01

“限跌令”松了

楼市自去年年中转向之后，一直引进股市的规则，来阻挡下跌。

比如去年年中就开始出现的房价“跌停板”，再比如今年苏州、济南、郑州等多个城市开启的房屋回购。

所谓房屋回购，就是政府出钱从开发商手中购买成批的新房，减少市场上的房屋供应，解决去化问题，以达到稳定房价的目的。

更有趣、规模也更大的，是房价跌停板。自去年湖南岳阳率先发布房价“跌停板”，要求市区房价跌幅不能超过15%以来，有30个左右的城市在之后跟进。

今年跟进的就有福建平潭、广东中山、云南昭通，以及11月9日重新调整限跌令的东莞。

11月9日，东莞住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号》，明确提出：

楼盘网签价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。

尽管也强调了上浮不能超过备案价，但在当下的楼市语境中，这句话的侧重点明显在后半句，下浮不能超过备案价15%。

事实上，此前东莞就给新房设置过跌停板，当时设置的是10%，下浮不能超过10%，现在重新进行了调整，这也是我为何说东莞是重新调整了跌停板。

在放松限跌幅度之下，接下来东莞的新盘降价幅度，会明显加大。换句话说，新房降价的大门，敞开了一点点。

这个举动，释放了两个信号：

第一，各城市对于限跌仍非常执着，毕竟在中央强调的楼市稳定大背景下，地方城市也不敢造次。

第二，在之前限跌令的背景下，根据当前的环境，有扩大跌幅的需求。

02

重新强调稳定

设置房价“跌停板”，无非是想通过行政管控的手段，来稳定市场。

毕竟根据国家统计局数据显示，当下有90%的城市房价在调整。

东莞方面，在上一轮牛市中，是房价最跳跃的城市之一。哪怕在遭遇疫情的2020年，东莞都以超过40%的涨幅领涨全国。

理性来看东莞，这是一座非常值得看好的城市，因为东莞要产业有产业，要经济有经济，要人口有人口，要区位优势有区位优势。

产业与经济方面，东莞是一个工业重镇，其工业实力位居全国前十五，同时是GDP过万亿的城市。从90年代以来，一直都是明星地级市，光环始终没有黯淡过。

人口方面，东莞是国家统计局官宣的14个特大城市之一，且是最有希望晋级超大城市的城市之一。

去年国家统计局披露的数据显示，东莞市常住人口1047万，城区人口956万，妥妥的特大城市，而且距离超大城市，城区人口只差44万。

来源：国家统计局

区位优势方面，东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。

这样一座无可挑剔的城市，楼市当然值得看好。也正因为无可挑剔得太过明显，导致在上一轮牛市中，热钱过度涌入，尤其是来自深圳的资本，疯狂炒作，导致东莞房价过度上涨。

其主城街道的东城、南城均价突破了4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。

东莞目前整体均价位居内地前十。内地房价最高的10个城市，京津冀2个，粤港澳3个，长三角3个。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

总之一句话，东莞的泡沫太大了。也正因如此，在这一轮调整中，东莞的房价调整很卖力。

成交量自不必说，哪怕经历了年中放开外围区限购，只保留东城、南城、莞城、万江四个街道以及松山湖片区，其余全部放开，依旧卖不动。

自去年至今，大部分出台限跌令的城市，幅度都在15%左右，有的只允许下跌10%。这与当前房企急于自救的环境明显冲突。

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