深度 | 当私人股本成为你的房东

据ProPublica报道 丹尼尔·库珀（Daniel Cooper）觉得，旧金山市中心Olume大厦公寓的价格还是高了点。但站在13层楼的大厦平台上看到的广阔景色吸引了他。 

库珀在肯塔基州的一个小城市长大，从高耸的Salesforce大楼到圣约瑟夫教堂顶上闪闪发光的金色圆顶，他被眼前宏伟的天际线所震撼。 

2016年，这位软件工程师在望向新家乡时感受到的力量与机会，说服他成为这座玻璃幕墙新大楼的首批租客之一。同一批入住的还是麦维斯·穆斯贝（Mévis Mousbé），她是一家拼车服务公司的司机，和她的西施犬罗茜·朱莉（Roxie-Jolie）住在六楼的一个开间。几个月后，企业家“眼镜”泰特斯（Specs Titus）和她的女儿愉快地住进了八楼的一个角落单元。她中了签，可以租到低于市场租金的公寓。 

不过，看上这栋拥有121个单元和健身房的新公寓楼的，并非只有潜在租客。 

2017年7月，库珀收到一封电子邮件，宣布物业管理和房地产投资巨头灰星公司（Greystar）将接管该大楼。这家私募股权支持的公司正在收购Olume的所有者Monogram住宅信托公司以及它在10个州的40多处房产的投资。库珀担心他的新社区即将发生变化。 

灰星接手后，库珀看到的警告信号越来越多。租金飙升。走廊和屋顶平台上垃圾成堆。保安出现的次数减少了。一位房客说，她看到一个似乎喝醉了的男人穿着紧身衣和芭蕾舞裙在停车场跳舞，这个男人根本不是大楼的租客。另一位租客描述说，有时水龙头里只流出冷水，最后只能用炉子烧水洗澡。 

库珀说：“我知道房租会涨，生活成本会涨，所有东西都会涨。但既然涨了价，我们的预期是建筑质量和管理质量起码能保持不变，但我们看到的不是这样。” 

根据ProPublica的一项首次分析，库珀和他的邻居们正亲身体验着美国住房市场的一个重要变化——大多数人都没有注意到这个变化。 

根据ProPublica对美国多户住房委员会（National multifamily Housing Council）数据的分析，在过去10年里，灰星等私募股权支持的公司涌入多户公寓市场，成为美国城市的主要房东。该委员会的数据涉及美国拥有5套及以上公寓的最大业主。 

该分析显示，在35家多户住宅的最大业主中，私人股本目前是主要的资金支持形式。2011年，顶级业主持有的公寓单元中，约有三分之一是由私人股本公司支持的。十年后，当中一半是。 

分析显示，排名前35位的私募股权公司去年总共持有大约100万套公寓。这个数字可能被极大地低估了，因为黑石（Blackstone）、孤星基金（Lone Star Funds）等私募股权巨头没有参与多户住房委员会的年度调查。 

私募股权公司的行为常常像企业版的炒房者：他们寻求公寓楼交易，削减成本或提高租金以增加收入，然后以更高的价格出售这些楼盘。 

租客及其支持者表示，私人股本的涌入正值全美保障性住房危机之际，这类公司利用规模经济，比传统房东更积极地从其建筑中榨取利润。这些公司的策略可能包括大幅提高租金或费用以及忽视维护。 

这些公司能够通过规模来影响市场行情，并游说反对可能稀释其权力的改革。他们的目标——迅速提高一栋建筑的利润，这样他们就可以溢价出售它——往往与那些需要住在里面的租客不一致。相比之下，所谓的夫妻店房东通常会在他们的房子升值的同时，寻找稳定的租金收入来源。 

另一个差异是利润。私募股权投资公司吹嘘其超高的回报率，而最激进的基金则寻求从投资者的贡献中扣除管理费，获得20%或更高的利润。相比之下，公开交易的房地产投资信托平均每年支付4.33%的股息收益率，并允许投资者持有信托股票的价值。 

ProPublica发现，美国最大的租赁住房融资公司房地美（Freddie Mac）在一定程度上助长了私募股权公司的收购热潮。 

房地美位于弗吉尼亚的总部。 

房地美是一家上市公司，获得了一项国会章程，通过向私人贷款机构购买贷款来帮助支持住房和公寓的购买，这样他们就可以自由地发放更多的抵押贷款。2008年，在房贷问题几乎让房地美和房利美陷入破产后，一个新的联邦监管机构——联邦住房金融局成立了。 

ProPublica对行业刊物《商业抵押贷款警报》（Commercial Mortgage Alert）的数据进行的分析显示，在房地美为单个借款人购买公寓项目融资的20宗最大交易中，大型私募股权公司占了85%。 

这些交易中，除了一笔以外，其余都发生在2015年或之后，当时的低利率促使私人股本公司寻求数十亿美元的房地美抵押贷款，用于大规模购买公寓。这种抵押贷款激增的影响一直持续到今天。研究人员和倡导者担心，私人股本公司获得的巨额贷款正在推动行业集中度，并推高租金成本。 

房地美的贷款条款一般允许业主在贷款发放后的几年内提高租金。房地美没有跟踪其资助的建筑在一段时间内的租金水平。联邦住房金融局没有要求该公司这么做。 

“我们为什么不采取哪怕是最低限度的租客保护措施呢?”总部位于芝加哥的种族与经济行动中心负责住房事务的副竞选主任索非亚·洛佩斯说。她说，缺乏这样的规定让人对房地美监管机构的工作重点产生了疑问。联邦住房金融局“似乎对保护利润更感兴趣，而不是确保他们正在资助的住房中居住的人得到基本保护。” 

盈利的新途径 

大公寓楼不像独栋住宅那样是美国梦的象征。但在4400万租房家庭中，它们占了相当大的一部分。库珀的新房东在几十年前就找到了把这种需求转化为现金的方法。 

在其他私募股权公司涌入之前，灰星的创始人兼首席执行官鲍勃·费斯（Bob Faith）是将大型投资者与买卖和管理大型公寓的市场联系起来的先驱。他从华尔街最大的资金来源筹集资金：养老基金、对冲基金和人寿保险公司等机构投资者。来自这些投资者的资金被称为私人股本。 

灰星创始人鲍勃·费斯在2020年接受彭博电视采访。 

经济衰退后，当融资和租房变得充足时，资金涌入了这个行业。在2016年至2021年期间，灰星公司的公寓数量翻了近一番，达到7.5万多套，成为美国第六大业主。 

费思曾吹嘘自己有能力从自己购买和管理的建筑中挤出资金。 

费斯在2010年的一次会议上接受采访时说：“很多时候，我们接手的资产可能是由一家规模较小的机构管理的，而且这家机构并不关注利润。即使是在市场持平甚至略有下降的情况下，我们也可以大幅节省开支。” 

租客指责该公司采用了可疑的策略来获取利润。加州的一项诉讼指控该公司在租金之外收取非法费用，从而使所有租客的欠款逐月递增——这种做法被称为“金字塔”。 

灰星公司否认了这些指控，称其没有从事非法行为。案件正在审理中。 

其他一些私募股权公司则专注于通过一种被业内人士称为“再租”（re-tenant）的过程来提高收入。在这种过程中，新房东会迫使现有租客离开，为其他能负担更高租金的人腾出空间。 

前投资银行家、约翰霍普金斯大学凯里商学院教授杰弗里·胡克（Jeffrey Hooke）表示，私募股权基金的寿命一般在10年左右。这样一来，企业只有几年的时间来挑选投资对象，然后再有几年时间来进行调整，从而在出售前提高收入。 

“这是一个非常短的时间框架，”胡克说。“你必须快速取得成果。” 

私人股本公司的购房热潮正值住房短缺之际，这使得许多租客处境脆弱。全美多户住房委员会研究副主席凯特琳·萨格鲁·沃尔特说，美国每年需要32.8万套新住房来满足需求。自大衰退以来，建筑商在大多数年份都未能达到预期的建房目标。 

过去10年里，许多大城市的房租翻了近一番，而工资增长往往跟不上房价。这让租客陷入了财务困境，哈佛大学住房研究联合中心报告称，2019年，近一半的人支付的租金相当于他们收入的30%或更多。这一比例高于2001年，当时约有40%的家庭支付如此高的费用。 

当租金上涨时，富裕的租客会购买更便宜的房产，而这些房产本来是收入更少的人可以获得的。收入最低的租客有时根本找不到住房。 

研究表明，一旦一个社区的平均租金超过收入的32%，无家可归者的比例就会加速上升。另一项研究发现，在纽约这样的城市，房租只要上涨5%，就可能会增加数千名无家可归者。 

租金上升 

丹尼尔·库珀和他的伴侣凯文·哈尼。他们曾住在Olume大厦。 

在搬进Olume后，泰特斯非常激动。两扇高大的角窗射进来的光线照亮了她两间卧室中的一间。她想，她找到了一个好房东的好房子。 

公开交易的房地产投资信托公司Monogram似乎对其租客非常忠诚。这些信托公司持有房产的时间通常更长，因为与私人股本公司不同，它们不会在短短几年后就转手以获得一大笔横财。 

“我很喜欢Monogram，我和他们的关系很好，”她说。她说，工作人员为租客举行聚会，为她上小学的女儿准备适合儿童的食物和饮料。“他们真的真的很体贴，”泰特斯说。 

阿里尔·麦克亨利（Arielle McHenry）是Monogram拥有的另一栋大楼Argenta的租赁代理，距Olume只有几个街区。她说，公司鼓励员工对租客做出回应，还为住在公寓里的员工提供折扣，“这样你就可以对客户提出的问题感同身受。”麦克亨利自己也住进了Olume里的一居室。 

Monogram出售后不久，居民的租金开始上涨。当时麦克亨利的租约也到期了。和灰星公司一样，Monogram使用一种定价算法来设定公寓租金，但它愿意与租客谈判。灰星不是这样。她说，在Monogram出售后，她的租金涨到了3000美元左右，而且预期将会继续涨到4000美元左右。 

她发现自己再也住不起这栋楼了。 

“真的没有商量的余地，”麦克亨利说，她离开了，搬去了另一套公寓。 

其他居民的租金也在上涨。“房租就像烤炉里的蛋糕一样，眼看着往上冒，”穆斯贝说。 

库珀的这套535平方英尺的公寓最初的租金是每月2800美元。到2018年，他和他的伴侣的租金涨到3400美元，并且预计会再涨一次。在公寓里养狗的费用也更高。 

“宠物租金甚至上涨了25%，”库珀在一封电子邮件中回忆道。 

但他和他的邻居们发现，在灰星公司接管后，房租上涨并不是唯一的问题。 

原本大厦会有一名保安负责在夜晚和周末驻守在大堂。泰特斯说，出售结束后，Olume 和 Argenta变成共享一个保安。“我当时想，‘哇，这个人现在要负责600个人，’”她回忆说。 

她感到不那么安全了。尽管有门禁，但常常出现故障。泰特斯说她曾经在车库里发现一个陌生男人穿着芭蕾舞服疯狂地跳舞。一袋袋的垃圾出现在了走廊、电梯、屋顶和健身房。 

库珀说：“我们会连续几周被告知，维修请求正在等待公司的批准。”即使是小物件似乎也会成为预算削减的牺牲品。他说，大厅里的咖啡机连续几周都挂着“故障”的牌子，最后机器消失了。 

库珀的伴侣凯文·哈尼（Kevin Haney）说，Olume变得“像大学宿舍一样”。库珀说：“我们花这么多钱住在那种环境里真是太荒谬了。” 

泰特斯的冰箱坏了，后来洗衣机也坏了。她说，楼里的工作人员只是从其他公寓里捡来替换的东西，而不是把坏的修好或买新的。换来的冰箱还是有毛病，工作人员又给她送来了一台，她在整理冰箱时，发现了几个月前自己贴在冰箱上的标签。她意识到工作人员把原来的电器原封不动还给了她——而且根本没修。 

没了洗衣机，工作人员就让她去空着的单元使用洗衣机。泰特斯形容自己是“带着脏衣服的游牧民”，她说，有八九个月时间，她一直没有洗衣机，每天上到11楼，下到2楼，为自己和女儿洗衣服。 

一些覆盖整个大厦的服务也出现了故障。穆斯贝有天醒来，发现公寓没有热水。在最冷的月份里，她的家人经常在炉子上烧水洗澡。“我称之为我的穴居女人时刻，”她说。 

一名房客对热水问题的投诉引发了灰星公司和负责执行住房法规的市政府官员之间的公开交流。 

这位房客匿名向旧金山建筑部门提交了一份投诉，他抱怨说，“这迫使我在街对面一个朋友的公寓里洗澡。”据房客说，大楼经理说，两个锅炉中的一个坏了，但不知道什么时候能修好。 

记录显示，一名城市巡视员走访并发现了其他违规行为，涉及消防报警控制板和暖通空调系统等建筑功能。当巡视员几周后或几个月后再次来访时，大楼仍然没有纠正所有问题，这促使市政府举行了听证会。 

尽管租客抱怨连连，但Olume对灰星公司来说似乎是成功的。 

房地美数据显示，2018年至2019年，仅这幢公寓楼的利润就增至每年233万美元，增长24%。数据显示，该大楼通过缩减开支和增加收入实现了这一增长。 

蒙特克莱尔州立大学（Montclair State University）的融资专家、房地产教授凯文·里奥丹（Kevin Riordan）说，“与前一年同期相比，这是一个很大的增长。” 

这只是一栋楼。灰星基金投资者的总体回报不得而知。 

灰星公司没有对任何租客的投诉发表评论。 

房地美和房利美只帮巨无霸 

只有少数几家私人股本公司从房地美近年来的大部分大型交易中受益。 

总部位于南卡罗来纳州查尔斯顿的灰星公司是五家不止一次出现在房地美与单个借款人达成的最大20笔交易名单上的公司之一。另外四家——孤星基金、喜达屋资本（Starwood Capital）、布鲁克菲尔德资产管理（Brookfield Asset Management）和海湾国际（Harbor Group International）——是名单上一半交易的受益者。加起来，它们共借了大约160亿美元。 

这些交易规模巨大，涉及数千套公寓和多个州。根据房地美的记录，灰星收购Olume是涉及10个州和华盛顿特区8500多套公寓的交易的一部分，于2017年底成交。 

在另一笔顶级交易中，私募股权巨头孤星基金在2015年收购了同样是房地产投资信托公司的Home Properties，其中一部分使用了近15亿美元的房地美抵押贷款，用于在七个州购买约1.04万套公寓。 

到2019年，孤星已经出售了这些房产，其中很多都卖给了同样获得房地美融资的买家。 

来自房地美和房利美的融资提供了私人银行往往无法比拟的优势，包括较低的利率。这两家政府支持的企业通常会从私人贷款机构手中收购多户家庭贷款，将其打包成债券，再转售给投资者。 

尽管这些投资者分担风险，大规模违约的可能性极低，但最终大部分债务还是由美国纳税人承担。在上次房地产危机之后，这两家公司需要1900亿美元的救助资金，后来它们偿还了这笔钱，但一些专家质疑，房地美和房利美是否向太少的参与者发放了太多的贷款，以及这些贷款是否帮助企业履行了提供稳定和经济适用的住房的义务——毕竟这些企业得到了政府支持。 

乔治亚州立大学房地产和公共政策教授丹尼尔·伊默拉克（Daniel Immergluck）说：“如果他们主要为大型企业提供融资，这确实引发了政策上的质疑。” 

房利美在华府的总部。 

非营利组织全美住房会议（National Housing Conference）的总裁兼首席执行长德沃金（David Dworkin）说，房地美和房利美还应确保其贷款的利润预期不会太大，以至于业主必须大幅提高租金才能满足预期。德沃金说，这些机构不应该向“显然需要提高租金才能可行”的公寓项目发放抵押贷款。 

巩固政治权力 

几家大公司进行的多笔房地美大额交易令人质疑，这些交易是否有助于推动整个租赁行业的整合与垄断。 

美国的一项人口普查发现，2015年，个人房东在公寓业主中的比例下降到了50%以下，小型的个人房东被企业房东取代。三年后，同一项调查发现，个人房东拥有的公寓比例继续下降，降至41%。 

甚至连一些大业主也是目标。私募股权公司收购了公开交易的房地产投资信托基金，如Home Properties和Monogram。“我们一直在谈论的整合终于开始发生了，”布鲁克菲尔德的一名高管在2015年说。 

在过去五年里，全美多户住房委员会列出的前50家公司拥有的公寓数量稳步上升。2017年，他们总共持有不到200万套。到2021年，这一数字攀升至230万套，约占美国五套及五套以上公寓存量的10%。排名前五位的房主拥有439118套公寓，比1990年增加了22%。 

研究人员和租客权益倡导者表示，整合的影响在地方层面最为明显。 

劳工和社区团体发起的Bargaining for the Common Good Network的研究主任萨拉·米克莱伯斯（Sara Myklebust）说，他们的研究发现，在10-15个美国最主要的大城市，大型房东拥有的公寓更集中。 

她说，有华尔街背景的房东的另一个优势是，他们有能力在州和地方政治中施加影响，做出对租客有重大影响的决定。 

例如，2018年，黑石集团花了620多万美元反对一项允许在加州城市控制租金的投票动议。 

被迫搬离 

在Olume，租客不得不做出痛苦的财务决定。2018年，库珀知道，如果他和他在一家自动驾驶汽车公司任信息技术经理的伴侣续约，租金将再涨400美元，达到3800美元。 

他们都不到30岁，喜欢旧金山的都市生活方式。但成本太不合理了。于是，他们收拾好行李，搬出了他们的小一居室公寓，搬进旧金山东南部弗里蒙特的一套更大的公寓里，每月的房租少了近1000美元。 

最终，他们搬进了一栋独栋住宅，以每月3400美元的价格从当地一对夫妇那里租下。房租已经两年半没涨过了。 

“这有点苦乐参半，”库珀最近说。“我们享受住在城外的好处，但我们想念都市。” 

即使是疫情也没有完全抑制全美许多楼盘的租金上涨。从2021年1月到7月，全美范围内的租金要价上涨了8.3%，这是几十年来的最大涨幅。 

在2020年底，泰特斯意识到再也不能住在Olume。她和女儿搬到了郊区。 

对于穆斯贝来说，疫情带来了就业危机。她一直在一家接送孩子上下学或参加活动的公司当司机。封锁期间没有乘客就意味着没有工资。大厦不同意给予任何租金援助。 

现在，她在一栋名为L Seven的大楼里有一间一居室，距离Olume半英里。她的新房东布鲁克菲尔德在私募股权房地产公司百强排名中仅次于黑石。