放松和刺激逐步加码。。
这两天大家应该都注意到了，关于房地产的一系列消息纷纷出台了。
先是除了一线城市以外的各地，包括但不限于之前的强二线城市，纷纷放松了严格的限购限贷政策。
之后央行宣布，首套房房贷利率下限会降低20个基点。新政的核心是吧首套房贷款利率下限调低了20BP。
过去的下限对应的，一般是五年期的LPR。下限调低以后，可以说从货币的角度给了很多地方刺激住房购买需求更大的空间。
再此之后，我们又看到示范房企的人民币地产债券发行开始重启，还设置了CDS信用保护工具。
这个消息出来以后，意味着继之前国内大多数城市的限购限贷相继放松之后，地产业的刺激力度在进一步加大了。
从全国范围看，对房地产行业之前严格的各种限制，要再次转向宽松方向了。
我们前两天在《销售数据太惨了》和《非常罕见的负增长》里面，也说过这个事情。
01 为啥松绑了
为啥央行和银保监会在上个周末，降低首套房的贷款利率呢？原因也非常简单。
事实上过去几十年，我们发展经济在做的，从大方向看其实可以总结成两件事情。
一个是在九十年代苏联解体以后，我们融入了美国主导的全球经济贸易体系。
通过捆绑美元给自己的货币增信，然后发展出口导向型经济，出口商品赚取美元外汇积累资本。
另一个就是在加入WTO，积累了一定资本以后，我们确立了房地产行业作为支柱产业，和基础货币的信用放大工具。
通过之前出口积累的财富做资本金，不断做大房地产、基建及其下游相关行业，衍生出来的信贷扩张来维持经济和信用的持续扩张。
我们看到2015年之前中国的外汇储备和M2同步高速增长的根源，就是这么来的。
可以说房地产是国内居民部门最大的消费，也是支撑信用扩张和经济发展最重要的动力。
由于房地产在国民经济发展中，占据了举足轻重的地位。导致我们的经济发展在短期内，很难完全脱离房地产。
因为我们的其他金融工具有限，目前的体量还不足以给信用扩张背书增信。
再加上目前人民币目前没有真正意义上实现国际化，我们的城镇化也还在进行之中，所以房地产这个信用扩张工具在短期内不会放弃。
这就是为啥我们会看到，房地产行业调控紧一紧就要松一松，永远都是在去杠杆和加杠杆之中左右摇摆。
好多人以前之所以把房地产叫做夜壶，其实也是这个道理。也只有夜尿着急憋不住必须要用了，才拿出来用一下。
现在就是夜尿着急憋不住了，必须通过房地产来刺激经济了，所以必须拿出来用了。
其实前几天我们写了篇《为啥后续房地产要逐步开始松绑了》里面，早就讲清楚这个问题了。
02 还是分化
这里可能有人要问了，这个首套房贷利率下调会有啥影响？全国范围内房价又要涨了么。
首先我们要说，这里我们对房地产的观点并没有发生啥变化，依然思路是分化。
这里说的分化，不仅仅是房地产在城市之间的分化，而且是城市内板块的分化。
房地产这个东西从全国范围看，已经过了以前齐涨齐跌的时代，需要在分化中优中选优，才能选到好的标的。
城市之间的分化非常简单，在我们居民人口老龄化和生育率不断下滑的今天，不同城市的房地产早就不是一类东西了。
之前我们在《未来楼市会出现明显分化》和《为啥三四线以下的房子未来是消费品》都说过。
如果一个城市没有优势产业提供就业，能吸引足够的年轻人不断涌入。
那么在不久的将来我们会看到，这个城市的房产长期大概率是不断贬值的。
这也是为啥之前统计过人口数据以后，我们会说《大多数城市，未来应该都很难靠房产保值了》。
过去全国房地产齐涨齐跌的背景是什么？是外贸出口高速增长，积累外汇储备的背景下，持续推进的城镇化。
我们在2015年之前发行基础货币，是盯住美元外汇储备的。
出口带来的外汇储备高速增长，给了我们基础货币不断扩张的条件。
城镇化背景下的人口红利，使得通过房地产信用扩张背景下的城镇化顺利进行。
在人口红利还在的时候，在城镇化的推动下，先是二线城市人口涌入一线。
之后三线城市涌入二线，四五六线涌入三线，县城人口涌入四五六线，村里的人口涌入县城。
人口的逐级不断涌入，使得过去十多年持续推进的城镇化，得以顺利推进下去。
因为只有存在足够的人口逐级涌入，才会不断有能接盘的新人入场，这个游戏才能继续下去。
我们这里讲下原理，大家就清楚了。
老张买入一套新房，花了100万块钱。这里面三成首付七成贷款，贷款需要三十年还清。
本质上买这套房，就是老张把自己积攒的三十万劳动成果，再加上银行给你的七十万贷款交到开发商手里。
也就是老张付出了自己之前的劳动积蓄，和提前透支了未来三十年的劳动成果。
通过从银行贷款这种金融时空转移的方式，锁定自己未来三十年现金流收入买入了这套房。
交到开发商手里的钱，部门变成开发商的利润和地产下游几百个行业的收入。
部分进了地方政府口袋，地方政府用来搞基建搞发展搞教育发公务员工资。
这也是为啥从地方政府的角度看，它们更喜欢造新城，而不是搞什么旧房改造。
每个城市的新城之前基本都是一片农田，这类新城拆迁成本往往很低，最初老城区的人也看不上，觉得新城是乡下。
但是这些新城却最终会因为基础设施和配套好，政府和很多牛逼公司纷纷搬迁到新城，成为整个城市房价最贵的片区。
为啥会发生这样的事情呢？其实也是地方政府出于卖地和土地财政的需要，新城地区需要付出的拆迁成本更低。
如果从地方政府的角度讲，通过房地产商从买房人口袋里提前拿到了未来三十年的钱，这些钱可以提前用来搞经济建设。
如果从买房人的角度讲，基础设施提升以后，自己的房产因此增值了，等于自己按照资产价格衡量更有钱了。
在这个过程中，经济得到了发展，房子周围的配套设施提升了，房价也同步上涨了，买房人和地方政府皆大欢喜。
然而这一切都需要在城镇化的过程中，有足够的合格贷款人，从下一级城市进城。
不然就没有足够的买房人，承担信用扩张的角色。这是我们在《新一轮救市来了》里面曾经讲过的。
03 合格贷款人
之前我们说过，老张付了30万自己积攒的首付，贷款70万块钱三十年时间，买入了一套房。
按照现在的利率水平，老张三十年借银行七十万贷款，差不多每年要还4万多块钱。
五年以后这套房涨到了200万，这时候如果小明接盘了老张这套二手。
小明想要买入这套房，就需要付出三成首付60万，还有140万的贷款才行。
按照现在的利率水平计算，小明这时候三十年借银行140万贷款，差不多每年要还9万多块钱。
等于说老张通过30万首付叠加房贷的杠杆，只是付出了一些贷款利息，就净赚了100万。
这也是为啥我们在这篇《房贷到底要不要提早还》里面会说，在房价持续上涨的年代，提早还贷款没必要。
因为在一个持续上涨的市场里，更重要的是低成本维持你的资金杠杆。
房贷恰恰是这个阶段多数普通人，能借助的最廉价的资金杠杆，可以说没有之一。
很多人应该都没想过，你通过房地产赚的是谁的钱。其实是信用扩张背景下，下一个接盘人的钱。
在房地产市场，新房的价格参考的是旁边的二手。旁边二手不涨的话，新房降价都很难卖出去。
所以也只有二手房价格的上涨，才能推动新房的销售，这时候地方政府才能卖出地去。
可房价持续上涨的基础是什么呢？一个是经济增长带来的收入增长，一个是人口红利背景下的城镇化。
经济增长背景下的收入增长，代表着大家积攒首付的能力，和支撑月供的能力会更强。
人口红利背景下的城镇化，意味着年轻人在不断逐级涌入城市，城市里会有更多的合格贷款人。
在前面两个条件同时满足的情况下，我们才会看到房地产市场整体走出齐涨齐跌的大牛市。
如果经济增长放缓，大家的收入增长放慢了。生育率下滑叠加老龄化，年轻人又没有那么多了。
到了这个阶段，楼市就会出现明显的分化。只有那种优势产业和高薪人群聚集的城市和区域，才能维持上涨趋势。
其他没有产业和人口吸引力，没办法给年轻人提供优质就业的城市和片区，可能房价连贷款利息都跑不赢。
这是全世界各个国家，在城镇化过程中非常普遍的规律，在我们国家自然也是适用的。
之前我们写这篇《大多数城市，都很难靠房产保值了》讲的就是这个道理
04 降低标准
我们知道全民房地产投资意识觉醒，开始觉得房地产有保值增值作用，是需要收入水平跨过一条线的。
通常认为是人均GDP超过5000美元的时候，房地产投资开始在大众普及，价格开始爆发性增长。
之前我们在这篇《连炒房都一模一样》，通过我国台湾地区房地产的发展，曾经告诉过大家这个规律。
不过伴随着全民参与到房地产投资，整体房价出现持续上涨以后，能满足首付和月供条件的合格贷款人，也在变得越来越少。
通过上面的例子可以看出，伴随着房价的上涨，老张和小明两个人买房的压力是大不同的，几乎是几何级数增长。
老张需要积攒30万块钱首付，每个月需要有4000左右的月供，就可以买下这套房子。
小明则需要积攒60万块钱首付，每个月需要有8000左右的月供，才可以买下这套房子。
这里首先是首付的压力不同，房价翻倍意味着首付翻倍了，积攒首付变得更困难了。
所以才有专家前两年会说，如果你自己积攒首付比较困难，还可以借助六个钱包的力量。
除了你自己的积蓄，还可以把父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷的积蓄也拿出来做首付。
但是首付凑足了，还有个问题是贷款的月供。你的收入必须满足月供的要求，才可以被称作合格贷款人。
你想还4000块月供，至少要有六千块收入吧。毕竟除了供房以外，还要花钱吃饭啊。
等房价翻倍，月供需要八千块的时候，那么你就需要至少有一万块收入，才敢贷这个八千吧。
可以看出伴随着房价持续上涨，满足首付和月供两个条件的合格贷款人，会越来越少。
这个阶段很多人买房，是建立在相信它会持续上涨，让自己资产增值这个信念的基础上。
所以他们才会节衣缩食，掏空六个钱包来付首付，顶着每个月的月供来还贷。
在满足自己居住需要的同时，还能获得财产保值增值的收益，是个一举两得的事情。
可如果一旦房价转向下跌，自然就没啥人去买房了。谁会背上这么多债务和未来几十年的现金流，去买一个下跌的资产。
这就是我们看到楼市出现上涨无房源，下跌无刚需的原因，道理是非常简单的。
不过到了这个阶段，想找到更多的合格贷款人，其实是并没有那么容易的。
因为本质上对自己未来收入增长的信心和预期，决定了消费者的购买行为。
一旦房价出现下跌时候想要刺激房地产，想要通过地产信用放大的杠杆效应刺激经济，这时候可以采取两个办法。
一个是降低首付的压力，一个是降低贷款的压力。当然了，也可以选择二者同步降低。
降低首付这个东西，大家应该很熟悉。比如之前首套三成首付，刺激阶段可以给你降低到两成一成。
首付问题解决了，还有月供的问题啊。还8000的月供，需要有一万块的收入吧。
那么怎么让收入八千的人也贷得起款呢？降低贷款利息啊，给贷款利息打个八折。
之前八千的月供不是变六千多了嘛，收入更低一档的人也就贷得起款买房了。
所以通常我们看到刺激楼市的政策，一般先是放开限购限贷，之后就是降低首付和贷款利率打折，这是一套组合拳。
在过去人口红利还在的时候，通常一套组合拳打完以后，房产消费就刺激起来了。
但是在目前老龄化和生育率同步出现拐点的今天，能不能刺激起来呢？如果想刺激的话就一定能。
不过在目前这个阶段如果遇到地产刺激的话，其实是不能随便出手购买的。
买之前要谨慎考虑自己所处的城市和片区，以及未来可以卖给谁接盘的问题，就像我们在本文第三节讲的一样。
05 最大的消费
很多人不知道的是，房地产成为支柱产业以后，早就成为我们国民经济体系里面最大的消费。
这里面居民部门拿出自己的积蓄做三成首付，锁定自己未来三十年的现金流从银行拿到七成贷款。
这些钱的一部分，流入房地产企业及其下游上百个行业，变成了这些行业的收入。
另一部分流入到地方政府，地方上可以拿这个钱搞基建搞教育，也变成了地方上下游无数行业的收入。
等于说居民部门通过提前支出自己的积蓄和未来三十年的钱，支撑了经济的发展。
这就导致房地产行业一旦熄火了，下游的无数行业也就失去了很大一块收入熄火了，短期经济增长也就动力不足了。
这也是为啥在找到新的信用扩张工具之前，房地产这个夜壶很难不用的原因。
我们之前在这篇《为啥房地产开始松绑了》，曾经展开讲过这个事情的原理。
然而长时间使用房地产这个夜壶，也导致了最终端的居民部门的负债率随着经济发展，变得越来越高。
居民部门的负债率被房地产推得越来越高，也导致居民部门每个月可以用于消费的钱越来越少。
因为正常的经济发展规律就是，伴随着国家经济发展到一定体量，GDP增速就下来了。
国家GDP增速的快慢，代表着各行业收入增长的快慢。一旦增速放缓了，很多行业的收入增长就会变得缓慢。
这时候在居民收入放缓的背景下，需要用于还房贷月供的占比越大，居民能用于消费那部分钱就会越少。
这也是为啥我们会说，如果我们未来经济发展没有找的新的信用扩张手段，依然要依靠房地产这个工具的话。
那么想要仅仅通过内循环，是很难消化我们国内庞大的产能的，很大一部分还是需要通过外需出口消化。
出口这部分外需维持的最大基础，是二战以后的世界秩序和美国主导的全球化和全球贸易体系。
然而川普上台挑起贸易冲突，俄乌战争拉开序幕，都在打破二战以后的雅尔塔秩序和全球化。
这可能也是我们国家作为产能给全球配套的世界工厂，在未来的几年时间里，经济发展可能会面对的最大考验。
所以未来不管从内需还是外需的角度看，需求端是高度不确定的，确定的只有供给端。
我们之前在《全球化已经走向尾声》里面也讲过这个事情，所以未来投资的时候需求端相关的东西，大概率是没法看了。
尾声：
从去年四季度恒大倒下，到现在从限购限贷逐步放开，首套房的利率降低，我们看到地产相关的政策在持续放松转向和加码。
这个持续的放松转向和加码，在房地产消费被刺激起来之前，通常是不会停的，油门会不断踩下去。
不过在目前人口红利不在，老龄化和生育率都出现拐点的时候，如果想要投资房地产，面对这轮刺激还是要小心谨慎的。
这里我们也讲讲自己的思路，这里声明下只代表个人看法，仅供大家参考。
首先是对于一线强二线城市来说，如果你自己要住的话，价格合适就可以下手了。
条件允许最好是选择新房或者优质次新，高薪人群和产业集中地板块，这些地方保值依然没啥问题。
条件允许尽量放弃那种老破小，因为现在这种老破小的接盘人群是在变少的，就连《学区老破小都开始回落了》。
其实目前即使在一线强二线城市，其实分化也很明显。有板块购买力很强的优质区域，但是也有差一点的区域根本不涨。
区域之间的差异主要在高薪人群和产业是否聚集，板块里面是不是有成片的优质小区。
如果你能负担的起这类城市的优质区域，那么要趁这轮刺激及时做置换，在置换中让自己的房产保值。
三四五六线那种人口和产业没有吸引力的城市，如果这轮组合拳打完能刺激起来成交量的话，要尽早出手。
城市最重要的支撑就是人，如果没有足够的合格贷款人涌入，最终房子这类资产会一文不值。
尤其是在目前这个人口红利出现拐点，生育率出现下滑，老龄化加速的阶段更是这样。
最后就是可能房地产板块的公司，在两大民营地产商暴雷以后大概率可以看了。
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