打响复苏第一枪！楼市领头羊，终于出现了

2022-12-25 09:12

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◎作者 | 宁侃侃
◎来源 | 楼市黄大大（ID HouseLeader）已获授权

变化来得太快了。

你以为楼市还趴在地上，其实，上海已经率先发起了“大反攻”。

11月，上海新房划出了醒目的V字反弹，二手房成交量也出现了跳涨！

后疫情时代的回暖第一枪，正式打响了！经济第一城，再次扛起楼市复苏的大旗。

为什么是上海？

上海最近的数据，好到有点不真实。

链家数据显示，11月上海全市共成交新房8833套，环比增长91%，同比增长47%！

成交均价也上涨至64212元/平，环比增长6%，同比增长12%。

图源：上海每日楼市

量价齐升！可以说上海创造了是自疫情以来，最亮眼的一个11月。

放眼全国，上海更是第一个出现新房大幅回暖的城市。

楼市还在寒风中瑟瑟发抖的时候，上海却甩甩头大步走，走出了一波独立行情。

而随着新房市场的强势拉升，上海的二手房市场也在最近支棱起来了。

上海二手房成交量自7月达到成交小高峰1.96万套之后，已连续3个月回落。

不过到11月，成交量已经开始逐渐企稳，达到1.61万套，与10月基本持平，同比增加6.89%。

而到了12月上半月，上海二手房成交量开始猛抬头，目前已达10537套！

照这个势头，本月上海二手房成交量有望达到2万套的高峰，创下今年以来的最高纪录！

另外根据中指数据显示，今年11月，全国十大城市中，上海是唯一实现二手房价格同环比上涨的城市。

来自市场的声音最为真实，那就是——

上海看房的人和买房的人确实多起来了。

根据同策研究院数据显示，上海11月全市访客指数环比上升34.99%，同比去年11月更是上涨了98.72%，即便与疫情前的2019年相比，市场来访量也是比较活跃的。

另外，今年前11个月，上海全市新房累计成交金额5658亿元，同比增长7%，这也说明人们的买房热情依旧存在。

一二手市场先后迎来量价齐升，如此涨势，单单用“翘尾”这个词是概括不了的，只能说明上海楼市的回暖态势已经相当明显了。

实际上，上海这波回暖有一个非常明确的趋势：

不论是新房还是二手房，回暖的逻辑都是先高端改善后刚需。

在上海11月新房成交前十榜单中可以很明显看出。

7成项目的成交均价都超过6万/㎡，其中还有2个项目成交均价超10万/㎡。

到了12月，上海的新房市场依旧延续这一趋势，近期开盘的楼盘传出开盘即售罄的，多为核心地段的高端楼盘。

比如上海市静安区的市北华庭，该楼盘推出149套房源，备案均价99800元/㎡，结果认购期间便引来近300组客户，最终开盘“日光”。

此外，上海市大虹桥板块的招商象屿蟠龙云邸和蟠龙名邸也均因认购比例过高而触发积分。

二手房的回暖路径也差不多，据上海的中介反映，11月份，上海外环以内、90平米以上、总价1000万以上房源成交占比明显增加。

这两天，上海中介圈还传出，截至12月11日，上海豪宅的风向标项目翠湖天地，居然成交了11套！平均一天一套。

一般来说，上海豪宅市场一个月也就成交五六十套，而最近四五个月，可能只有三四十套，更别说像翠湖这种4000万级别的豪宅。

不过无论是高端改善楼盘的热销，还是二手豪宅的启动，都非常符合楼市复苏的表现，从豪宅向刚需，从核心到郊区。

上海楼市正在慢慢蓄力，距离全面回暖需要的只是时间而已。

随着疫情管控的放松，叠加各项救市利好，楼市的整体复苏其实是可以预见的。

但是上海楼市能够在如此短的时间里完成筑底回升，还是让人觉得有些意外。

不过细想来，上海能够率先抢跑，这里面不但有运气，还需要极强的操盘能力。

我们先说运气的部分。

对于大多数城市而言，直到现在，才迎来了真正的“后疫情”时代。

可是上海早在4、5月份，就已经经历过地狱模式了，后面的半年整体还算平稳，所以这为上海争取到了宝贵的先发优势。

外加最近利好政策频发，尤其是11月，利好政策更是应出尽出。

而随着“金融十六条”“三支箭”等政策的落地，上海市面上很多之前延期的项目也开始重新入市。

比如之前迟迟不取证入市的宝能公馆1288和奉发宝龙广场等项目，目前也已顺利进入认筹、开盘的程序。

这很直接的反映出上海楼市的信心正在迅速回筑，大环境正在变得宽松。

我们再说要靠能力的部分，这一点真的是不服不行。

首先是今年上海的楼市调控，让人直呼上海“背后有高人”，做到了真正的双赢。

上海的楼市调控并没有强硬的出台指导价之类的红线政策，而是通过增加新房供应量，来分流二手房市场的购买力。

截至目前，上海今年已经分8个批次，推出了约9.3万套新建商品住宅，这与“十四五”预期的上海每年8万套的新房供应相比，还要超出许多。

而新房供应量的井喷，就导致热门板块的优质项目不再被“社保巨子”垄断，部分中低分购房者也有机会认购。

这样一来，大量的二手房的购买力就被新房分流，渐渐地，二手房的价格就被平抑了，而新房的成交量也上来了。

到后面，二手房价格降到一定程度的时候，自然又会有购买力回流。

就像现在，大量高端购买力开始回流到豪宅市场，慢慢的二手房市场也将企稳。

一石二鸟，最后新房和二手房都回到了正轨，而改变的只是新房和二手房的成交比例，之前是1:3，今年可能是1:2。

其次，上海引进人才的力度不断加大，门槛不断降低，也在一定程度上推动了楼市的回暖。

今年6月份，上海连续发布两次人才招揽政策，明确在沪各高校及其他地区“双一流”高校/学科应届硕士毕业生，符合相应基本条件即可落户。

上海还先后3次放松了临港板块的落户门槛，社保年限从3年降到了1年。

而效果也是立竿见影的，今年11月，上海人才引进落户和居转户落户公示人数达到9482人，远超每月5139人的平均值，创造了历史最高纪录。

最后，还有一个群体也为上海的楼市复苏贡献了一部分力量，那就是动迁户。

今年年初，上海计划动迁2.8万户，到了3月份，已经有多个组块的签约率超过90%。

而根据时间来算，这两个月应该是有一大批人如愿拿到了动迁款。

而这些人，都是改善族中的中坚力量。

明年楼市的领头羊已经出现了！

而在上海楼市复苏之后，紧接着可能就是北京，再轮到强二线城市。

深圳楼市仍然比较冷，影响广州也复苏乏力，整个大湾区的回暖还需要较长时间。

不过上海已经为一线城市在“后疫情”时代的复苏做出了示范，这是一个很好的开始。

而对于上海的购房者而言，上海明年上半年大概率会领涨全国，而眼下无疑是入场的好时机。

首先，当下无论是新房的供应还是分数，都是典型的买方市场，上车倒挂盘的机会依旧不小。

其次，刚需和改善都可以行动起来，老破小和老破大需要赶紧脱手。它们现在已经成了市场的降价主力。

现在不赶紧卖，后期即便脱手，想要置换的房子可能涨得更快。

最后，不要轻信主打概念的板块，像什么南大智慧城、桃浦智创城、元江路TOD、横沔度假区，上海就算是彻底回暖，也轮不到这些地方，买二手房还是要选择优质板块的次新。

最后的最后，不要老想着追涨杀跌，该出手的时候，果断一点！

强二线动作频频，释放重要信号。

这几个优质城市，买点已经出现。

抄底号角吹响，普通人的机会来了！

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