买房亏钱指南（2022版）

有阵子没写这样的文章了

伴随着和不同的购房者各种各样的交流，有一些心得和感悟，整理成了今天这样的文字，关于现在买房可能会亏钱的几件事

如果你身边有朋友是这样的，记得转发给他

买错房本来就不是一件容易的事情

因为大部分人买房都会从自己实际的需求出发，但凡坚持了这个逻辑，房子就没有对错之分，适合自己的就是好的

但是却有不少人忽略了自己的需求，从各种流派各种理论出发去选房，反而让自己陷入了泥潭

而对于可能会错的几个方向，大概是这些

01

地段：没弄明白低估和真的低的差别

最常会被问到的问题，问哪个板块哪个地段有低估的存在，他们想要去抄底

之前面对这样的选题还会努力去准备给出答案，但是现在往往统一的回答都是：不知道

为什么会有这样的答案，因为内核就是周期不对

如今的房地产发展，在任何一个城市都经历过超过10年以上的时间

也没有哪个城市从白纸开始从0起步

所有的现状背后都有他的归因，所有的价值点高低都有他客观存在的道理

如果一个区域在经历过十年的发展依然看起来价格不贵，那么背后也就说明了这个地方只值这个价格

大部分购房者都更期待未来但是忽略了历史的客观，会用环线、距离等因素来找寻低估板块

但是城市板块总归是分裂的，也有机缘巧合，这和人一样

没有绝对的均衡，也会有级别的划分

作为购房者，买房的第一件事就是认可这件事情

一条环线上有特别便宜的板块，也会有异常贵的位置，但是贵和便宜其实本身就是客观价值的传递

认可他，才是不亏钱的重要指南

02

时机：没有时机才是最好的时机

我们回头看楼市趋势，经常会看到行业存在着各种的拐点

在淡市中一段时间经过一些信号楼市突然上扬，在巅峰期因为调控，楼市急转直下

这种动态变化本身决定了买房需要时机

在低点选择买入，在高点时刻卖出，这会是对个人资产最好抉择的行为

也因为如此，坊间也出现了各种流派对于未来的预测，希望大家可以买在对的时间做对的决定

这看上去没错，但是背后的问题就在于

回顾历史可以，但是如果我们自己投身在时间长河的时候你会发现，其实你不知道在你眼前的未来是否如你所愿

2018年的上海楼市大家都在推测转点，结果延续到2019年也是如此，如果不是疫情后的变化，2020年也不会迎来变化

所有的预测都是基于过去，但是房地产的每一次政策都是根据当下和未来

这是最关键的

另外更加致命的是，很多人会用外部环境做借口来掩盖自己决策的慢

每次想要决策的时候，通过一些理论来推测低谷还没结束，每次起势的时候自己会担心未来会不会面临回调

这些心理动态看上去严谨，背后其实是决策的纠结

我认为最好的购房时机，就是看到楼市已经回暖之后，做购买决定就好

只要决策足够快足够果断，足够掩盖掉时机错过一个月的红利

我几乎每一次换房都是肉体感受到市场回暖时候决定的，无非是每次卖的快买的更快

每次换好房之后都能够感受到后面一段漫长的价格涨幅

所以啊，与其去预测时机，不如在对的时机里坚持做对的事情，这才更有价值

03

品类：你买的到底是稀缺品还是小众品

这当然也是致命伤，但是这种致命伤往往都伴随着太贪造成的

十多年前我一个温州朋友就在房产里犯了这个错误

在楼市火热的时代，发现住宅没办法无限制贷款但是办公楼可以，觉得房产类产品地段是唯一而办公楼可以大量的接杠杆就储备了大量的办公楼

结果怎么样我就不说了

这件事在很多返租模式的商铺身上也同样存在

通过包装制造出的月租金回报给到很多人过高的长线回报预期，房子到手之后才发现这些都是营销套路

而能够这样的原因就在于，买的时候太过专注增值预期，从而忽略了真实价值本身

对于普通购房者来说，在主流需求里买稀缺性产品，就是最为明智的选择，但是很多人往往做错了选择

什么是主流

对于一般人来说就是住宅

不要去看奇形怪状的产品，甚至不要去买奇形怪状的住宅，什么后现代极简主义，什么70年的酒店式公寓，什么户型设计奇奇怪怪的，这些产品都不要

不要去想，不要去研究，不是主流的就不要轻易的用自己的购买需求

而在住宅领域，什么是稀缺的，这种东西又可以说一大堆理论，但是如果你研判不出来

第一，买新的，老的旧的意味着多的，或者不缺的

第二，买大的，做小做紧凑是政策导向，在这个导向下还能争取出大的产品那就意味着稀缺

第三，买少的，一个小区抛盘量少的，意味着你得到了大家都舍不得卖的资产

一般购房，能够克制住选准这几个，那么就意味着你买到未来稀缺的，供不应求的产品

买房最大的失败就是要太多

太多的诉求但又明确的价格意味着最后往往会忘记了底线，买到了小众但又不稀缺的产品

04

城市：到底相信城市规划还是相信城市底蕴

又是一个特别好的选择题

也是因为越来越多的人会被各种信息牵引，去考虑在一个陌生城市选择一套房子

在这个陌生城市政策是宽松的，房子呢也一定是不错的，选哪个城市几乎就决定了这套房子未来会怎么样

那对于城市，未来到底会不会成长，到底应该看什么

对于普通购房者，经常会被规划迷惑，这是大部分人最后吃亏的根本

一个城市的未来，最容易看到的就是规划和蓝图

但是我们是否想过，规划和蓝图也已经泛滥了

作为一个去过一百多个城市以及每年看一百个项目的我来说，可以很负责的和大家说，任何一块土地都有一个宏伟蓝图

不论是成为下一个CBD，还是下一个副中心，或者某个产业的升级转型，又或者高尚居住区

这样的规划遍地都是，不论是城市自己还是开发商，都会想办法给购房者营造一个美好的未来

但是对于买房的你来说，你要相信一件事情，就是规划很大可能是会打折的

就是十年后没有想象中美好会是大概率事件

那什么样的地段价值，未来打折概率不会那么大

看几个角度

第一就是看底蕴，底蕴意味着现状，同时底蕴也意味着当地城市的政策执行程度

城市面貌是否干净，消费氛围是否有序，城市感觉是否有秩序，这些都来自过去执政能力的体现

过去的执政能力决定了未来的兑现能力

如果这一点观察不敏锐那么未来也就有买错的可能

当然也有另外一个可能，如果这个区域能够跳脱地方政府的能级，那就另当别论了

比如说珠海的横琴

横琴的能级已经不是一个珠海市决定的，那么他的发展也就不能完全用珠海的价值体系来衡量

当然，城市底蕴怎么看，我说几个我的小心得

第一一定要打车，打车费用决定着城市刚需购买力，另外也可以和出租车司机聊聊天感受下风土人情

第二，我一定会去当地最热闹的大排档，第一看人气，第二看物价，第三吃点烟火气的东西

第三，去一趟酒吧，看看外面停着什么车，里面点一瓶啤酒，这几乎就是这个城市中产的能力

了解一个城市，三件事做完也差不多了，当然也不能多做，因为已经喝醉了

05

判断：到底是用方法论还是用行业趋势

做内容这么久，和那么多潜在购房者沟通，发现很多小白，就是没什么购房经验的人，内心却有十足的方法论

经常有上车论，周转论，杠杆模式……各种各样，坚定的眼神和我描绘未来个人资产过亿的场景

每次看到这样的小年轻，我不得不感叹，后生可畏

但是我想和大家说的是，再多的理论也不如去看一百套房子来的强

方法论是用来总结过去的，而实地踩盘是能够看到趋势的，这就是本质区别

作为一个地产人，很负责的和大家说整个楼市的赛道早就不是十年前的逻辑了

十年前的赛道里，其实你做任何事情都是对的，因为行业快速膨胀，什么战术其实是没有用的，但却显得很有用

行业里的若干大神出胎于那个时代反而忽略了自己其实是时代的注脚

我们如果用那个时代的方案去验证这个当下楼市里的答案，那么就是输的最惨烈的一群人

坚持多看盘多踩盘，所有的道理都在现场而不是在别人嘴上，要相信这一点

另外对于买房来说，我特别不相信可以嫁接其他行业的理论

比如经常有人关于自己买房都会和我说的：鸡蛋不要放在一个篮子里

所以他要把自己的预算拆分成两笔，然后买两套房子

这算是什么操蛋理论

自己第一套自住的房子都没解决还是勉强的感觉，已经想着鸡蛋和篮子的话题，然后把自己的老破大拆分成两套老破小住着

背后还是因为对房子标的的不够了解

所有的不了解本质还是因为看房不够从而简单的把房产推到资产去判断

06

所有关于买错房的故事，大部分可以总结几句话：

不是钱太少，而是要太多

不是不太懂，而是在装懂

不是看不透，而是看太少

以上三句话构成了所有当下买房亏钱的种种，希望大家可与不要这样

最后，你的朋友有什么买房亏钱经验吗，在评论区说说让我们开心一下，也顺便给大家避避坑

如果你自己买房亏钱了，欢迎在评论的前面加一句：我有一个朋友作为开头掩盖一下