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合同至关重要，关系到你是否可以买到房子，订金是否可以拿回，更是在买卖过程中出现争议时的法律依据。

2021年12月，加州房地产协会更新了合同，Wen给大家来敲敲重点。了解了这些，虽然你不用自己写合同，但是至少你在签合同时可以清楚知道自己拥有和放弃了哪些权益。

合同一共25页，是由加州房地产协会的律师撰写的。

第1-6页是表明agent和客户之间的代理关系；Wire Fraud汇款诈骗，agent是否代表多个买家等，基本就是标准文件，签字即可。

我们最需要关注的正本合同——“CALIFORNIA RESIDENTIAL PURCHASE AGREEMENT AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS”，共16页。

第一页：

在这一页，你需要认真核对一下你们的名字，房屋地址和购房价格。

通常订金是房价的3%，定金是包含在down payment里面的。

合同里面默认seller接受合同后3个工作日交订金到Escrow，但是现在为了提高Offer竞争力，通常1个工作日交订金。

这里面的贷款额度和最后你实际的贷款额度没有太大关系，不用担心。在进入合同后，你和银行之间来确定你的贷款额度。

第二页：

涉及到很重要的Contingency，Contingency的意思是你在一定时间内保有这个权利可以随时拿回订金退出合同，合同里面主要有三个Contingency——Loan Contingency，Appraisal Contingency，Inspection Contingency。

Loan Contingency，顾名思义，和银行Lender有关，例如你加了21天的Loan Contingency，在对方接受Offer之后的21天内，如果发现这个房子有诉讼，违章加建或者你的信用分数不够等等，而导致银行不能贷款，你可以拿回订金退出合同。

Appraisal Contingency，和你是否有足够的首付买房子有很大关系。进入合同后，银行会第一时间派出第三方的估价师对房屋进行估价，通常我们都是20%首付，80%银行贷款。但是这个80%的金额不是取决于你购买的房价，而是取决于估价师对房屋的估价。例如，你购买金额是120万美金，首付24万，银行贷款96万，但是appraisal房子只有100万美金，那么银行最多给你贷款80万（80%），你首付就需要40万，这个差价16万需要你自己补上。所以这个Contingency的目的是如果估价低了，你首付款不够，你还可以拿回订金退出合同。通常来说，一个有经验的agent在出价时必须要考虑appraisal的风险。

Inspection Contingency，例如你加了5天的Inspection Contingency，那么在进入合同5天内，你可以请专人来检查房屋，如果有发现和之前disclosure不符的地方，你可以退出合同。通常在南湾，seller在出售房屋时已经做好各项检查工作，但是东湾和北湾有时候是买房者自己找专业公司进行房屋检查。

在市场竞争激烈的情况下，我们几乎会remove所有的contingency，这时你需要再签字另外一份文件。

可以参考《为什么说Contingency是一把双刃剑?》

另外，这一页还有关于seller是否要回租房屋，或者房子里面现在有租客。如果是，会有另外的文件补充进来。

第三页：

这一页重点内容是：第一，买的房子包含什么，例如冰箱，洗衣机等等；第二，买的房子不包含什么，例如你不喜欢后院的工具房，可以要求seller交房时清理掉；第三，购房过程中涉及的各种费用谁来支付，例如escrow fee，title insurance，county/city transfer tax等等，每个城市都有通用的规则；

关于Home Warranty，在买房的时候，一般会让seller付这笔费用，一般1年500-600元，意思是如果住进去一段时间，发现类似水管堵了，电器坏了，可以叫Home Warranty上门维修。但是每次上门服务有大约75元费用。但是，如果是很破的房子，自己计划remodel的，通常为了给seller一个clean offer，会把Home Warranty waive掉。

另外，如果房屋里面有一些Lease的东西，例如太阳能供电系统，一定要提前和seller核实具体的条款。

这一页的最后，是留给agent发挥的，可以写一些对Seller的其他要求（合同里面没有的），但是要非常慎重。

第四页：

有些Addendum的选项，例如房子是不是probate。

其余内容主要是对前面三页的逐条解释。

第五页：

默认我们买房是“AS-IS”，除非有其它特别说明。这个代表Buyer不需要Seller对房屋再做任何的维修工作。

第六-十四页：

这几页内容，主要是关于合同里面各种条款的详细解释，还有如果双方有争议应该怎么解决，escrow的instruction。

第十五-十六页：

seller是否接受offer，是否counter offer，都会填在这里。还有双方agent以及公司的信息，title company的内容。

最后提醒买房的小伙伴们，递出Offer时需要非常谨慎。因为这是法律文件，从你递出去的那一刻起，只要seller签字，法律文件即生效。所以不要说尝试一下再反悔退出，即使你没有交订金，seller也是有权利追索订金的。

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关于Wen Zhao

Wen毕业于北京大学光华管理学院，全美TOP 1%房产经纪。2020年初加入美国上市房产公司Compass，入选America's Best Realtor。

Wen在北大学习期间，曾被送往美国Washington University和Emory University 商学院交换学习。在Emory读书期间，Wen拿到了谈判（Negotiation）课程的最高分，并为UPS全球跨境业务完成了市场战略分析，熟悉各个国家的文化及消费者行为。

Wen26岁成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，曾主管三个部门，负责所有凤凰主持人和大型活动的媒体合作。2003年Wen参与创办蜂鸟网（FENGNIAO.COM）——已被美国公司CNET收购，2008年创办男装品牌（HANY.CN），现在HANY是年销售上亿（人民币）的在线服装公司。

Wen 2014年来到硅谷定居，来到美国安顿下来的首要任务就是买房。在买房的过程中，走了很多弯路，也浪费了很多时间，关键是我想最后我们确实是用比别人高很多的钱砸出了一套房子。这段经历让我开始琢磨，其实有很多人像我们一样，这时候，如果能遇到一位可以信任，专业靠谱的agent会非常幸运，将会解决所有难题。再加上本身我就对建筑设计有着浓厚的兴趣，看房对于我来说是乐此不疲的事情，所以决定进入这个行业，以客户所想为自己所想，以客户所需为自己所需，提供湾区最好的房屋买卖服务。

在进入这个行业初始，听到了一些成为超级销售的“经验”。但是我认为最重要的是为客户挑选出最适合他们的房子，而不是单纯推销房子。

在Wen看来，营销的本质是产品。对于Agent来说，这个优质的产品就是房子和服务。每一个帮客户买的房子就是我们拿出来的产品，当你能拿出最棒的产品，你就是最优秀的Realtor。每一个客户都是独一无二的，适合他们的产品和服务也是独一无二的。其它所有的市场分析、购买经验、谈判技巧都是为这个独一无二服务。这也是Wen可以迅速跻身于全美Top1% Agent的与众不同之处。

听听Wen的客户怎么说？

客户说：Wen最厉害的地方就是能在你预算内帮你买到最好的房子。

Realtor这份工作在我心里，是一份热爱的事业，所以我的目标也是能够帮客户买到他们最喜欢的房子。这不仅需要了解市场，了解房子，还需要足够的耐心、高超的谈判技巧，才能等到Dream House并一举拿下。

客户说：Wen帮我们买的房子价格拉低了整个地区的房价。

我在26岁时成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，主管三个部门，负责所有主持人和大型活动的媒体合作。商业谈判是我的天赋，也早已浸入我的血液中。永远把客户利益放在第一位，帮客户节约每一分钱是我内心的驱动力。

客户说：你是世界上最好的agent，遇到你是我们最大的幸运。无论遇到什么难题你都能帮我们解决。

我在北京有过两次成功的创业经历，每次都是从零做起，经历过很多难以想象的人生起伏。正因为这些丰富的职业经历，所以我能不惧困难，并冷静的分析解决各种困难——请记住，方法总比困难多。

客户说：买房一年后，各种问题还找Wen，她还陪我们挑选装修材料，服务实在是太好了。

在我心里，并没有把这些看做是服务，因为服务是要求回报的，我并不求任何回报。做这些事情就像帮助朋友一样，因为很多客户在我心里早已是朋友了。

Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。所以，Wen用心去帮每一位客户找到他们的Dream House，就像是为Wen自己挑选房子一样。

感兴趣的小伙伴可以登录Wen的个人网站，那里有Wen的客户的真实评价。

如果您有意向在硅谷置业投资，我将为您提供专业的房产咨询服务，个人微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。