现在美国人买房，就像回到了1981年！

原创作品 | 洛杉矶华人圈  洛杉矶中文报

美国房地产市场形势严峻。美国人渴望买房，但是因为抵押贷款利率上升、高房价和待售房源供应不足而受阻。

这一幕，就如同美国曾在 1981 年经历过非常相似，充满希望的是，当时这种情况最终有所好转。发人深省的消息是，1980 年代初期的房地产市场由于一些此时几乎不存在的因素而保持活跃。人们将不得不从这个烂摊子中开辟一条新的道路。

2022 年与 1980 年代初期有何相似之处

现在和那时之间的相似之处从代际上开始：1981 年，最年长的婴儿潮一代 35 岁，这群人正处于完全购房模式。第一批千禧一代就是这些人的孙子辈，而孙子辈们现在已处于成家立业之际，正努力寻找自己的房屋。

应对通胀的美联储，进行了一系列加息之后，这两代人都受到抵押贷款利率飚升的冲击：

 30 年期固定利率抵押贷款的平均利率在 1981 年 10 月达到历史最高点 18.63%，它在 12 个月内上升了近 5 个百分点。在 1980 年的一段时间里，利率几乎与今天同样快的速度上涨。

今年，当 30 年期抵押贷款利率在 11 月初达到 7.08% 时，它在 12 个月内上涨了 4.1 个百分点。（所有百分比均来自 Freddie Mac 的每周调查，可追溯到 1971 年。）

抵押贷款利率的快速攀升迫使潜在的购房者退出市场。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的历史数据，1980 年成屋销售同比下降 22.3%，1981 年又下降 18.6%。根据 NAR 的数据，截至今年 10 月的过去 12 个月中，房屋销售速度下降了 28.4%。

最后，“利率锁定”伴随着这两个时代。那是房主拒绝出售的自家的房产，因为他们想继续持有低利率购买到房产。

1981 年 3 月：一位房地产高管告诉纽约时报，房屋销售受到抑制，因为“没有人愿意失去他们的低息贷款。”

2022 年 9 月：NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示，“一些房主在锁定近年来处于历史低位的抵押贷款利率后，不愿升值或降价。”

一个很大的区别：可负担贷款的作用

尽管 1980 年代和今天之间有许多相似之处，但也存在一些关键差异。其中之一是涉及“可负担的抵押贷款”，这种抵押贷款在当时很充裕，现在却供不应求。

在 20 世纪 1980 年代初期，许多抵押贷款是可以负担的。有了可负担的抵押贷款，买方不仅获得了房屋的所有权，而且还拿到了卖方的低息房屋贷款。想象一下，当抵押贷款利率达到两位数时，您正试图买房。您找到一位房屋销售商，其贷款利率为个位数。如果你能获得卖方提供的低息贷款，那所房子可能是负担得起的；但是它可能无法以两位数的利率负担得起。

房屋销售商在分类广告中突出了他们的低息贷款。“如果您在利率为 14% 的市场上获得 8% 的低息贷款，那么房屋销售商的房屋就不愁卖，”城市研究所住房金融政策中心的非常驻研究员 Ted Tozer 说。他说“大量”抵押贷款是在 1980 年代初期完成的。

但是，美国国会在 1982 年关上了可承担贷款的大门。现在只有一小部分抵押贷款可以轻易承担：那些由联邦住房管理局、退伍军人事务部和农业部农村住房服务部提供保险或担保的抵押贷款。根据城市研究所收集的数据，2022 年第二季度，联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部的贷款共占抵押贷款发放量的 18% 左右。

创意融资时代

在抵押贷款利率异常高的 1980 年代初期，卖方提供的可负担低息贷款帮助保持了房屋销售在一定程度上的活跃。它们还充当了所谓的“创造性融资”的基础，填补了购买价格与假定抵押贷款余额之间的差距。

在大多数情况下，创造性融资采取卖方向买方提供贷款的形式；例如，以一定金额的期票形式，买方每月向卖方付款，买方可能会为剩余的购买价格进行第二次抵押。这些安排的名称包括“契约”、“环绕式抵押贷款”和“带有购买选择权的租赁”。1981 年 6 月《华盛顿邮报》的一篇文章称，创意融资“占美国许多地区 1981 年所有房屋转售的 50% 以上”。

40 多年过去了，1980 年代风格的创意融资不会再回来了。贷款人对他们最初提供的贷款的临时转移表示不满，并希望在房产易手时以当前利率发放新贷款。消费者权益倡导者警告说，非正式和非常规计划给买卖双方带来的风险可能会使任何一方持有毫无价值的合同，或承诺采用无法支持的支付结构。

需要新的解决方案

如果 1980 年代的创意融资不复存在，银行、硅谷或房屋销售商会设计出 2020 年代风格的低息贷款吗？人们已经看到有这方面的创意贷款正在出现，也许它已经存在但尚未流行，例如更广泛地采用附属住宅单元、3D 打印房屋或一群朋友联合起来分享房屋所有权。

无论发生什么，任何预测在事后看来都是愚蠢的。想想 1980 年接受媒体采访的那位达拉斯房地产经纪人，当时 30 年期抵押贷款利率超过 15%。“很有可能（利率永远都会保持两位数），”他说，“我们再也不会看到房屋抵押贷款利率回落到个位数范围内。”

值得庆幸的是，抵押贷款利率最终降到了个位数，自 1991 年以来一直保持在这个水平。不仅如此，就在去年，许多人以低于 3% 的利率获得了 30 年期抵押贷款。历史告诉我们，即使我们在复苏的道路上经历了艰难时期，房地产市场也会变得更好。

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