昨天房贷利率又调低，这背后到底…

房产

2022-05-21 00:05

这是我头一次追热点追出了连续剧的感觉

5月15日，央行才下浮的首套房贷利率下限《这次房贷利率怎么降这么多》

后面紧接着就看到20城房贷利率已经降到4.4%

©易居研究院

然后就是昨天，没想到被央行浪漫了一把

520这天LPR五年期利率从4.6%，调整到4.45%

这到底是个什么事呢，我们一题一题来

5天两次动利率，前后什么差别

5天前的那次利率动作，他降得不是利率，而是给了参考浮动范围

©中国人民银行

这里的可以下调20个基点，也就是在当时的LPR（五年期）基础上-0.2%

而并不是下调0.2%

这前后区别是什么呢

就是如果具体到各个城市银行贷款部门，我会不会下浮贷款利率基点，或者我浮动多少个基点，都是未知数

比如上海的首套房贷利率目前是LPR+35个基点的，未来它是否按照LPR执行，或者会不会下浮20个基点，没有硬性规定

所以你看目前为止，前面说的20城是这些城市自己决定利率下浮20个基点

而且5天前这次利率动作还有一个重点，它是针对首套房商贷的，二套商贷下限不变

对比520这次就很不同了

上一次是改变你围绕LPR上下浮动的范围，这一次是直接改变了LPR

©中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心

更准确来说，是改变了LPR（五年期），一年期的没变，而房贷等长期贷款都是参考的LPR（五年期）利率

所以两次动作叠加到一起是什么效果

之前是，4.6%➖0.2%（也可以不减）

现在是，（4.6%➖0.15%）➖0.2%（也可以不减）

而两次动作的最大受益者是谁

首套购房者

二套购房者在520这次LPR利率下调中才会有影响

也就是说对于首套客户来说，短短5天，首套房贷利率从4.6%-->可以下浮0.2%-->4.45%的基础上还可以下浮0.2%

最低可以做到4.25%

爱情利率来的太快，就像龙卷风

好，那4.25%意味什么

基准利率LPR从4.6%调低到4.45%，再叠加之前可下浮的20个基点

这是一个什么画面呢

同样的算术题，前两天我还和同事乔不丝计算，同样的100w贷款，政策前后差别，我算的是只有几万，而她算的前后差别是几十万

没别的，就是因为我们以不同城市为蓝本

我们从上海说起

如果上海选择4.45%基础上下浮0.2%，那这两次政策前后就是4.95%和4.25%的利率差别，活生生85折

我们以100w贷款额、30年期、等额本息计算

每月少还418.3元，总的还款额少了150588.38元

但是这两次调整带来的利率魅力远不止于此

我们知道上海的利率一直是全国较低水平，之前参考的贝壳研究院数据，今年4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%

所以全国范围来看，这两次的利率调整影响就更大了，82折起

前后还款总额差了近20w

而且别忘了，别忘了有些城市比如南宁，它的利率都是5%起

2021年惠州6.13%、南宁6.04%、成都5.96%、无锡5.90%、合肥5.88%

就算以这里面最低的合肥来算，房贷利率也打了72折

每月月供相差1000元，利息差了将近36w

如果未来合肥按照这个利率来执行，那我一定要劝自己合肥朋友赶紧买房了

同样的100w借贷，利率降一降，少打一年工，这样一些城市前后差别可就太大了

我们说这是最极致的情况

什么叫最极致

就是采用目前LPR的同时，还选择下浮20个基点

之前我们看到说给出的是下浮下限，这时候各城市银行是否下浮，下浮多少点都是待定

但是根据上次下浮20点政策的后续发酵情况来看

这条政策正在被部分城市彻底执行

上一次这么大动作还是2009年

LPR报价利率虽然是每月一报，但是它的波动幅度很小

尤其是LPR五年期长期利率

自2019年有LPR以来，五年期利率一共5次波动，幅度小、频率低

之前最大一次波动2020年3月，但也只降了10个基点

最近的一次去年12月下调0.5个点，之前一年半未动

整理自©中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心

可以看到，这次是自有LPR以来，最大的一次下调

按折扣来看，对南宁、合肥这样的高房贷利率城市来说，4月和5月买房的利率差别，就是一个原价，一个打7折

7折什么概念

史上最低房贷利率也就2009年的七折了

只不过2009年是房贷利率的七折，而现在是实际落地最大化可以拿到七折

不过现在这个力度也是真的够罕见了

如果拿4.25%的利率，横向对比来看到底有多低

这是四大行和其他银行五年以上中长期贷款利率，基本都在4.9%，像深圳发展银行在6.55%，还有恒生银行也是6.55%

©财经大眼

这个利率调的比你我想象还要大

这么看来，倒让我想起另一件事

之前我们说过，上次是允许首套房贷利率在LPR基础上再下浮20个点，并没有直接调整LPR，而这次是直接调整了LPR本身

而参考LPR定利率的可不仅仅只有房贷

也就是说，之前只是购房者，更准确说是首套房刚需

现在是购房者、开发商都是被关爱对象

降息，可以让开发商用更低成本跟银行贷款，不管是拿地还是企业经营，成本都会降低，因为融资成本变低

更大来说，房地产也只是经济体系一部分

而LPR五年期利率覆盖的是整个经济体系，所以这次调低0.15%真正波及的是整个经济面

那这些都意味什么

或者我们换个问法，同样利率大幅下调的2009年后来发生了什么

正巧最近在看吴晓波老师的书，关于2009年他的总结很精辟

第一件事，大举放贷

从2008年11月起，五大商业银行开始大举放贷，每月新增贷款呈几何级增长，从2008年底-2009年6月，新增放贷总量近8万亿

第二件事，十大产业振兴计划

2009年年初，国家先后密集完成汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流等十个重点产业的振兴规划

第三件事，加快创业板进度

2009年10月深交所首批上市28家公司，平均市盈率56.7倍，远高于全部A股市盈率

在这三件事之后，发生了怎样的变化

2008年开始全国各地地铁、高铁、桥梁等基建事业开始动工

“从2008年年底到2009年年初，发改委一口气批复了28个城市的城轨规划”

于是我们看到，从2009年7月开始，国内生产总值的增速高出过去30年平均增速

整理自©国家统计局

也就是说，从放贷开始，2009年以及之后跟着的一系列刺激产业、刺激市场的举措，收效很好

而2009那年的楼市，从年初冷淡，到后来也慢慢有了变化

从3月至11月，根据当时统计数据，全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大，部分地区楼市，甚至创出历年新高

当然

拿现在和2009年相提并论，也多少是有点心虚的

无论是人均居住面积、还是人口增量，现在和2009年很难放一起

但是中国经济盘面的最大魔力在于，你很难量化

无论是中国的消费观念、像吴晓波老师说的中国民众的忍耐力以及中国制度的办事效率，这些都成了无法定量的变数

这也是为什么国外经济学家能说出中国经济的问题，但是却无法预测中国未来经济

而对于此刻的我们来说，利率这件事，至少是一个利好的开始

以上为正文，来自巧克丽丽

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来源: qq

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