1.住房销量将跌至12年最低，同比减少16%降至430万套
2.抵押贷款利率下降，年底降至6%以下
3.房屋销售中位价格下降4%
4.美国中西部和东北部房价表现更稳定
5.房租下降，年轻人更爱租房
6.开发商将专注于多户型公寓出租
7.房产投资活动将在春季触底
8.Z世代就业地选择更加灵活
9.易受灾害地区保险成本推升房价
10.购房代理佣金上升
文：华人财富丨ID：USChineseWealth美国通胀高企，2022年为缓解通胀美联储曾多次加息，这一举动也导致购房抵押贷款利率的上升。12月，房地产代理公司Redfin在对2023年美国房产市场的一项预测中指出，受高利率影响，2023年美国住房销售数量将至2011年以来的最低水平。综合考量通货胀、就业和其他宏观经济因素对房产市场的影响后，Redfin对明年的抵押贷款利率、住房销售量和房价做出了以下判断。2022美国成屋销量&2023销量预测，来源：RedfinRedfin预测2023年美国成屋销售量将比2022年减少约16%降至430万套，较高的抵押贷款利率和房价、持续通胀和潜在经济衰退等因素将降低潜在购房者的购买需求。该数据将成为次贷危机后2011年以来的最低值，同比2021年的购房热潮下降约30%。新建房屋销量将减少约20%，降至50万套。另一方面，如果通胀得到有效控制且速度快于预期，美联储有可能放缓加息，抵押贷款利率也将下降。Redfin认为该情况下房屋销量的下降趋势也将减缓，预计售出数量略高于450万套，同比2022年减少12%。2023年30年期抵押贷款利率预测，来源：Redfin2023年购房者的平均贷款利率约为6.1%，30年期抵押贷款利率将在年底前逐渐下降至5.8% 左右。抵押贷款利率从6.5%下降到5.8%将减少购房者开支，购买40万美元的房屋每月抵押贷款将节省约150 美元。在经济增长放缓的背景下，银行将提供更少的产品种类，降低交易成本。失业率的上升将使银行收紧信贷标准，购房者需要更高的信用评分或更低的债务收入比才有资格申请抵押贷款。2023年美国房屋销售中位价格将下降约4%至36.8万美元，出现2012年以来的首次下跌。待售房屋的减少一定程度上稳定了房价，明年大部分时间，待售房源将继续下降，使总库存保持在历史低点附近，阻止房价暴跌。即使房价下跌，2023年购房者的购买力也远不及疫情之前，潜在的首次购房者难以进入市场。考虑到明年的预计房价和抵押贷款利率，购房者的每月还款额将比2019年高出约63%，但工资增长预期却仅为27%。疫情期间房价飙升，大量购房者已经拥有了较低的抵押贷款和较高的房屋价值，因此止赎潮出现的可能性很小。即便房产市场降温，美国中西部和东海岸等大都市如芝加哥、康涅狄格和纽约北部的部分地区，房价表现将更加稳定。在前两年的购房狂潮中，它们的热度相对较低。另一方面，奥斯汀、博伊西和菲尼克斯等热门区域房价下跌幅度将更加明显，疫情期间价格的上涨为下跌预留了空间。房价昂贵的西海岸城市也可能出现大幅下跌，科技股的糟糕表现和远程办公浪潮大大降低这些城市的购房需求。Redfin预测到2023年年中，美国房屋租金同比将出现小幅下降，大都市租金下降幅度更大。租金下降的主要原因是供应的增加，多户住宅的新建数量处于50年来的最高水平，意味着明年美国将增加数十万套新公寓。另一个原因是独栋房主更愿意出租而不是出售房屋，届时将会有大量独栋房屋流入出租市场。由于过高的抵押贷款利率，Z世代和千禧一代将更青睐租房，并等待市场好转和利率的下降。明年他们将财务重点放在买房之外，比如投资股票等。开发商将继续减少新房建设，预计2023年建筑许可和房屋开工量将同比下降约25%。多数开发商将不再建造新的独栋住宅，疫情期间火热的菲尼克斯和达拉斯等市场大幅收缩，开发商需要更快出售房屋，减少财务损失。租赁需求的下降幅度较小，将促使开发商专注于公寓楼和多户住宅的建设与翻新。2023年房地产投资者购买的房屋数量将比一年前减少约25%，投资总额可能会在春季触底。新近或规模较小的投资者将完全退出房地产市场，其他投资者的脚步也将放缓。1995年以后出生的Z世代正在进入劳动力市场，他们拥有更多的远程工作机会，也意味着可以更灵活地选择就业城市。他们可以优先考虑如购买力、生活方式、天气、离家距离等因素。因此，一些房价适中，生活成本低，或支持远程办公的城市将进入Z世代的选择范围，比如亚利桑那州的图森或佐治亚州的萨凡纳等。佛罗里达州的海滨地区和加利福尼亚州的山区的房屋保险费用昂贵，预计明年保险费率将继续上涨，进一步推升这些区域的房价。2022年，佛罗里达州的财产保险费同比增长了33%；加州许多私人保险公司已经停止为火灾风险高的房屋提供保险，意味着房主和买家需要在保费上多花两到三倍。2023年低迷的房地产市场可能会逆转买方代理佣金下降的趋势。疫情期间美国购房者的代理佣金降至房屋销售价格的2.63%，是自2012年以来的最低水平。随着房价和销售量的下降，买方的佣金支出将更高；同时卖方也会为经纪人支付更高的佣金，以达成交易。Redfin预测明年将有数万名经纪人离开房地产行业，从而推高佣金。一旦市场再次升温，代理佣金的下降可能会再度出现。参考资料
1.Redfin,Housing Market Predictions 2023: A Post-Pandemic Sales Slump Will Push Home Prices Down For the First Time in a Decade
2.Mortgage orb,Redfin Predicts Home Sales Will Decrease to Lowest Levels in a Decade
