最低利率来了，地产龙头央企哪家强？

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截至5月25日收盘，Wind房地产指数 (8841369.WI)/(886057.WI)2022年以来分别下跌了10.48%、6.85%，跑赢同期上证指数14.62%的跌幅。

2022年以来围绕宏观经济和房地产不断释放政策利好。据克而瑞地产研究，截至5月16日，2022年累计有134个省市共计出台了270次利好政策，且频次逐月提升，仅4月份就有66个城市出台政策，超过今年一季度总和。

与之相伴的是，2022年以来地产投资出现了较大的下滑。5月16日，国家统计局发布房地产开发和销售情况月度报告。报告显示，4月份房地产开发投资增速转为负增长，创下2020年5月以来的最低值；房企到位资金同比下降23.6%；房地产施工、新开工和商品房销售同比降幅均接近40%。 

有机构表示，在疫情冲击不断、市场预期偏弱的严峻形势下，目前房地产正处于政策寻顶和市场筑底的关键阶段。

《巴伦周刊》中文版梳理了市值超1000亿元以上四家央企地产公司，分别是保利发展（600048.SH）、中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ），这四家公司无论在被称为“房企至暗时刻”的2021年还是受疫情影响的2022年，营业收入仍然不错，2021年的营收都超过千亿元。 

以上四家公司都曾登上2022年《巴伦周刊》中文版“巴伦春季市值增长50榜单”。据Wind数据，截至5月25日收盘，保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口四家房企市值分别为1941亿元、2171.49亿元、2106.05亿元、1027亿元；截至5月25日，2022年年初至今四家房企涨跌幅分别为3.77%、26.22%、5.64%、-2.77%。

房产新政又来了

央行最新发布的金融数据显示，2022年4月住户贷款减少了2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

5月16日，国家统计局发布房地产开发和销售情况月度报告显示房地产开发投资、商品房销售和待售面积及销售额、房地产开发企业到位资金都呈现同比下滑的情况。

2022年1-4月，全国房地产开发投资、房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积分别下降2.7%、0%、26.3%、11.9%；商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额下降29.5%，4月末，商品房待售面积同比增长8.4%；同时，房地产开发企业到位资金同比下降23.6%。

2022年4月，4家央企房地产开发和销售情况中签约面积也出现了较大幅度下滑。 

2022年1-4月累计销售面积及金额最多的是保利发展。

但在此期间，房地产政策频吹暖风。

5月15日，央行联合银保监会发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发〔2022〕115号））。通知显示，全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。

海通证券研报称，房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。中长期来看，中国中长期房贷利率存在下行趋势，购房者还贷压力将持续减轻，本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。

5 月 20 日，央行公布 1 年期、5 年期以上 LPR （央行基础利率）报价分别为 3.7%、4.45%，其中 5 年期以上 LPR 报价环比 4 月下调 15 个基点， 1 年期 LPR报价保持不变。

此次LPR下调是2019年8月LPR改革以来，5年期LPR的单次最大降幅，也是首次非对称降息中偏向5年期。

据中金公司研报，5年期LPR调降预计为实体经济节省利息支出1600亿元左右，相当于GDP的0.15%；预计节省房贷利息支出年化约570亿元，但并非都在今年生效。

多家房地产研究机构认为5年期LPR下调释放了明确的稳房价、稳预期信号。

华泰证券研报称此次央行单独调降 5 年期以上 LPR，反映疫情下托底房市意图明显。

中银证券认为5年期以上LPR的下调增强了购房者信心。当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。虽然政策对市场传导仍需要时间，但基本面的企稳预期开始逐步增强，建议持续关注房地产板块机会。

平安证券认为LPR下调引导房贷利率下行信号明显，随着政策发力及疫情后复苏形成共振，二季度末三季度初为企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。

根据易居研究院数据，自5月15日发布调整差异化信贷政策后，已有20个城市首套房贷利率降至4.4%、并且5月20日南通等首套房贷利率下降至4.25%，预计后续更多城市将进一步跟进。5月20日央行下调房贷利率之后，苏州、郑州、福州、天津等地相继传出房贷降息消息，江苏、浙江等核心二线城市密集出台宽松政策。

被推到舞台中央 

高盛集团在一份说明中表示，约三分之一的高收益中国房地产公司将在2022年违约。而中信证券研报称高信用公司仍然会同时受益于行业周期性的政策宽松和市场份额，尤其是盈利占比的持续提升的公司，该机构称看好高信用蓝筹地产开发企业。

保利发展（600048.SH）、中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）是央企地产龙头。这四家公司在财务和经营方面都相对稳健，按照三道红线规定，均处于绿档，可以理解为中信证券说的高信用房地产公司。

这四家央企在被称为“房地产至暗时刻”的2021年，营业收入仍然呈现正向同比增长，且都超过千亿元。2021年，保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口4家房地产企业营业收入分别为2850.24亿元、2422.4亿元、2121亿元、1606.43亿元，同比增幅分别为17.19%、29.64%、17.94%、23.93%。 

而这四家央企房地产公司的核心发展战略存在相似之处，那就是倾向核心城市。 

保利发展的战略为坚持“核心城市+城市群”。据浙商证券研报，2021年，保利发展在核心城市市场占有率超过5%，其38个核心城市的合同销售额在营收中贡献占比78%，其中在华东、华南两个基本盘合计销售额贡献了67.90%。

中国海外发展的策略与保利发展相似，聚焦一、二线优质城市，坚持布局核心城市，2021年中海外发展一线城市（含港澳）的合约销售金额1000亿元，深耕的31个城市市占率均居当地前三。

华润置地的主要优势体现在商业方面。2021年华润置地购物中心回报率高达11.0%。目前华润置地已开业万象系购物中心达54座，储备项目61座；2021年华润置地旗下购物中心租金收入同比增长38.1%，平均每座购物中心租金收入达2.2亿，稳居行业龙头水平；整体出租率97%。

招商蛇口的的商业拓展策略为“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”。例如其主要在大湾区核心城市深圳的核心位置大湾区蛇口、太子湾、前海等拥有充裕的待开发资源。从销售结构看，2021年，招商蛇口在深圳、上海、苏州、南京等7个城市，进入当地销售额前三。

克而瑞研究中心称，随着政策越来越多，相较一季度出现两个显著变化：一是在城市能级上愈发提高，包括上海、深圳、杭州、苏州等25个一二线城市相继入场；二是政策力度愈发加大，已触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。

国金证券研报称基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。

从储备资源角度来看，4家央企在一二线城市及长三角区域均有布局。

年报显示，保利发展38个核心城市储备资源始持在75%以上（以珠三角、长三角、京津冀为核心），住宅货量占比超 80%。中信证券研报认为保利发展的看点并不是业绩增速上行或者盈利能力上行，而是拿地积极和市占率上行。

中国海外发展2021年新增的土储分布中，一二线城市的拿地面积占到了85%，其中深圳、天津、苏州、南京、长春为拿地面积占比前五的城市。

华润置地2021年新增在长三角、粤港澳、京津冀、成渝等国家战略区域的权益地价占比达76%。

2021年招商蛇口一线城市投资占比从13.5%上升至19.6%。长三角区域占比59%、大湾区占比13%，两大区域超过70%。

谁是央企地产最优生？ 

同为房地产央企龙头公司，这四家央企中谁实力更强？ 

2022年一季度，相较于同行其他个股，这4家央企房地产企业业绩表现坚挺，除华润置地一季度营业收入未披露外，仅从营收增速比较，招商蛇口增幅最大。

年报显示，2022年一季度，保利发展、中国海外发展、招商蛇口分别实现营业收入335.37亿元、288.3亿元、188.01亿元，同比增长分别为33.83%、5.7%、48.63%。同期，分别实现归属于上市公司股东的净利润25.31亿元、71.6亿元、4.4亿元。 

从毛利率角度看，年报显示，保利发展毛利率优于同行。

2021年，保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，但2022年一季度保利发展毛利率提升至为27.93%。2021年，中国海外发展毛利率较高点减少了近15个百分点，从38.20％降至23.54％；招商蛇口毛利率为25.47％，较2018年高位下降超过14个百分点；华润置地毛利率从43.39％降至26.97％，跌16个百分点。

从信用角度看，最优生是中国海外发展。

4家央企各项指标均低于“三条红线”控制标准，为绿档企业（根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档）。其中净负债率华润置地负债率最低，剔除预售款的资产负债率中国海外发展最低，现金短债比表现最优异的是中国海外发展。一般来说,现金短债比指数越大,经营活动产生的净现金流越多,对企业按时偿还到期债务的保障就越好。综合来看，4家央企三条红线标准下最优生是中国海外发展。

融资能力相较最强的也是中国海外发展。

保利发展2021年融资成本为4.46%，中国海外发展的加权平均融资成本为 3.55%，华润置地加权平均融资成本约为3.71%，招商蛇口融资成本为4.48%。 

综上，4家房地产央企，保利发展业绩规模、毛利率高于其他三家，但营收增速逊于招商蛇口，但从发展稳健度以及未来融资能力来看，假设地产行业在政策暖风中加速发展，那么中海外发展扩张业务能力将会更强，也更受益于政策 ，《巴伦周刊》中文版相对也更看好中海外发展。

对于未来房地产政策，中金研报称房贷利率仍有下降空间、需求端政策仍有宽松空间、供给端政策也很重要。 

文｜《巴伦周刊》中文版撰稿人黄颖芳

编辑｜吴海珊

（本文仅供读者参考，并不构成提供或赖以作为投资、会计、法律或税务建议。）

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