最近的地都是国家队在买,这背后…房产2022-05-10 23:05 最近这段时间,虽然疫情影响了建设的开工,但楼市最基层的土拍依旧没有停止除上海外,各大城市,大部分都在3-5月期间开始了今年以来的第一次土拍而土拍的好坏,也将影响着这个城市未来一两年的楼市走向虽然各城市土拍情况不太一样,有的轰轰烈烈,有的稍显惨淡但其中有一点是共同的我们惊讶地发现,在各城市土拍中,冒出了一大堆我们没见过的、不认识的房企仔细一看,不知道从什么时候起,土拍竟然被国家队包圆了?01苏州土拍含国量100%,民企来了个寂寞就在5月9日、10日,苏州也开始了首轮土拍,这轮土拍结果喜人,没有任何流拍的,苏州的15宗地块全部出让成功了苏州的这一次土拍情况,我们也可以看到,其实整体还是在走冷,仅仅有四宗土地溢价但是,其实仔细来看,有着冷热不均的现象,底价成交的固然有,但也有12.5%、15%这样溢价率的存在比如溢价率最高的苏州工业园区的那宗地,一共出价了49轮,突破中止价后,由招商局一次性报价拿下狮山地块也同样进入到了一次性报价阶段,而且民企和国企各占一半比例,最后由国企拿下只能说,国企的资金更加雄厚但除了这两块地,其他地块民企反应平平,尤其几个去年还算比较火的区域的地块,今年民企都没有给上一点反应,统统哑火这主要是因为虽然苏州不停地出利好政策,但基本我们看到都是4月份出的,民企还没有缓过劲来所以在这个基础上,它们只能想办法拿更好的地块,比较保守和欠缺了一点运气,无法拿下苏州高新拿了三块地成最大赢家,大悦城(中粮)、招商局拿到了溢价最高的地,成为最大赢家苏州首次土拍全部由国企央企斩获,完全是国企的天下02广州国家队拿地比例占到了惊人的88%其中城投公司占比非常重5月5日,广州开启了2022年的首轮土拍,一共出让18宗地块,比南京好一点的是,仅仅一宗地流拍,其余全部成交但是,我们看下出让成功的18宗地,就会发现一个问题,仅仅荔湾区金桥二期和白云区空港大道的两宗地溢价成交,白云区那一宗也是唯一触顶的地块其余15宗地全部0溢价而且,在全部地中,仅有兰园控股、大华集团两个民企拿到了地块,而其他,看名字也能看出是国企、央企和城投公司比如广州地铁,直接收入了4宗地,全部都是底价拿入,广州建筑也拿到了2块地,其余广州字头的国企城投表现也很亮眼央企中海地产,也是拿到了溢价率最高的一块地广州国家队拿地比例占到了惊人的88%,城投公司占比非常重广州拿地国家队占比高,其实也和它第一季度的新房销售情况有关,第一季度商品房的成交面积下降了47%(来源:克而瑞)虽然也有销售不错的房企,但大多都是越秀这种有着深圳国资背景的区域型深耕房企(来源:财联社)顺便提一下,这一场土拍中,久违的李嘉诚名下的和记黄埔,也杀了回来,目标直指此次最火热的一块地:白云区的空港大道地块但是,除了竞拍刚一开始,和记黄埔先出价23.6亿元后,就再也没有出手过,似乎只是展示了一下自己回归的信号而这块地作为最抢手的地块,最后是由国家队中海地产以27.2亿元+住宅自持比例9%拿下的,溢价率高达15%有可能是和记黄埔看到国家队来势汹汹,不想竞争,也有可能是想要捡漏的心态,不管如何,这都代表着一个李嘉诚重回内地市场的信号通过广州的首轮土拍,我们发现一个和南京不太一样的地方:基本上都是广州本地的国企和城投拿下的地块,和南京普遍的各地国企都有加入的情况不同(合肥国企也去南京拍地了)03南京这一次国企拿地占了七成左右作为江苏省会,南京和苏州土拍情况稍显不同4月22日,南京开始了2022年的首轮土拍,这一轮,南京拿出了20块地,但是,仅仅有14块地顺利成交,6块地没人报名而流拍流拍率达到了30%,整体热度不太高我们来具体看下,南京土拍各区域的情况,分化还是比较严重的(来源:安信证券)南京的大校场、小行,这两个核心板块有三宗地都达到了触顶摇号,软件谷的1宗地、城南中心的2宗地溢价成交,还有8宗地是底价成交的其实仔细分析,我们就可以看出,除了小行、大校场、软件谷外,其他的成交金额都不高,房企们拿地更加谨慎了这也就导致了,南京首轮土拍的平均溢价率为4.1%,溢价率不高,低于全国平均,揽金不足(来源:安信证券)其实从拿出的土地数量,我们也可以看出变化,今年首轮,只拿出了20宗地,虽然看上去只流拍了6宗,但大大提升了整体的流拍率南京土拍的流拍率进一步提升了而且,除了老面孔万科拿到了小行的那宗地,拿地的很多开发商,我们都不怎么熟悉这些我们不熟悉的房企,基本上都是国企和央企,这一次国企拿地占了七成左右,比去年拿地更进了一步颐居建设、中建东孚、大悦城控股、中垠、合肥城建等都是国企,中海、电建等为央企,以及南京地铁、南京安居建设这两家城投单位如果加上万科的实际控股股东深圳地铁集团,其实基本上都快是国企包圆了,其余也都是南京当地的小型的民企,比如弘特置业在南京土拍中,没有见到主流民企的身影其实这很好理解,南京今年第一季度的新房情况不佳第一季度南京新房同比去年成交量下跌了将近3成,认购量接近腰斩,销售额下滑,让房企们拿地意愿不太足因此,即使南京首轮土拍下调了门槛,取消了竞买数量限制,不再强制要求配建,并且保证金也下调到了统统20%,民营房企们依旧不买账04天津流拍率达到了60% ,国家队来托底天津土拍与杭州土拍是同一天进行的,简直成了冰火两重天的对比杭州土拍:多轮抢地、高溢价、上午触顶下午次高者得天津土拍:底价成交、流拍、流拍......3月25日,天津上了30宗地块,29宗宅地、1宗商业用地(来源:天津规划和自然资源局)没等多久,4月22日时,天津规划和自然资源局就公布了停牌15宗地这应该是报名人数太少导致的所以最终天津首次出让的地块有15宗,即使在前期已经停牌了一些,但在正式开拍的时候,依然有9宗流拍了6宗成交地块,其中一块是商业,只看宅地的话,只有一宗滨海新区的地块达到了最高限价,也是由天津本地机关服务中心下属公司竞得的其余基本都是一轮定价,也多是国企、国投来托底不过,天津的这次土拍遇冷,其实是情理之中的事情首先我们看地块数量,去年天津第一轮拍卖58宗地,其中13宗停牌,剩余45宗地全部出让成功,29宗溢价成交之后受到疫情反复的影响,土拍开始逐渐走低疫情反复的情况下,天津楼市比较停滞,2022年第一季度,商品房成交面积是2014年以来的同期最低值同时,新房套数也同比降低了64.6%整个天津的住房去化周期甚至超过了2年,这不是一个强二线城市应有的水平所以以现在的天津楼市来看,民企的拿地意愿真的是下降太多了05只有杭州,强势民企站了出来虽然各大城市拿地主力都是国家队,但是在杭州土拍身上,我们欣慰了很多,地方强民企的身影依旧在场杭州2022年的首场土拍,是全国最大规模的一次集中供地,一天揽金超过820亿元,一共出让了60宗地而且,除了临平的一宗地流拍后,其他的59宗地,全部出让成功,有27宗地是0溢价,23宗封顶并进入“次高者得”报价,9宗溢价成交而且,最让我们惊喜的是,在杭州土拍中,虽然也有国家队出手,但地方强民企更胜一筹为什么只有杭州有大量民企拍地?根源是,杭州有一批只扎根于本土的民企开发商滨江和绿城这两个杭州的本土强民企,它们都是杭州本土的区域深耕型房企,主要在浙江拿地比如滨江,从杭州起家至今有30年了,它超过90%的业绩还是在浙江省内完成的,在杭州的投资比例更是超过了50%,被称为杭州一哥,没有进行全国性布局这些杭州地方强民企深深扎根于本土,进入了千亿俱乐部,并且一直以来在杭州的销售金额都很高(数据来源:住浙网)第一季度时,滨江、绿城都破了百亿因此,这些杭州本土的民企在这次土拍上,表现非常抢眼当然,我们也可以看到,除了民企外,地方国企、城投更是也在发力,基本上都有拿地,大家房企这种控股方是国企的,一般我们也视其为国企这种民企和国企并重的土拍,才是真正的国内土拍应该有的情况,也因此,杭州土拍可以称得上是全国土拍中情况最好的06国企已经成为了土拍上绝对的主角除了以上城市,还有一些城市都具有类似的情况,我们就不一一列举了在最近的几次土拍中,我们可以看到,各城市大部分土地都被国家队拍下了,尤其以地方国企和城投公司为主图:2022年1-4月百强房企单月业绩表现及同比变动(亿元)(来源:克而瑞)这主要是今年1-4月,很多民营房企的销售额大幅度降低了,而且,没有看到房企们有一丁点起色卖得少了,自然再买地意愿也就不足了,即使各地都在土地出让上进行了放松,也没有太大的效果再加上民企也面临着还债压力,资金也比较紧张这种双重压力下,我们可以看到,除了杭州有业绩比较好的地方强民企拿地外,其他地区拿地的民企越来越少了,土地多半都是被国家队给包圆了但我们同样要注意到的是,很多城市的冷热分布不均,热点城市依旧受到强民企的追捧,即使苏州的地块很多都被国家队拍下,但民企对热门地块参与度也很高,只是实力不足这有好有坏国家队实力强,资金雄厚,它们拿地多,更有保证,不会出现暴雷烂尾房等现象,对一些地区是一个托底在苏州拍地的时候,有国企的相关人员说,它们都不需要联合拿地,资金非常充裕但同样的,如果民营房企拿地意愿依旧不足的话,直接会导致未来的土地储备不足,影响到了明后两年的业绩这对民企来说,真的是个难题以上为正文,来自初晓ps:如果您最近在上海选购二手房,疫情期间,我们真有好房的资深房产咨询师可以连线为您提供专业的咨询和服务,一对一陪您选好房点击下方卡片报名参加👇 微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章