美国房价暴跌 还有人买房？5月刚买9月就跌价，买家后悔：下手没有趁早，买房梦被浇熄…

由于不断飙升的抵押贷款利率使房地产市场陷入停滞，一名著名的经济学家预测，美国房价可能在未来一年内暴跌20%。

在这个节骨眼上，还是有不少人买了房。那么今年在美国买房的人住进去以后目前是后悔还是庆幸？

有华人网友分享了自家的买房经历：

我们是高点站位加高利息（利息跟现在比低），庆幸比后悔多一点。

没钱无房的中产真的是很惨，今年高点的时候买也不是不买也不是。不买就看房租蹭蹭的涨 银行里的首付贬值，买就看房价跟利息蹭蹭的涨都已经快负担不起了。

现在想一想如果几个月前没买现在会怎么样，是个大机会还是更买不起，未来会怎么样？

他不禁感叹道：“哎，中产苦。”

5月末才抢下新房的里金斯（Christen Riggins）就不一样了。虽然还有30天就能成为有产阶级，但她已经开始后悔。

由于“美国梦”的吸引，在观望了狂热的房产市场2年后，她终于放弃了自己每月800美金的租房计划，准备上车。

在5连败后，今年夏天里金斯终于在房产经纪的帮助下，以20万美元的价格，夺得俄亥俄工业小城哥伦布的1栋3B带院子小屋的所有权。

然而，悲剧的是，还未等她乔迁新居，9月那里的房价就已经跌了近10个百分点。

“我现在的房贷，是过去房租的2倍，我需要拆东墙补西墙，腾挪手上的信用卡，才能凑齐每个月的房贷，而且当时是卖方市场，对房屋整体状况，不能要求过高，这就带来了我未曾料到的房屋维护费用。”

然而另一边，加州的 温格特（Joshua Wingett）夫妇，却暗暗懊恼，没有像里金斯一样，买房下手要趁早。

今年7月，常年租房的二人，偶然看上了一栋挂牌价$700,000位于圣地亚哥的4B小独栋, 于是动起了买房的念头。

正当2人清点财产，准备下手时，却点儿背，遭遇了美联储的暴力加息。这突如其来的变故，瞬间浇熄了夫妻二人的买房梦。

根据贷款公司Freddie Mac 10月中的数据，本周30年期固定利率抵押贷款的平均利率将突破7%，是去年同期利率的2倍之多。简单地说，就是目前贷相同数额的房款，30年里每月的还款额，将比1年前，多支付近900美金。

“900美金，对一个家庭的支出，绝不是可以忽略的小变量，我们因此放弃买房梦，但是人一旦动起了要自立门户的念头，那种租房时代的快乐，就再也回不去了。”

“美国经济陷入衰退的可能性不是80%或90%，而是100%！”

美联储年内连续五次加息之后，市场对明年的美股和美国经济预期颇为悲观，许多分析师和经济学家都在批评美联储抗通胀行动太迟缓，并警告其现在可能太快太远。Rosenberg甚至警告，未来一年，日子更难过。标普500指数将跌至2700点（2020年4月以来的最低水平），美国房价将暴跌30%。

根据CNBC本月17日的数据，抵押贷款申请数量比一周前再降2%，比历史同期减少39%。

“购房者的情绪可以说是跌到了谷底，卖家如果还沉溺于过去那种卖方市场的自大中，只能提醒，认清形势了。”

房产交易网站Relator研究了100个都会区的物业信息后，统计出自6月以来全美房价跌幅前10的城市。

除了曾红极一时的奥斯汀，房价跌幅达10.3%外，像温暖地带的凤凰城和疫情下另一房产市场炸子鸡，佛罗里达棕榈湾，也分别遭遇了9.9%和8.9%的跌幅。

此外，疫情下算得上房产市场“黑马”的北德州，房市也出现了变化。

截止9月末，达拉斯-沃斯堡地区，房屋销售价格中位数已经连续第4个月走低。

虽然该地区9月房屋售价中位数为$404,000, 仍然远高于2020年疫情开始时的价格，但相比8月，在短短一个月内，房屋售价中位数已经从$413,000，再砍近1万美金。

与此同时，达拉斯-沃斯堡地区上个月仅售出 7,724 套物业，同比下降 17%，而市面上挂牌待售的房屋量却在急剧增加，同比增长79%，达到19,000多套。

这和半年前当地房价高点时的境况，不可同日而语。

而此前，Black Knight金融贷款咨询公司在报告中也表示，6月至7月，全美房价遭遇自2011年1月以来的最大环比跌幅。

根据Black Knight的统计，6月至7月，加州科技中心圣何塞的价格跌幅最大，当地的房屋在三个月内贬值了10%。

同期西雅图（7.7%）、旧金山（7.4%）、圣地亚哥（5.6%）、洛杉矶（4.3%）和丹佛（4.2%）也出现了明显下降。

虽然纽约房市由于需求大，还算平稳，但相比此前7.8月，房屋交易数量下跌17.5%，大部分最终成交的物业，都以低于挂牌价的价格交易。

炒房成高风险职业

对于全职炒房者梅雷尔（Tammi Merrell）来说，这是一个迅速的转变，她一下子就被待出售的房屋和需要偿还的贷款给困住了。

“这是一个高风险、高回报的行业——现在我们正面临的是高风险。”丹佛地区的全职炒房者梅雷尔说。“我只是祈祷收支平衡。”

美国房地产市场的放缓正在颠覆房地产行业，买家和卖家都在退缩，导致销售降温。但这对炒房者的打击尤其大，从房地产新手到Opendoor Technologies Inc.这样的房地产巨头，都在快速交易中承担损失，希望在问题恶化之前将其遏制住。

梅雷尔曾是一名招聘人员，现在和她的兄弟合伙做炒房生意。今年他们迎来了一个开门红：仅在一套四居室的房子上就赚了10万多美元。

但到了5月，梅雷尔知道麻烦要来了，因为她不得不把一套房子降价2万美元出手。今年8月，随着市场恶化，她在另一套房子上损失了8000美元。

现在，她有一套房子正在签约过程中，另一套还放在市场上，得到的几个报价都很低，另有两套处在装修阶段，将在未来两个月内完工。她说，亏损会增加，但如果你是一个全职炒房的人，即使不亏本，就算赚得少，也会是一个大问题。她补充说，她的兄弟是家里唯一的经济支柱。

“我们有利率在10%到14%之间的硬通货贷款。”梅雷尔说。“这是一场持续不断的舞蹈——我是等待它结束，还是主动降价？不管怎么做都要往里面砸钱。”

房价到底会降到什么程度？

简单而言，就是房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像房地产泡沫破裂时那么大。

根据衡量美国房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，从2006年的高峰到2012年的低谷，全美房价下跌了27%。

Zillow的高级经济学家杰夫•塔克（Jeff Tucker）表示：“2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。”

另外，房地产市场崩盘的时候，待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍然大大低于疫情前的水平，这加剧了购房竞争。这使得价格保持相对坚挺。

自今年年初以来，抵押贷款利率翻了一倍多，购房者的计算方法发生了很大变化。据抵押贷款数据公司黑骑士的数据，中位数房价的每月本金和利息抵押贷款支付较一年前增加了930美元，增幅达73%。

黑骑士公司认为，当考虑到飙升的抵押贷款利率，同时考虑到高涨的房价和没有快速增长的工资时，现在买房比几十年来都更难负担。

但是对于买家来说，可能会有一些缓解。

据高盛（Goldman Sachs）的经济学家们预计，房价将从6月份的高点下跌约5%至10%。富国银行最近也预测，到2023年底，全国单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。经济学家们还预计，房价将在2024年反弹并再次上涨，到2024年底，房价中值将上涨3.3%。

研究人员写道:“迄今为止，住房市场调整背后的主要驱动因素是抵押贷款利率大幅上升。如果我们对美联储降息的预测成为现实，抵押贷款利率可能会小幅下降，就像通胀压力降温推动实际收入增长一样。然后销售活动应该会有小幅改善，这将重新点燃进入2024年的房屋价格升值。”

美国房市会崩盘吗？

然而，这样的下跌，或许，还只是开始。

9月加息会议上，美联储主席鲍威尔就发言称，美国必须控制通货膨胀，他很遗憾没有一种不痛苦的方式来达到这一目标。

《华尔街日报》17日的评论中表示，考虑到本月美国核心CPI再度走高，不排除11月会议上，美联储还将继续加息。

分析人士预计，加息将持续到2023年，其中大多数人预计到明年年底联邦基金利率将达到4.6%左右，而这势必引起贷款-房价等一些列的连锁反应。

有不少忧心忡忡的业主，在社媒上表达了他们的恐惧。

一位网友说，利率上涨“对年轻家庭来说是毁灭性的”，他们近期才好不容易买房。

另一些网友担心，由于价格下跌和利率上升，有多少人将“很快陷入2008年的困境”？

而不久前，穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）警告说，目前通胀水平已经破8，未来可能出现经济衰退，而若出现经济衰退，明年房价可能会下跌20%。

不过，也有房地产资深从业者及经济学家出来，给业主们吃定心丸。

此前，Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）就现身表示，虽然房价价格走低，但他认为房市不太可能崩盘。

他表示，短期内，由于经济形势的变动，经济调控杠杆的作用，从现在到明年春天，房价可能会持续小幅下降。但从长期来看，需求仍然强劲。

看来，美国房产市场还将进入一段不短的震荡期。

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来源: qq

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