这个利息是可以抵税的。刚这个例子中100万的房子，如果首付是30% 的话，大概每年给银行的利息是 1.5万美元，这个钱是可以抵税的。
地产税也是可以用来抵税的。西雅图 100万的房子地产税差不多是 1万/年，也可以抵税。
房屋保险也可以抵税，这个房子的房屋保险大概是 1000/年，可以抵税。
维护和修缮的费用。新一点的房子一年估计有 1000美元的维修费，老一点房子估计要 3000-5000，都是可以抵税的。
水电煤 (utilities)。如果房东来支付水电煤，那这个费用也是可以抵税的。
任何法律和专业咨询的费用。假如你的租房合同模板是花500买来的，也可以抵税。

这么算下来，每年可以抵税的金额有接近 5万，而房租是 4万，所以完全不需要交任何的收入税（income tax）。当然，这负的1万的抵扣额是不能用来抵消你正常的工资收入的，只能carry over （延续）到明年报税。那你可能会问，如果每年我都 “亏损” 1万，我啥时候才能用上这个亏损呢？在实际操作中你很快就会用到，因为房租是一直在涨的，等 3年以后房租收入变成 6万的时候，今年剩下来的 1万抵税额度就可以用在当年的抵扣上了。

投资房的资本利得税

当你卖掉投资房的时候，你需要交资本利得税（capital gain tax）。你要交多少的资本利得税呢？那就要看IRS认为你一共赚了多少钱。

首先你的实际 sold price要扣除掉你的交易成本，包括印花税（excise tax）和中介费用。假设刚才说的 100万的房子，你 5年以后卖了 150万，扣掉印花税和中介费到手可能只有 140万。所以账面上你的收益是 40万。这 40万是要按照 15%的 long term capital gain tax来交税的。

还有别的税吗？有！在这5年的时间里你每年都在折损（Depreciation ）2万，一共是10万。卖房的时候，这10万是按照25%的税率来交税的。

听到这，你可能要哭了。如果折损是25%的税率，不折损的话岂不是更好？答案是否定的。因为IRS默认你已经折损了，所以不管你每年报不报折损，这个钱在卖房的时候都一定要交。

这个时候你可能五雷轰顶，天啊，说好的 IRS偏爱房东呢？别急，IRS给了你另外一个办法。

1031 Exchange

如果你卖掉了投资房，在180天内再买一个更贵的投资房，你就符合 1031 Exchange，所有的资本利得税和折损（depreciation）都可以滚到下一套房子里面（carry over）。

其实，1031 Exchange 本来是针对所有的资产的，比如你卖了一个游艇换一个更大的游艇，卖了个小飞机买了大飞机。但是在 2017年以后，1031 Exchange就只适用于房地产了。

需要注意的是，你买卖的资产必须是类似的（like kind），比如你不能卖了房子去买个REIT 的基金。Like kind的定义非常广泛，比如你可以在vacant land，个人住宅，和商业住宅之间换来换去。

如果使用了1031 Exchange，你就可以一直不交税，一直滚雪球，滚的越来越大。直到去世的时候，你就可以一次性的把房产留给子女，同时你欠的资本利得税也就一笔勾销。

但是，这里有两个问题。1. 钱都在房子里，需要钱的时候怎么办？2. 遗产税到底是怎么算的？

需要钱的时候怎么办？

你辛苦了一辈子，房子的雪球越滚越大，账面资产越来越多，但是就是不能卖，因为一卖就要交好多税，那你需要用钱的时候怎么办？

答案是重新贷款（Cash out Refinance）。你持有的资产价值越来越高，但是欠的贷款是固定的，所以你的 equity就越来越多。同时每个月你还的贷款都会贴一部分到本金上，以至于30年后这个房子100% 都是你的了。

当你的 equity足够多的时候，你就可以做一次重新贷款（cash out refinance），把 equity拿出来。为此，你会重新背上一个贷款，但是你一点都不害怕，因为你还是可以用租金去覆盖你的月供。

这里有一个基本的假设，就是房价的增值速度和租金增长的速度是差不多的。等 30年后你 100万的房子涨到 500万的时候，你的租金也从现在的 3000 涨到15000一个月。这样你重新贷款拿出来250万现金，你的月供可能是15000, 正好可以被租金覆盖掉。当然了，30年以后的 250万现金，也就只能当作今天的 50万来花。

把房子当作遗产留给子女

通过1031 Exchange，你可以一直不交税，直到有一天去世了，就涉及到了遗产的问题。

首先咱们要说一个概念，叫 Step up Basis。这个词的意思是，在继承遗产的时候，你的资产需要重新来计算一下价值。举个例子，你 100万的投资房，30年以后变成 500万了，那这个 step up basis就是500万。为什么要知道这个概念呢？因为在你去世的时候，这个房子增值所欠下的税，是不需要子女来付的。子女拿到这个房子的时候，税基就从500万开始算了。

联邦层面的遗产税，每个人是1292万 (12.92M) 的免税额度，夫妻双方就是2584万 (25.84M) 的免税额度。比如刚才那个例子里面，子女继承了 500万的房产，不到 2584万，就不需要交联邦税。

但是在各州层面，有几个州的遗产税额度比较低。比如 Washington State的遗产税额度是 219万 (2.19M)，超过这个额度的要交州税。

但是 Washington State作为一个 community property的州，也有优点。就是当夫妻双方有一个人去世的时候，房子就可以马上 step up basis 给到另一个人，之前欠的税一笔勾销。

好啦，啰嗦了这么多，希望对你有帮助，也欢迎给我留言。如果想要加入李老师的房产讨论群，请加我的 Wechat

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来源: qq

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