地产 | 房贷利率全面下调叠加多城房价下跌，居民的购房意愿不强仍待改善

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文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据：一年期LPR为3.7%，与上月持平；五年期以上LPR为4.45%，较上月下调15个基点。

早在5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）显示，LPR下调20个基点，首套房贷款利率下调至4.4%。叠加两次下调，首套房利率最低降至4.25%。

一名中国农业银行湖南某支行信贷经理向《商学院》记者表示，随着LPR下调，房贷利率下调是必然的现象，因为执行利率与LPR挂钩，LPR降了执行利率随之也会下调。

举例来说，以100万元贷款本金、30年等额本息的偿还方式进行计算，若房贷利率从4.6%下调至4.25%，其月供额将从5126.44元变为4919.4元，减少了207.04元。

某大型不动产基金宏观研究副总监岳翔宇认为，5年期LPR下调20个基点对居民决策买房的意愿的直接影响很小。比如100万元贷款本金，30年等额本息的偿还方式，仅能每年节省2000元利息支出，对购房者决策影响不大。但降息本身反映出中央部委层面积极推动楼市发展的态度和决心，意味着楼市宽松不再局限于地方政府层面的政策腾挪，对于稳定居民和房企信心有很大帮助，为各地房贷利率打开空间。

5月23日，据《商学院》记者从北京、上海多家银行获悉，北京、上海住房利率已经全面下调。

北京地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%；二套利率由此前的5.65%降至5.5%。上海地区部分银行的房贷利率已按照最新5年期以上LPR下调15个基点，首套、二套利率分别为4.8%、5.5%，此前为4.95%、5.65%。

招商银行北京某支行信贷经理向《商学院》记者表示，“对于已经办理住房贷款的客户，房贷利率也会发生变化，银行每年都会调整利率，此次老客户的贷款利率也会在调整的时候，执行当期最新的贷款利率。”

然而，根据易居研究院智库中心发布的《全国百城住宅成交监测报告》，5月份预计北京新房成交面积将下跌14%，上海则将下跌96%。

基于上述数据，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京和上海两个城市的房地产市场面临较大的压力。尤其是新冠肺炎疫情的干扰，会使得市场成交面临不确定的影响。当前全国各地纷纷调低利率，客观上也要求此类城市跟着下调。

严跃进向《商学院》表示，北京、上海两个城市下调的动作基本上一致，且幅度一致，即下调了15个基点。同时，首套房和二套房均有下调，利好改善型购房需求购房成本的降低。

对于北京和上海房贷利率下调的意义，严跃进认为，此次下调很大程度上有助于促进房地产市场的稳定，对于购房成本的降低等都有作用。若是后续市场压力还是比较大，不排除房贷利率继续下调的可能。

在5月15日央行公布各地差别化信贷政策之后，诸葛找房数据研究中心不完全统计，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4.4%，其中不乏一些一线和热点二线城市，如广州、天津、苏州、济南、重庆、沈阳、昆明等。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《商学院》记者表示，整体而言，央行、银保监会联合下调房贷利率下限的举措较具一定的权威性，同时也为地方楼市政策的适度调整进一步打开闸门，起到强有力的支撑作用，给予房地产市场恢复较慢的部分城市开通多维纾困途径。因此，预计接下来或仍将有部分楼市修复进程缓慢的城市跟进执行下限利率，调整幅度因城而异，但也有城市保持不动或适度上调，切实遵循“因城施策”的信贷原则。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）显示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着，按照目前5年期以上LPR4.6%，首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。

对此，金融系统业内人士武忠言认为，从宏观层面看，此次下调首套房贷利率以及近期多地放宽公积金贷款政策，正是从房地产需求端切入，促进房地产良性循环健康发展的具体举措。房地产行业链条长、带动效应强，对于我国稳产业链保供应链畅通，加快构建国内市场大循环、国内国际双循环新格局具有重要意义。从微观层面看，在“坚持房住不炒”总基调下，从需求端入手，因城施策适度放宽购房政策，于房企而言，有利于加快存量新房出清和房企资金回笼，缓解房企现金流压力，畅通房企开发销售顺畅运转，进而利于房企加快支持租赁、保障性住房供给保障；于民众而言，首套房贷利率下调、首付比例降低、贷款额度增加、贷款条件放宽等诸多购房门槛降低，购房者“居者有其屋”“有屋可优居”将更容易实现，特别是对于新市民、青年大学生“安居乐业”扎根一地发展具有现实意义与积极作用。

2022年5月18日，国家统计局公布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市中，一、二、三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。和上个月相比，一线城市商品住宅销售价格略涨，二三线城市下降。

然而，在多地个人住房贷款利率下调叠加房价下跌的情况下，居民的购房意愿仍不强。据兴业银行南通某支行的信贷经理向《商学院》记者表示，目前进行住房贷款的居民比较少。

据克而瑞地产研究数据，2022年5月2日-5月8日，北京、深圳、杭州、成都、佛山、南京、苏州、厦门、青岛、东莞等10个重点监测城市二手房成交59.6万平方米，同、环比分别下降47%和49%。鉴于该周存在3天“五一”假期，从环比降幅来看“五一”假期成交寡淡，同比也不及2021年同期。

具体到城市，重点监测的各级城市2022年5月2日-5月8日期间同、环比普降，除东莞同比保持正增，北京、南京、苏州、厦门、青岛、东莞和杭州环比降幅超50%，南京、青岛和杭州同比降幅超70%。

北京建筑大学副教授、亚洲开发银行中国土地政策专家蔡宗翰认为，目前市场消费者信心略有不足的主要原因是新冠肺炎疫情导致的消费、投资意愿下滑。蔡宗翰预计，新冠肺炎疫情结束后的1-2个月，市场会明显复苏。

IPG首席经济学家柏文喜认为，央行、银保监会下调全国首套房贷利率是为了减轻购房者利息负担，促进购房者入市和刺激楼市尽快复苏与行业回暖的，以稳经济、保就业和化解金融风险。这对刺激入市购房是利好影响，但是在居民负债较高的整体情况下效果有限，影响力可能远远不够，还需要其他方面的综合施策。

对于未来房地产市场发展的趋势，关荣雪认为，当前房地产市场受新冠肺炎疫情等因素影响，发展进程相对缓慢，但前期以及当前的多项举措为未来房地产市场稳健发展走势奠定的基础却是优质的、坚实的。“三条红线”出台后，多数房企自觉去杠杆、降负债，营造健康良性的行业环境。房地产市场政策端的表现可佳，在坚持房住不炒的定位下，各地不断完善房地产市场政策，支持刚性和改善性住房需求，在多城楼市表现偏弱的情况下，适当调整政策以提升购买力、促进楼市回稳，未来房地产市场全方面的发展趋势将呈现稳步上升的态势，健康良性的特征将愈加凸显。